Délibérations du Sous-comité sur les villes
Fascicule 3 - Témoignages du 5 juin 2008
OTTAWA, le jeudi 5 juin 2008
Le Sous-comité sur les villes du Comité sénatorial permanent des affaires sociales, des sciences et de la technologie se réunit aujourd'hui, à 8 h 35 pour étudier les questions d'actualité des grandes villes canadiennes.
Le sénateur Art Eggleton (président) occupe le fauteuil.
[Français]
Le président : Bienvenue à cette réunion du Sous-comité sur les villes. Aujourd'hui, nous nous penchons sur l'accession à la propriété.
[Traduction]
Le travail de notre sous-comité se situe dans le prolongement des études déjà réalisées par le Sénat sur la pauvreté. C'est là notre thème général. Aujourd'hui, nous examinons plus précisément la question de l'accession à la propriété. Pour ce qui est de la pauvreté, nous nous inspirons du rapport préparé en 1971 sous la direction du sénateur David Croll ainsi que du rapport du sénateur Cohen, intitulé La pauvreté au Canada, le point critique, titre qui a malheureusement gardé toute sa pertinence.
Notre sous-comité travaille en parallèle avec le Comité sénatorial permanent de l'agriculture et des forêts, qui examine la question de la pauvreté en milieu rural. Par ailleurs, le sénateur Keon, qui fait partie de notre sous-comité, préside le Sous-comité sur la santé des populations qui, lui aussi, examine la question de la pauvreté et des sans-abri dans le contexte des déterminants sociaux de la santé.
Nous accueillons aujourd'hui quatre témoins, qui vont faire chacun une déclaration liminaire de cinq à sept minutes. Le quatrième ne devrait pas tarder à arriver, mais puisque les trois autres sont ici, je vais vous les présenter.
Dan Paris est directeur, mise en valeur, de Vancity Enterprises, spécialiste unique en son genre de la mise en valeur du marché immobilier qui personnifie l'engagement de l'entreprise envers le leadership communautaire. Il travaille en partenariat avec des groupes et des sociétés locaux afin d'améliorer la qualité de vie dans les collectivités, et ce, en entreprenant des projets d'aménagement immobilier socialement responsables. Il axe son travail sur l'offre de logements abordables et accessibles en tenant compte à la fois de facteurs commerciaux et sociaux et de notions d'urbanisme, de manière à assurer la viabilité à long terme de la communauté. Il a réalisé un projet avec l'Université Simon Fraser, et je suis sûr qu'il vous en parlera.
Keith Hanson vient aussi de l'Ouest, plus précisément de la Saskatchewan. Il est directeur exécutif de la Affordable New Home Development Foundation. Cette fondation, à but non lucratif, a été créée en 1999 dans le but d'informer et d'aider des familles et des particuliers désireux d'acheter leur première maison mais qui, pour diverses raisons, ne pouvaient avoir accès au marché traditionnel. Depuis sa création, la fondation a aidé plus de 250 familles à acheter un logement neuf.
Dennis Carr, qui ne va pas tarder à se joindre à nous, est coordonnateur, mise en valeur, à la Centretown Affordable Housing Development Corporation, ici, à Ottawa. Cette société a été créée pour répondre aux besoins urgents en logements abordables à Ottawa, après que les gouvernements fédéral et provincial ont abandonné leurs programmes de logement social. Nous espérons bien que ce n'est pas la fin de ces programmes. Son mandat consiste à créer des logements abordables sans faire appel aux programmes du gouvernement.
Steve Pomeroy est un consultant d'Ottawa, spécialisé dans la recherche et les politiques portant sur les logements abordables. Détenteur d'une maîtrise de la University of British Columbia en urbanisme, avec spécialisation en économie du logement et des sols urbains, il a travaillé avec la Société canadienne d'hypothèques et de logement, occupant divers postes axés sur les logements sociaux, l'analyse de marché et les politiques de logement. Depuis qu'il a créé Focus Consulting en 1994, M. Pomeroy a rédigé plus de 70 rapports de recherche, élaboré des stratégies de logement pour un certain nombre de provinces et de municipalités et conseillé régulièrement diverses associations nationales et provinciales sur des politiques de logement.
Nos quatre témoins sont donc une mine d'informations et vont nous être très précieux dans notre examen de la question de l'accession à la propriété.
Keith Hanson, directeur exécutif, Affordable New Home Development Foundation — Saskatchewan : Merci, monsieur le président, honorables sénateurs. Je suis heureux de comparaître devant votre comité ce matin afin de vous dire quelques mots sur un sujet qui me tient beaucoup à cœur.
Ce matin, plutôt que de m'attarder sur ce que nous avons fait, je vais vous dire ce qui, à mon avis, devrait être fait et de quelle façon. J'espère que cela vous aidera dans votre travail.
Mon exposé est en PowerPoint, et je crois que vous en avez des copies, mais certaines diapositives sont animées, ce qui est un détail important, et vous ne le verrez pas sur vos copies papier. Je vais donc vous les présenter.
Sur la première diapositive, nous expliquons qui nous sommes et ce que nous faisons. La Affordable New Home Development Foundation existe depuis près de huit ans. Nous avons commencé en 1999, avec cinq unités de logement qui ont attiré, à leur mise sur le marché, 2 000 familles qui cherchaient à se loger.
J'ai fait le calcul l'autre jour, et je me suis rendu compte que plus de 350 familles avaient réussi à trouver un nouveau logement grâce à nous. Nous ne nous intéressons qu'aux constructions neuves, pas aux maisons rénovées. Nous planifions à l'heure actuelle la construction de 4 000 nouveaux logements à prix modique à Saskatoon et dans la région, au cours des cinq prochaines années.
Pour vous donner une idée, je vais vous montrer quelques exemples de nos derniers projets. Voici un projet de 15 logements, que nous avons construit en 2001, sur un terrain intercalaire. Nous avons une densité d'environ 12 logements par acre. Pour une grande ville, ce n'est pas très dense, et pour une petite ville, c'est tout à fait décent. Dans un lotissement ordinaire de maisons unifamiliales, la densité est généralement de cinq ou six au maximum, donc là, c'est au moins le double. Ce sont des maisons simples, avec accès direct à l'extérieur.
Voici maintenant un ensemble de 50 maisons individuelles en copropriété, que nous avons construit en 2002. La densité est d'environ 13 logements par acre; en fait, c'est à la fois la copropriété et la propriété individuelle.
Voici le projet que nous venons de terminer : 42 maisons de ville, dont une bonne partie sont entièrement accessibles à ceux qui ont des problèmes pour se déplacer et qui sont en fauteuil roulant. Les logements sont à prix abordable.
Je vais me limiter à quelques observations. La première et la plus importante, c'est le manque de financement. Je sais que vous étudiez la question, mais je vais vous faire quelques suggestions.
Il faudrait encourager les municipalités à se montrer plus souples et à créer un climat propice à la construction de logements décents à prix abordable. Par exemple, des plans de construction novateurs pourraient être envisagés pour mieux répondre aux besoins des occupants, mais les municipalités ne sont guère flexibles à ce chapitre.
Voici un graphique qui va vous donner une meilleure idée de ce que je veux dire lorsque je parle de financement insuffisant. Au Canada, le système hypothécaire est actuellement fondé sur la capacité d'un ménage de souscrire une hypothèque. Dans l'exemple d'ici, vous avez un amortissement sur 25 ans et un taux d'intérêt de 6 p. 100... vous voyez la courbe. Les gens qui ont les salaires les plus bas, à 36 000 $ par an, peuvent emprunter une hypothèque de 120 000 $ en utilisant l'ABD ordinaire, l'amortissement brut de la dette, et l'ATD, l'amortissement total de la dette, pendant toute la durée de l'hypothèque.
Aujourd'hui, la plupart des gens semblent vouloir des hypothèques sur 40 ans, mais imaginez l'impact que cela peut avoir sur un revenu de 36 000 $ : vous avez un peu plus d'argent disponible chaque mois, certes, mais vous finissez par payer 10 000 ou 15 000 $ de plus.
Je cite ce chiffre de 36 000 $ parce que c'est à peu près le revenu dont dispose une famille où deux personnes travaillent à plein temps ou l'équivalent, et reçoivent le salaire minimum. Il y a beaucoup d'emplois au salaire minimum au Canada. Cela fait donc un revenu brut annuel d'environ 36 000 $ pour le ménage. C'est là le véritable problème.
Presque partout au Canada, il faut compter 250 000 $ pour l'achat d'un logement, c'est le premier prix. Bien sûr, cela varie d'une collectivité à l'autre, et vous le savez sans doute mieux que moi. Si on considère ce chiffre comme une moyenne, l'écart à combler est représenté par ce triangle, qui correspond donc aux ressources et aux techniques que nous allons devoir trouver. Mais vous voyez qu'avec un revenu de 60 000 $ et une hypothèque étalée sur 40 ans, la plupart des gens peuvent se débrouiller tout seuls. C'est ceux qui gagnent moins que cela que nous devons aider.
Regardons rapidement cette diapositive. Ce sont des chiffres de Statistique Canada. Une femme ayant charge de famille monoparentale a un revenu d'environ 41 000 $ par an. Une famille de deux parents et de deux enfants, qui gagnent tous deux le salaire minimum, reçoit comme je l'ai dit 36 000 $. Le revenu moyen d'un célibataire, homme ou femme, est d'environ 39 000 $. Voilà pour les niveaux de revenu de ces ménages.
Revenons au tableau. Cela signifie que la famille monoparentale moyenne a besoin d'une aide d'environ 70 000 $, et que la famille avec deux bas salaires a besoin d'une aide d'environ 100 000 $. Il s'agit là de sommes importantes, mais j'estime qu'en dessous de ces niveaux l'aide serait inefficace. Cela vous donne donc un ordre de grandeur.
Nous savons tous, et vous l'avez répété dans vos remarques d'introduction monsieur le président, que la propriété est essentielle à notre stabilité financière et à la stabilité de nos collectivités. Au Canada, près des trois quarts des gens sont propriétaires de leur logement. Nous savons que c'est un facteur important pour leur stabilité financière à long terme. Je vous encourage vivement à trouver une solution à ce problème, car c'est un objectif fort important que vous vous êtes donné.
Où trouver l'argent? Nous avons trois options : des subventions directes du gouvernement; des investisseurs qui sont l'élément principal; et une option mixte, qui serait la combinaison des deux options précédentes.
Il faut élaborer de nouveaux régimes d'accession à la propriété qui aideront les gens à financer leur achat, par exemple des programmes de participation à la mise de fonds, sur lesquels nous pourrons revenir tout à l'heure, et des programmes de transition, pour aider les gens à passer du statut de locataire au statut de propriétaire.
Il y a quelque chose qui ne va pas au Canada : ceux qui investissent dans l'immobilier ou même qui font des dons à ce secteur ne bénéficient pas d'allégements fiscaux, contrairement à ceux qui investissent dans l'industrie cinématographique. Autrement dit, ceux qui veulent investir dans des logements à prix modique n'ont droit à aucun allégement fiscal. Par contre, s'ils veulent investir dans des films pornographiques, ils ont droit à toutes sortes d'allégements fédéraux et provinciaux. Il y a vraiment quelque chose qui ne marche pas.
Si nous voulons attirer des investisseurs vers le marché immobilier, il faut leur offrir des incitatifs. Il faut leur offrir des taux de rendement supérieurs aux autres investissements à faible risque. Il faut tirer parti des exemptions pour les gains en capital et des actions accréditives, et il faut garantir le capital.
On pourrait aussi conditionner le financement à des pratiques éthiques, comme l'utilisation de matériaux éconergétiques et une consommation réduite d'eau et d'électricité.
Bref, nous devons modifier notre législation fiscale dans le but d'encourager les investisseurs à investir ou à faire des dons dans le secteur immobilier. Le gouvernement fédéral doit commencer par avancer des fonds, ce qui encouragera d'autres investissements. Nous devons verser des subventions directes à des fiducies immobilières, c'est-à-dire à des caisses qui serviront à la construction de logements abordables et, au fur et à mesure que les logements seront construits, l'argent sera remboursé à la caisse qui pourra alors financer un autre projet de logements abordables.
Sur cette diapositive vous voyez une grande maison de cinq logements. De l'extérieur, on ne le devinerait jamais. Comme quoi les logements abordables ne sont pas forcément laids.
Le président : Merci beaucoup. À propos, dans une autre salle de comité, ils sont en train d'étudier le projet de loi C- 10, qui porte sur les crédits fiscaux accordés pour les films, mais je n'aborderai pas le sujet. C'est le maire de ma ville, M. Miller, le maire de Toronto, qui comparaît devant ce comité.
Steve Pomeroy, président, Focus Consulting Inc : Les autres témoins sont davantage dans les tranchées à construire et à financer des logements. Moi, je suis analyste de politiques, et j'étudie ces problèmes du point de vue de la recherche et des orientations stratégiques. Mes commentaires se situent donc dans un contexte légèrement différent.
En tant qu'analyste de politiques, j'aime bien commencer par l'essentiel : qui sont les parties prenantes et pourquoi? Quel est le problème et pourquoi nous y intéressons-nous? En ce qui concerne l'accession à la propriété d'un logement abordable, les statistiques des dix dernières années nous indiquent que les marchés immobiliers n'ont jamais été aussi abordables qu'à l'heure actuelle, contrairement à certains discours et à certaines perceptions qui voudraient nous faire croire que les prix ont explosé. En réalité, l'accession à la propriété n'a pas beaucoup augmenté, car la hausse spectaculaire du pourcentage de propriétaires immobiliers au Canada, entre 1996 et 2006, a suivi une stagnation de ce taux pendant 25 ans.
Si l'accession à la propriété était si difficile, pourquoi les taux seraient-ils passés de 63 à 68,5 p. 100 au cours des dix dernières années? Je pense qu'il est important d'essayer de comprendre pourquoi cela s'est produit, et quelles catégories n'y ont toujours pas accès. Je crois que c'est ce qui vous intéresse le plus.
La deuxième question que j'aborde dans mon mémoire concerne le rôle de l'accession à la propriété dans la constitution d'un patrimoine, ce qui est indispensable si l'on veut échapper à la pauvreté, l'autre sujet qui vous intéresse de près.
La troisième question que j'aimerais survoler rapidement, étant donné que les autres témoins s'intéressent davantage à la construction de logements abordables neufs, est le potentiel du marché de la revente dans le secteur immobilier. Je pense qu'il faut s'intéresser aux deux. Puisque les autres témoins s'intéressent aux logements neufs, je parlerai davantage de la revente de logements existants.
J'ai dit tout à l'heure que l'immobilier n'avait jamais été aussi abordable. Souvenez-vous du tableau que M. Hanson vous a montré, et de l'évolution des taux d'intérêt au cours des dix dernières années. En 1996, les taux hypothécaires se situaient autour de 12 et 13 p. 100. Si votre revenu était de 50 000 $ en 1996, vous pouviez financer une hypothèque de 110 000 $. En 2006, vu la forte croissance des revenus pendant les dix années précédentes et la chute des taux hypothécaires à 6 ou 6,5 p. 100, vous pouviez, avec un revenu de 70 000 $, financer une hypothèque de 310 000 $. Cela signifie que, pendant cette décennie, la capacité de financement des ménages a triplé; le prix des maisons a augmenté parce que les revenus des ménages ont beaucoup augmenté.
En dollars constants, nous avons assisté à une hausse spectaculaire du revenu disponible. Le tableau qui figure dans le mémoire le montre bien. Tous les chiffres sont en dollars constants, et tiennent donc compte de l'inflation. Cette hausse a fait grimper le prix de l'immobilier puisque les gens, en moyenne, pouvaient se permettre de payer plus. Cela ne vaut pas nécessairement pour les ménages au bas de l'échelle des revenus.
D'un côté, on pourrait dire qu'il ne semble pas y avoir ici un gros problème. Cela dit, je pense quand même que les chiffres moyens et médians peuvent induire en erreur. En effet, pour les Canadiens moyens, le marché se porte très bien, et la plupart d'entre eux s'en sortent bien.
Par contre, pour ce qui est du groupe qui vous intéresse, soit les gens en situation de précarité, nous ne constatons pas la même augmentation des revenus, surtout pour les revenus les plus bas. Pour les particuliers qui ont des revenus fixes, notamment les personnes âgées et les assistés sociaux, les prestations ne sont généralement pas indexées. Même si les salaires minimums ont augmenté, les salaires du quintile inférieur n'ont pas augmenté autant au cours des dix dernières années.
Pour ce qui est de savoir si nous devrions intervenir et si nous voulons faire de l'accession à la propriété une stratégie de lutte contre la pauvreté, je crois que l'élément déterminant ici est la notion de constitution d'un patrimoine. Ceux qui possèdent leur logement ont des revenus deux fois plus élevés que ceux qui louent. Ils ont la capacité de constituer un patrimoine, avec les années; ils ont un logement pour leur retraite, et il leur est beaucoup plus facile de réemprunter sur leur bien immobilier pour payer les études de leurs enfants ou pour prendre leur retraite.
C'est pour cette raison qu'il est bon de faciliter l'accession à la propriété. Les programmes mis en place à cette fin ont largement contribué à la bonne santé du secteur immobilier au Canada. À mon avis, il ne faut pas cloisonner le marché immobilier et ne prendre en considération que celui de l'accession à la propriété, car tout ce qu'on fait pour encourager l'accession à la propriété se répercute sur le marché locatif et sur le secteur des logements sociaux.
Au cours des dix dernières années, seulement 9 p. 100 des mises en chantier de logements au Canada étaient destinées au marché locatif; mais comme le tiers des ménages loue son logement, cela signifie que le marché locatif est de plus en plus restreint. Or, c'est le marché qu'occupent la plupart des gens à faible revenu, et c'est aussi un créneau provisoire pour ceux qui attendent d'accéder à la propriété. L'augmentation du taux d'accession à la propriété, la possibilité pour les ménages à revenu moyen de faire le saut, a permis de libérer des logements locatifs et, partant, d'alléger les contraintes existant dans ce secteur.
Je sais que ce n'est pas le sujet qui vous intéresse en priorité aujourd'hui, mais il ne faut surtout pas perdre de vue que ces deux secteurs du marché immobilier sont constamment interreliés.
D'un autre côté, il est évident que, pour certaines catégories de ménages, l'accession à la propriété est une excellente chose, mais je n'en dirai pas forcément autant des ménages à très faible revenu car pour eux, le fardeau d'une hypothèque, de l'entretien d'une maison et des impôts fonciers est beaucoup plus lourd à porter. Lorsque les gens ne peuvent plus payer leur hypothèque, ils se retrouvent avec une très mauvaise cote de solvabilité et ils ne peuvent plus obtenir de crédit, ce qui est pourtant très important dans notre société de consommation. Dans ce cas, l'accession à la propriété va à l'encontre de l'objectif recherché.
Il faut donc faire très attention avant de cibler tel ou tel groupe de la population. À mon avis, vous devriez aider les gens qui sont à la limite, c'est-à-dire qui ont besoin d'un petit coup de pouce pour entrer sur le marché, mais vous ne devriez pas descendre dans l'échelle de revenu. Le marché locatif a un rôle à jouer, et ce rôle est important pour les ménages à faible revenu, notamment dans le secteur du logement social et dans celui des loyers adaptés au revenu. Il est important que les programmes qui seront mis en place maintiennent un équilibre entre ces deux secteurs.
Pour ce qui est du marché des logements existants, vous avez ici des graphiques qui indiquent le prix de vente moyen dans un certain nombre de villes du Canada : Vancouver, Halifax, Calgary, Winnipeg et Ottawa, et le nombre de ventes. Pour la plupart des années indiquées ici, 70 à 80 p. 100 des ventes totales concernaient des logements existants, et le prix moyen d'un logement existant représentait environ 70 à 80 p. 100 de celui d'un logement neuf. Par conséquent, l'écart de 50 000 $ dont parlait M. Hanson, c'est-à-dire la somme qui manquait aux ménages à revenu moyen pour acheter du neuf, cet écart, donc, serait moindre s'ils achetaient un logement existant.
Le graphique illustre ce que la Société canadienne d'hypothèques et de logement, la SCHL, appelle le critère de revenu pour déterminer qui a droit à un logement social. Si vous prenez 80 p. 100 de ce chiffre, ou 120 p. 100, et que vous tenez compte des ménages qui sont très près de ce critère — et il ne s'agit pas des plus pauvres d'entre les pauvres mais de ceux qui ont des difficultés à se payer un logement — vous constatez que, pour tous les logements vendus dans le premier quintile des prix et jusqu'au prix moyen, il s'agit de données de 2003-2004, environ la moitié de ces logements auraient en fait été abordables pour ces ménages. Le marché des logements existants est donc une source importante pour des programmes d'accession à la propriété, et si votre objectif est la constitution d'un patrimoine, cela peut être un mécanisme utile.
Il faut bien sûr se demander pourquoi les gens n'ont pas accès à ces logements. Il y a deux raisons à cela. Premièrement, ils n'ont pas ce qu'il faut pour faire le versement initial, car le loyer qu'ils paient les empêche de mettre de l'argent de côté. Deuxièmement, leur solvabilité. Parce qu'ils ont du mal à joindre les deux bouts, un certain nombre de ménages à revenu faible ou moyen ne paient pas toujours leurs factures à temps. Ils se retrouvent avec une mauvaise cote de crédit, ce qui les empêche d'obtenir un prêt ou une hypothèque auprès de leur banque locale. Une mauvaise cote de crédit empêche d'avoir du crédit, ce qui est pourtant la condition pour accéder à la propriété.
Dans quelques collectivités au Canada, pas beaucoup certes, on a mis en place des solutions, mais c'est surtout aux États-Unis qu'on a mis sur pied toutes sortes de programmes de littératie pour mieux informer les propriétaires de logements, pour inculquer les rudiments de la gestion financière aux ménages qui ont des problèmes de solvabilité et à ceux qui sont à la limite du marché, afin de leur permettre d'entrer sur le marché. Aux États-Unis, les programmes qui marchent bien sont souvent des partenariats entre des courtiers immobiliers, des établissements de prêts et des agences gouvernementales; grâce à ces programmes, les consommateurs comprennent mieux leurs obligations en matière d'hypothèques et d'entretien d'une maison.
De nombreuses études, notamment celles de l'Urban Institute et de la Brookings Institution, indiquent que les ménages qui participent à des séances d'information avant et après la transaction immobilière risquent moins de ne pas rembourser leur hypothèque que les autres acheteurs, pour ce qui est des hypothèques à risque élevé. Mis à part le problème des prêts hypothécaires à très haut risque, les subprimes, qui sont une perversion du système, des programmes d'information et d'éducation bien conçus peuvent être très efficaces et permettre à des ménages de se constituer le patrimoine nécessaire avant d'entrer sur le marché.
L'autre solution dont j'ai parlé est une subvention pour le versement initial. Comme l'a dit M. Hanson, cette aide ponctuelle, qui n'existe pas pour l'instant, serait le petit coup de pouce dont certains ménages ont besoin pour se lancer dans l'achat d'un logement.
Il faut aussi parler, et je pense que les autres témoins le feront, d'une autre dimension du problème. Lorsque vous aidez quelqu'un à accéder à la propriété dans un marché immobilier en hausse, le prix des logements augmente et il y a un risque de plus-value considérable. Le ménage qui a reçu de l'aide peut vouloir revendre son logement quelques mois ou un an plus tard et empocher la plus-value. D'une certaine façon, cela va à l'encontre de l'objectif initial, qui était de permettre à ce ménage de se constituer un patrimoine à long terme.
On peut mettre en place différents mécanismes pour contrôler la revente de ces logements, et imposer des limites ou des contraintes sur les titres de propriété. Toutefois, lorsqu'on envisage des programmes d'accession à la propriété, il faut avant tout trouver un juste équilibre entre, d'une part, l'objectif de constitution de patrimoine, et dans ce cas vous limitez la part de l'appréciation du bien que l'acheteur peut conserver pour lui-même au moment de la vente, et, d'autre part, le contrôle de la plus-value. Il s'agit donc de trouver un juste milieu, et de déterminer quelle part de la plus-value l'acheteur pourra conserver. Si vous sous-estimez le bien afin de le rendre abordable à un autre acheteur par la suite, le premier acheteur est alors privé de la possibilité de se constituer un patrimoine. Par ailleurs, vous ne voulez pas non plus que ce premier acheteur revende et fasse un gain exceptionnel. C'est une question intéressante, mais il s'agit de trouver un juste milieu.
Le président : Merci. Vos commentaires vont certainement susciter des questions.
Dennis Carr, coordonnateur, Mise en valeur, Centretown Affordable Housing Development Corporation : Merci. Je suis heureux de comparaître devant votre comité.
La CAHDCO, la Centretown Affordable Housing Development Corporation, a été créée en 1996. C'est le prolongement de la Centretown Citizens Ottawa Corporation, qui était elle-même un produit des programmes de logements locatifs du gouvernement dans les années 1970. Nous avons été constitués en 1974 et sommes à l'heure actuelle l'une des organisations communautaires les plus importantes au Canada. Jusqu'au milieu des années 1990, nous nous occupions de construire des logements dans le cadre des programmes du gouvernement, avec une subvention totale pour le capital et des subventions partielles pour le fonctionnement.
Cette époque est révolue, et nous avons réussi à créer des logements abordables avec les programmes actuels de subventionnement partiel du capital. L'accession à la propriété fait partie des solutions, à notre avis.
La mission de la CAHDCO est de fournir une aide au développement d'autres groupes et, surtout, d'encourager l'accession à la propriété. La CAHDCO a été créée en raison de la crise du logement qui a résulté de l'abandon des programmes de logements locatifs. Mon exposé contient certaines statistiques à cet égard. Quoi qu'il en soit, c'est un problème qui s'est posé dans tout le pays.
Nous avons déconstruit la formule économique de la construction de logements pour conclure que, si nous pouvons permettre à des gens d'accéder à la propriété, nous pourrons créer des logements. Ensuite, nous nous sommes demandé, au cas où nous nous lancerions dans cette entreprise, quelles en seraient les conséquences.
La viabilité est l'une des raisons qui justifient l'accession à la propriété. Cela peut fonctionner, dans certaines circonstances, sans subventions du gouvernement, et dans d'autres, avec des subventions limitées. C'est donc un avantage économique évident par rapport à la location de logements. Le marché existe : il y a 50 000 ménages qui ont besoin d'un logement dans la région.
Si le programme est bien ciblé, il encourage également la constitution d'un patrimoine et favorise le développement de la collectivité. De plus, les listes d'attente pour des logements locatifs diminuent au fur et à mesure que les gens ont accès à la propriété.
La CAHDCO avait fixé deux objectifs précis et tout aussi importants à son modèle : l'abordabilité à court et à long terme. Nous voulions nous assurer que celui qui se voit offrir un logement était admissible à un supplément au loyer pour un logement social. Nous voulions également nous assurer que les futurs acheteurs auraient les mêmes possibilités d'accession à la propriété. Par conséquent, l'abordabilité à court terme et l'abordabilité à long terme étaient nos principaux objectifs, mais ils nous permettaient aussi d'atteindre les autres : des collectivités caractérisées par la mixité des revenus, le renforcement des sites urbains, et des logements familiaux dans le centre-ville.
Nos critères d'admissibilité au projet Clarence Gate étaient essentiellement les mêmes que les critères d'admissibilité au logement social. En fait, ceux que nous avons réussi à loger auraient été admissibles à un modeste supplément au loyer pour un logement social. Autrement dit, nous ne pouvions pas loger des gens qui se trouvaient tout au bas de l'échelle des revenus, à l'exception de ceux qui avaient réussi à faire des économies pendant toute leur vie ou qui avaient de l'argent qui leur venait de leur famille. Par conséquent, ils étaient en mesure de faire un versement initial qui leur permettait de réduire leurs mensualités hypothécaires. Dans tous les cas, bien sûr, la banque qui accordait l'hypothèque faisait ses propres vérifications.
C'étaient des gens qui ne pouvaient pas trouver un logement sur le marché privé. Dans notre projet, les deux tiers des logements étaient des unités abordables. Nous espérions, au départ, n'avoir que des unités abordables, mais la réalité du marché nous a obligés à en vendre le tiers au prix du marché. N'oubliez pas que ce projet a été mis sur pied sans l'aide d'aucun gouvernement. Les logements vendus au prix du marché et les logements abordables sont construits selon le même cahier des charges : il n'y a pas de catégories différentes.
Nous contrôlons la valeur du prix de revente au moyen d'un indice. Nous avons l'option de racheter le logement, en utilisant l'indice du volet logement du coût de la vie. Par conséquent, les propriétaires touchent une part modeste de la plus-value de leur bien, mais ils renoncent aux taux de profit spéculatifs du marché.
Comment y sommes-nous parvenus? Comment avons-nous réussi à combler cet écart dont parlait M. Hanson? Premièrement, nous sommes un organisme à but non lucratif. Nous nous sommes contentés d'un plan de construction modeste, sans toutes les fioritures qu'on retrouve dans les logements offerts sur le marché privé. Nous avons aussi essayé de réduire les coûts de fonctionnement au minimum, grâce à une variété de mécanismes.
Je dis dans mon exposé que les taxes foncières reflètent le prix de revente contrôlé. Cependant, la société d'évaluation foncière des municipalités de l'Ontario a récemment procédé à une réévaluation à la hausse des propriétés. Nous avons fait appel de cette décision, au nom des propriétaires.
Résultat : un logement construit et occupé il y a cinq ans vaut maintenant au moins 100 000 $ de moins à la revente qu'un logement comparable sur le marché privé.
Pourquoi faisons-nous tout cela? Parce que les gouvernements ont réduit leurs programmes d'aide, et que les programmes qui existent sont souvent mal ciblés et mal administrés. Il y a aussi beaucoup de règlements : le gouvernement fédéral, la province et les villes ont chacun leurs règlements. Il faut réunir un certain capital pour construire des logements, et on en est presque toujours réduits à construire sur des sites médiocres. Ce sont souvent des terrains intercalaires, parfois contaminés.
Où en est-on aujourd'hui en matière d'accession à la propriété? Il n'y a pratiquement pas de débat sur la question. Il y a bien eu deux ou trois conférences nationales, mais pas vraiment de débat sérieux sur les grandes orientations, sur la meilleure façon de dépenser le peu d'argent que le gouvernement consacre à ce secteur. Personne n'accepte de jouer le rôle de chef de file au niveau national, et nous n'avons pas de stratégie nationale en matière de logement.
Le financement fédéral-provincial actuel comporte peu de dispositions relatives à l'abordabilité. Par conséquent, les principaux éléments d'une politique gouvernementale relative au logement abordable devraient inclure l'accession à la propriété. Les solutions retenues devraient appuyer l'abordabilité initiale et l'abordabilité à long terme. Les modèles financés devraient démontrer qu'ils ont la capacité de continuer à créer des logements.
Nous reconnaissons que la constitution de patrimoine est un élément important, mais il ne faudrait pas que cela devienne le principal objectif de la politique du gouvernement.
Lorsqu'on construit des logements abordables, on encourage une croissance intelligente et le développement de collectivités caractérisées par la mixité des revenus et du mode d'occupation.
En conclusion, j'aimerais dire que le gouvernement fédéral devrait, à notre avis, organiser un débat national sur la question entre les divers organismes gouvernementaux et les groupes du secteur associatif qui s'intéressent à cette question, et mettre à disposition des terrains, du financement et d'autres incitatifs. L'IBIEF, qui est l'Initiative visant à mettre des biens immobiliers excédentaires fédéraux à la disposition des sans-abri, s'applique aussi aux terrains, mais c'est un mécanisme un peu compliqué. De temps à autre, le gouvernement fédéral libère des fonds, mais ce qu'il faut, c'est un programme durable. La SCHL aurait un rôle important à jouer. Elle dispense déjà les locataires de la prime d'assurance hypothécaire, ce qui est un avantage considérable, mais elle pourrait en faire autant pour les propriétaires. La SCHL devrait aussi organiser des séances d'information sur l'accession à la propriété.
Dan Paris, directeur, Mise en valeur, Vancity Enterprises : Je vous remercie de m'avoir invité, et je suis très heureux d'avoir l'occasion de vous parler. J'aimerais remercier les autres témoins qui ont soulevé des questions intéressantes, et je vais d'ailleurs revenir sur certaines d'entre elles.
Je travaille chez Vancity Enterprises, qui est une filiale de Vancity Credit Union, la plus grosse coopérative de crédit du Canada. La coopérative a pour mandat général, au niveau communautaire, de fournir des services financiers et de renforcer la collectivité par le développement des actifs et des capacités, entre autres. Notre division est une société de promotion immobilière, à but lucratif, dont le mandat consiste à mettre en oeuvre des projets bénéfiques à la collectivité sur les plans social et environnemental, souvent en partenariat avec d'autres groupes.
Nous respectons des normes de construction très strictes. Plusieurs de nos projets, comme le Dockside Green à Victoria, sont d'excellents exemples de la qualité que nous pouvons offrir. Une grande partie des logements que nous construisons sont des logements abordables.
Notre société a commencé dans la construction de logements sociaux, il y a près de 20 ans, mais au fur et à mesure que les fonds se raréfiaient, nous sommes devenus un promoteur immobilier sur le marché privé. Cela a changé radicalement notre façon de voir les choses : ce que nous voulions construire et de quelle façon nous allions le construire, puisque nous devions dorénavant nous débrouiller tous seuls. Cela nous a obligés à nous améliorer et à être beaucoup plus novateurs dans nos approches.
Les deux choses dont j'aimerais vous parler, et peut-être trois si j'en ai le temps, concernent directement notre métamorphose en promoteur immobilier du secteur privé. J'aimerais vous parler de deux méthodes que nous avons mises au point. La première est un mécanisme juridique qui permet à des familles d'acheter des logements qui sont plus abordables que les produits offerts par nos concurrents. La deuxième est un mécanisme financier qui permet à des locataires, qui ne le pourraient pas autrement, d'avoir accès à la propriété.
Le premier mécanisme est ce que nous appelons l'accord de contrôle de la revente, du projet Verdant. Nous avons entrepris le projet Verdant dans le quartier résidentiel UniverCity, adjacent à l'Université Simon Fraser, à Burnaby. Nous avons construit 60 maisons en rangée à charpente en bois. Nous avons vendu toutes les unités à du personnel et des enseignants de l'université. L'objectif du projet était de construire, en partenariat avec l'Université Simon Fraser, des logements pour le personnel et le corps enseignant de l'université. Nous avons réussi à offrir des unités à un prix inférieur de 20 p. 100 à leur valeur marchande. L'objectif de l'accord de contrôle de la revente est de protéger l'abordabilité des unités à perpétuité. En l'occurrence, la perpétuité, c'est 99 ans, soit la durée de notre bail foncier.
Ce qui nous distingue de beaucoup d'autres, c'est que notre mécanisme permet à cette valeur inférieure au marché de fluctuer en fonction du marché, ce qui signifie que l'avoir du propriétaire augmente avec les années, au même rythme que la valeur du marché. Il permet aussi à des gens d'entrer sur le marché grâce à un rabais, en ce sens qu'ils peuvent acheter un logement de trois chambres au prix d'un logement de deux chambres. Notre mécanisme préserve cette abordabilité pour les acheteurs futurs, mais il permet aussi au propriétaire actuel de faire fructifier son avoir au même rythme que les taux du marché.
Lorsque nous avons commencé ce projet, nous avons étudié plusieurs options et plusieurs modèles. Il y avait notamment la méthode utilisée par Options for Homes, entreprise très connue de Toronto, qui sous-estime artificiellement la valeur du logement seulement à la première vente. Un autre modèle envisagé était l'accord de la municipalité de Whistler, qui réduit artificiellement la valeur du logement à un taux prédéterminé, mais pas celui du marché. Après avoir examiné attentivement ces divers mécanismes, nous avons préféré n'en choisir aucun et créer le nôtre, afin de protéger l'abordabilité à perpétuité et de permettre aux propriétaires de faire fructifier leur avoir au même rythme que le taux du marché.
Permettez-moi d'entrer un peu dans le détail, afin de vous montrer que les mécanismes que nous avons choisis visaient avant tout à répondre à des problèmes.
Nous avons prévu une clause restrictive à l'article 219, qui prévoit la procédure que doit respecter un propriétaire pour acheter et vendre un logement à rabais, par rapport au marché. La clause prévoit aussi des sanctions que l'Université Simon Fraser peut imposer pour faire respecter l'accord et protéger l'abordabilité des logements. L'engagement contractuel est pris par la Fondation de l'Université, au nom de l'Université, et est administré par le SFU Community Trust, qui a été établi afin de développer le quartier de la UniverCity. Le SFU Community Trust présélectionne les acheteurs potentiels en fonction de critères d'admissibilité déterminés, en l'occurrence les membres du personnel et du corps enseignant de l'université, et en priorité ceux qui ont des enfants. Sont ensuite pris en considération les membres du personnel et du corps enseignant qui n'ont pas d'enfants, les familles de l'extérieur de l'université ayant de jeunes enfants vivant à la maison et, en dernier lieu, les membres du public qui n'ont pas d'enfants. Nous voulions que, dans la mesure du possible, la priorité soit accordée aux membres du personnel et du corps enseignant de l'université, afin qu'ils puissent vivre à proximité de leur travail, et nous voulions aussi que le projet soit axé sur la famille, contrairement à beaucoup d'autres projets du quartier UniverCity.
Nous avions convenu avec l'université de ne pas utiliser de critère du revenu, contrairement à la plupart des accords de contrôle de la revente. L'université ne voulait exclure aucun membre de son personnel ou de son corps enseignant, quel que soit son revenu, et elle a donc décidé d'offrir la possibilité à chacun d'acquérir un logement abordable.
Les maisons sont occupées par les propriétaires; elles ne peuvent pas être louées, sauf pendant des congés administratifs ou sabbatiques. Par contre, l'université a acheté un certain nombre d'unités qu'elle a le droit de louer. Au moment de la revente, le propriétaire doit suivre un protocole précis pour l'évaluation de la valeur marchande de la maison, le calcul de son prix de décote par rapport à celui du marché, et la vente. Je n'entrerai pas dans les détails, mais c'est une procédure bien établie, qui fonctionne très bien.
Par précaution juridique, l'accord de revente est enregistré avec le titre de la maison. Il est transféré au nouvel acheteur. Dans le cas où un propriétaire manque aux obligations que lui incombe la clause restrictive et vend sa maison à un prix supérieur au prix de décote de sa valeur marchande, l'université peut protéger ses intérêts en invoquant la clause d'option d'achat de l'accord, qui lui confère automatiquement le droit de faire l'acquisition de la maison à un prix très inférieur au prix de décote. Le propriétaire n'a donc absolument pas intérêt à court-circuiter le processus. C'est un outil efficace, qui a été utilisé dans d'autres juridictions, pour d'autres accords, et nous avons pensé qu'il nous permettrait de préserver l'intégrité de l'accord.
Toutefois, l'université ne peut y avoir recours que dans des circonstances très précises. Autrement dit, les propriétaires ont de leur côté l'assurance qu'ils ne perdront pas leur maison simplement parce que l'université désire l'acheter.
À ce jour, l'accord de contrôle de la revente a survécu à plusieurs contestations judiciaires mineures. La plupart ont été intentées par des propriétaires ou leurs avocats qui ne comprenaient pas très bien la structure ou les mécanismes décrits dans l'accord. Malgré ces contestations, nous avons réussi à fournir des réponses qui ont satisfait à toutes les préoccupations d'ordre juridique.
Jusqu'à présent, nous avons pu utiliser cette méthode pour trois de nos projets : le premier est Verdant; le deuxième est un autre projet que nous venons de terminer, et le troisième est en cours de construction, à Dockside Green. Nous avons constaté que c'est un mécanisme relativement facile à utiliser. Il peut être reproduit, et l'est déjà par d'autres promoteurs en Colombie-Britannique. Deux autres municipalités nous ont contactés pour l'utiliser dans d'autres projets.
À la suite de nos discussions avec BC Housing au sujet du projet Dockside Green, il a été convenu de reproduire l'accord dans d'autres projets semblables en Colombie-Britannique. Nos interlocuteurs en ont reconnu la valeur et l'importance, et l'ont adopté depuis comme une forme d'accord standard. Nous sommes en train de préparer, avec eux, un cahier d'information à ce sujet, qui pourra être diffusé à d'autres groupes de la Colombie-Britannique afin qu'ils puissent adopter cette méthode eux aussi.
Permettez-moi d'ajouter que c'est la première fois que BC Housing participe à un projet d'accession à la propriété. À mon avis, cela témoigne de l'importance de ce projet pour eux, car cela les libère d'une partie de leur fardeau vu qu'ils sont un fournisseur de logements sociaux locatifs.
L'autre mécanisme dont j'aimerais vous parler brièvement est ce que nous appelons le programme de prêts hypothécaires tremplins. Ce programme de prêts hypothécaires vise les locataires de logements à but non lucratif, et plus précisément les particuliers et les familles dont parlait M. Pomeroy, qui ont besoin d'un petit coup de pouce pour accéder à la propriété. Ce programme s'adresse précisément à ces gens-là.
Bon nombre de familles paient régulièrement leur loyer et auraient les moyens de payer une hypothèque modeste, mais elles n'ont souvent pas l'argent nécessaire pour faire le versement initial. En effet, le coût élevé du logement et la difficulté de mettre de l'argent de côté pour le versement initial empêchent beaucoup de locataires d'accéder à la propriété. Ce programme leur en donne la possibilité, en leur offrant la totalité de la somme dont ils ont besoin pour acheter un logement. Le programme couvre le versement initial plus la somme nécessaire pour acheter le logement, jusqu'à concurrence de 300 000 $, y compris les frais. Si l'on tient compte de tous les coûts, cela représente 101 ou 102 p. 100 du prix d'achat.
L'avantage pour la communauté est que les locataires deviennent des propriétaires et que, par conséquent, ils cherchent à long terme à se constituer un patrimoine et à mieux subvenir aux besoins de leurs familles. De plus, cela réduit les listes d'attente pour le logement social, ce qui est un facteur important, surtout lorsqu'il n'y a pas de nouvelles constructions.
L'hypothèque comprend deux éléments. Le premier est prêt pour un versement initial de 20 p. 100, sans intérêt et remboursable sur une période de 10 ans. En fait, cela revient à un plan d'épargne forcée.
Le deuxième, qui porte sur les 80 p. 100 restants, est un prêt hypothécaire à taux fixe sur dix ans. Pendant ces dix premières années, le propriétaire n'a pas le droit de revendre son logement. S'il décide de le revendre, pour quelque raison que ce soit, il est assujetti à de lourdes pénalités financières. Cette restriction encourage le propriétaire à conserver la propriété de son logement et à respecter l'engagement qu'il a pris au départ.
Après 10 ans, il n'y a plus de pénalités financières s'il revend, et le propriétaire se retrouve avec une hypothèque conventionnelle. La dette restante de 80 p. 100 est renégociée et convertie en prêt hypothécaire conventionnel, payable sur une période de 20 à 25 ans.
Les critères d'admissibilité sont simples : il faut être locataire d'un logement à but non lucratif depuis deux ans ou plus; disposer d'un revenu d'emploi ou de pension vérifiable; avoir payé tous ses loyers à temps depuis deux ans au fournisseur de logements à but non lucratif; et avoir suivi un cours de littératie financière et de préparation à l'acquisition d'une maison. Ce cours s'est révélé très efficace pour ceux qui l'ont suivi, et nous estimons que c'est élément très important de notre programme.
Ce n'était que deux exemples, et j'espère qu'ils vous auront permis de trouver des pistes de solution pour permettre une baisse du prix du logement.
Le président : Merci à tous. Nous allons maintenant passer aux questions, et, si vous me le permettez, je vais commencer.
Monsieur Paris, je vais commencer par vous. S'agissant de votre projet Verdant, pouvez-vous me dire dans quelle mesure il est applicable à d'autres situations, ou bien s'il répond à des circonstances bien précises, qui ne se produisent pas fréquemment?
Par exemple, vous avez parlé de l'Université Simon Fraser. Elle a payé son bail foncier la moitié de sa valeur marchande, et vous avez indiqué que vous aviez réussi à réduire les coûts de gestion, de courtage et autres, ce qui vous avait permis de vendre ces logements à 20 p. 100 de moins que leur valeur marchande.
Dans quelle mesure peut-on appliquer un tel modèle à d'autres situations qui peuvent paraître, au départ, assez différentes?
Je sais que ce projet est assez récent, mais des unités ont-elles déjà été revendues? Vous dites que, selon l'accord de contrôle de la revente, celle-ci doit se faire à un prix de décote de 20 p. 100 par rapport à la valeur marchande. Le propriétaire a droit à une partie de la plus-value, mais il s'engage cependant à revendre son logement avec une décote de 20 p. 100 par rapport à sa valeur marchande. J'en conclus que le propriétaire peut revendre son logement.
M. Paris : Je vais commencer par répondre à la deuxième question. Le projet Verdant s'est terminé il y a un an. Jusqu'à présent, il n'y a pas eu de reventes. Quant au projet Dockside Green, pour lequel nous avons utilisé le même mécanisme, nous venons d'en terminer la première phase. Les propriétaires viennent d'emménager, et, jusqu'à présent, personne n'a manifesté l'intention de revendre.
La clause n'a donc pas été mise à l'épreuve, et il m'est difficile de vous répondre. Nous avons eu beaucoup de discussions avec les propriétaires au sujet de la clause. Ils sont curieux de savoir ce que cela signifie et comment cela va marcher. En théorie, c'est relativement simple. Tous ceux qui travaillent au SFU Community Trust comprennent bien ce dont il retourne.
Nous avons déjà eu l'expérience de ce genre de clause, il y a dix ans, avec un autre projet dans lequel quatre des dix logements que nous avions construits étaient assujettis à ce genre de clause restrictive. Depuis, un propriétaire a revendu son logement et un autre est en train de revendre le sien. Dans les deux cas, il ne semble pas y avoir eu de problème avec la revente. Je ne peux pas vous dire précisément quelles difficultés risquent de se poser à ce chapitre.
Le président : Avez-vous pu revendre à des ménages à revenu moyen? Dans un marché porteur, je suppose que le logement prend de la valeur?
M. Paris : Le logement s'apprécie au taux du marché. À cet égard, la plus-value du propriétaire est identique à celle de n'importe quel autre propriétaire.
La plus-value s'apprécie au cours des années, et il y a constitution de patrimoine.
Le président : Je pense à l'abordabilité du logement pour l'acheteur.
M. Paris : L'abordabilité est toujours relative au marché. Si un marché est relativement abordable, un prix inférieur à la valeur marchande est lui aussi relativement abordable. Au fur et à mesure que la valeur marchande augmente, même si c'est de beaucoup, un prix inférieur à la valeur marchande reste toujours plus abordable, en termes relatifs.
Le président : Ces mécanismes sont-ils ponctuels? Combien d'entre eux peuvent être adaptés à d'autres situations? Notre objectif est de concevoir un modèle universel.
M. Paris : La clause restrictive peut s'appliquer à n'importe quel projet. Le projet Verdant était unique en son genre à certains égards, mais pas à d'autres. Plusieurs promoteurs immobiliers à but non lucratif utilisent pratiquement les mêmes techniques pour leurs programmes d'accession à la propriété. J'ai discuté avec Michel Labbé, d'Options For Homes, et il fait sensiblement la même chose que nous pour offrir des logements à un prix inférieur à leur valeur marchande. Ça se fait déjà couramment.
Le président : Il y a beaucoup de points communs.
M. Paris : Oui. La différence entre nos deux modèles, c'est que le nôtre reste abordable à perpétuité, et pas le sien. Notre modèle peut même être adapté à des projets à but lucratif, comme nous l'avons fait pour Dockside Green où nous nous sommes servis des fonds d'un projet immobilier beaucoup plus important pour offrir des rabais sur des maisons qui, autrement, auraient été des maisons très traditionnelles, sans rabais.
Le président : Sans financement du gouvernement?
M. Paris : Absolument aucun.
Le président : D'autres témoins ont parlé de rénovation de logements. Je crois que la plupart de vos projets sont des logements neufs. Avez-vous envisagé de faire de la rénovation? Si vous n'en faites pas, y a-t-il une raison à cela?
M. Paris : Depuis le début, nous faisons de la construction de logements neufs. Nous avons déjà envisagé de faire de la rénovation, mais à Vancouver, vu les exigences en matière de protections parasismiques et d'aménagements pour les handicapés, entre autres, cela finit par revenir pratiquement aussi cher que de construire du neuf. Si nous avons l'occasion d'acheter un immeuble pas très cher, qui peut prendre beaucoup de valeur après avoir été rénové, nous y réfléchirons. Mais très franchement, cela arrive rarement.
M. Carr : Les gens que nous avons ciblés auraient pu se trouver une maison en rangée au même prix dans des banlieues plus éloignées, mais ils auraient alors dû payer des frais transports relativement élevés. La plupart d'entre eux n'avaient pas de voiture et n'en voulaient pas. Notre clientèle ne peut pas acheter un logement à sa valeur marchande.
Le président : Permettez-moi de vous poser une question plus générale. Les autres pourront également y répondre, ainsi qu'à la question de la rénovation de logements par opposition à la construction de logements neufs.
Je m'intéresse à la constitution de patrimoine. Je pense que c'est une bonne chose pour les propriétaires et pour la collectivité. Et j'essaie aussi d'alléger les pressions sur le marché locatif. À Toronto, nous avons 75 000 personnes, et c'est le dernier chiffre que j'ai entendu, sur les listes d'attente pour un logement abordable. Certaines d'entre elles vont y rester sept ou dix ans avant d'en obtenir un. En attendant, elles vont consacrer plus de 30 p. 100 de leurs revenus à se loger. J'aimerais bien trouver des solutions, quelles qu'elles soient, pour essayer d'atténuer ce problème.
Comme vous l'avez tous dit, tout le monde ne peut pas bénéficier de ce genre de programme. Monsieur Pomeroy, vous avez parlé de ceux qui ont besoin d'un petit coup de pouce pour entrer sur le marché. Monsieur Hanson, vous avez donné des statistiques sur l'écart à combler.
Mais de combien de personnes s'agit-il? Un gouvernement veut toujours savoir quel type de programme on envisage de mettre en place, combien de personnes pourront en bénéficier, et quel impact il pourra avoir. Par exemple, quel impact cela aura-t-il sur les listes d'attente pour les logements locatifs? Combien de personnes seront touchées? Quel en sera véritablement l'impact?
À part M. Paris, vous avez tous dit que des programmes gouvernementaux pourraient être utiles, que ce soit des crédits ou une aide pour le versement initial. Si on devait mettre en place un tel programme, lequel serait le plus efficace?
M. Pomeroy : Puisque vous voulez des chiffres, je peux vous dire que la SCHL a sa propre méthode d'évaluation des besoins en matière de logement au Canada. Je n'entrerai pas dans les détails, mais selon les statistiques gouvernementales officielles, environ 1,4 million de ménages sont réputés avoir besoin d'un logement au Canada. Cela correspond à 14 ou 15 p. 100 de l'ensemble des ménages au Canada. Environ 500 000 d'entre eux sont propriétaires d'un logement, auquel ils consacrent généralement plus de 30 p. 100 de leurs revenus. Sont compris dans ce chiffre un certain nombre de personnes âgées et de primo-accédants. Les 900 000 restants sont des locataires. C'est le bassin principal. Si vous voulez savoir combien ont besoin d'un petit coup de pouce, je dirais le quintile ou le quart supérieur de ce groupe, soit à peu près 200 000 personnes.
Phénomène curieux, depuis 20 ans que la SCHL évalue ces besoins, le nombre de ménages ayant besoin d'un logement n'a pas diminué, ni en termes absolus ni en termes relatifs. Il a légèrement diminué en termes relatifs au cours des deux dernières années, mais il a en fait augmenté en termes absolus.
Au cours des 20 dernières années, nous n'avons pas vraiment réussi à réduire ces besoins, en partie parce que les programmes d'aide ont été supprimés en 1994 et que cela a freiné nos efforts. Nous avons aussi essayé de concentrer nos ressources limitées sur ceux qui en avaient le plus besoin, mais c'était généralement la solution la plus coûteuse, qui nous donnait le moins de résultats pour notre investissement. Je ne dis pas que nous ne devrions plus nous occuper de ceux qui en ont le plus besoin, mais plutôt que nous devrions peut-être nous intéresser un peu plus à ceux qui ont besoin d'un petit coup de pouce. Avec une modique subvention pour le versement initial et des mécanismes efficaces, il est possible de conclure un partenariat avec le secteur privé et, à ce moment-là, d'aider un grand nombre de personnes. En fait, je crois vraiment qu'on pourrait aider ces 200 000 personnes dont on parlait tout à l'heure.
Dans des villes comme Moncton, Fredericton et Prince George, qui sont des villes de troisième importance, en quelque sorte, il y a plus de maisons à vendre sur le marché des maisons existantes que de ménages du quintile supérieur qui ont besoin d'un logement. Il y a donc de la marge.
Ceux qui ont tout à gagner d'une plus grande accession à la propriété sont les courtiers immobiliers et les établissements de prêts, c'est-à-dire ceux qui s'occupent des transactions. L'Alberta Real Estate Foundation en est un bon exemple, car ses courtiers sont prêts à verser la moitié de leur commission dans une caisse dont l'objectif est d'aider les acheteurs à faire leur versement initial. Ce n'est pas de l'argent du gouvernement. En fait, c'est du recyclage de commissions, car un organisme à but non lucratif présélectionne les acheteurs et leur propose l'aide pour le versement initial. Comme une partie du travail normalement effectué par le courtier immobilier est faite par l'organisme communautaire, le courtier est prêt à renoncer à une partie de sa commission, à la fois parce que l'intervention de l'organisme lui fait économiser de l'argent, et parce qu'il croit aux objectifs du programme. C'est certainement une idée qui mérite d'être explorée davantage.
Quand je parlais de rénovation de logements, je parlais surtout d'acheter des maisons existantes et de les revendre, sans avoir nécessairement à les rénover complètement. Nous achetons tous des maisons qui ont vingt ans. Certains d'entre nous les rénovent complètement, d'autres se contentent de refaire les peintures. Je faisais la distinction entre l'achat de maisons existantes et la rénovation de maisons, qui peut être une solution très coûteuse.
Le président : L'achat d'une maison à rénover est-elle une solution pour ceux qui ont des difficultés à trouver un logement abordable?
M. Pomeroy : Ils sont déjà à la limite de leur capacité quand ils achètent une maison. Alors si vous leur ajoutez 20 000 $ de travaux à faire dans la maison, ça ne marchera plus.
M. Hanson : Ce sont deux questions intéressantes. Pour ce qui de la rénovation, nous avons constaté que la conversion d'immeubles locatifs en logements en copropriété pose des problèmes. D'abord, cela réduit l'offre de logements locatifs. Par ailleurs, il est important d'améliorer ces logements et, partant, la qualité de vie des occupants. Un certain nombre d'organisations, comme des groupes religieux et des organisations à but non lucratif, se livrent à ce genre d'activités et font de l'excellent travail.
Quant à en faire des programmes nationaux, c'est une autre paire de manches. Si nous parlons de sauvegarder des immeubles délabrés et abandonnés et de les remettre sur le marché après les avoir rénovés, ce peut être une solution fort intéressante. Il faudrait étudier la rentabilité du projet, et voir si la rénovation ne coûte pas plus cher qu'une reconstruction totale.
J'aimerais répondre à votre question sur la constitution de patrimoine. D'autres témoins en ont parlé. Statistique Canada a fait une étude là-dessus il y a quelques années, qui m'a parue intéressante. Cette étude portait sur la catégorie des riches au Canada, c'est-à-dire, selon sa définition, tous ceux qui avaient un patrimoine d'au moins 100 000 $. Il faut bien comprendre que cela correspond à la somme qui vous reste une fois que vous avez vendu tout ce qui vous appartenait, que vous avez payé toutes vos dettes, et que vous retrouverez sur le trottoir avec rien d'autre que ces 100 000 $ sur vous. Si vous êtes dans cette catégorie, vous faites partie de l'étude. Ce seuil est peut-être trop haut ou trop bas, mais quoi qu'il en soit, c'est le critère adopté pour définir la catégorie des riches au Canada.
Les auteurs de l'étude ont essayé de savoir en quoi consistait le patrimoine des riches et ont constaté que ce patrimoine était avant tout le capital que les gens ont investi dans leur logement. Cela nous montre qu'au Canada, le bien-être économique de notre population est fondé sur la propriété immobilière. Par conséquent, tout ce que nous pouvons faire pour encourager les gens à devenir propriétaires de leur logement, quelles que soient les variantes du titre de propriété, est important parce que cela apporte une certaine stabilité au marché, favorise la santé, encourage l'éducation, et cetera. Le fait d'être propriétaire de son logement apporte tous ces avantages, et il est donc important que nous continuions d'encourager l'accession à la propriété.
Actuellement, la législation canadienne sur l'impôt prévoit une exemption sur les gains en capital pour les immeubles résidentiels ou occupés par leurs propriétaires. Il suffirait de modifier légèrement la Loi de l'impôt sur le revenu pour autoriser la transmission de cette exemption sur les gains en capitaux. Par exemple, si j'aide mon fils à acheter un logement neuf, je deviens théoriquement propriétaire partiel de ce logement. Disons que je lui donne 25 à 30 p. 100 p. 100 de la valeur du logement. Si la loi me permettait d'utiliser mon exemption sur les gains en capital pour ce logement au moment où il sera revendu, je serais encore plus intéressé à aider mon fils. En fait, je serais même intéressé à aider le fils d'un ami ou d'autres personnes de la collectivité qui ont du mal à se trouver un logement.
Autrement dit, un investisseur privé pourrait fort bien se présenter et bénéficier de l'exemption sur les gains en capital en cas de plus-value sur le logement. Ce serait une petite modification de la loi qui aurait des conséquences importantes car elle permettrait d'attirer davantage d'investisseurs dans la construction de logements abordables. Ce serait un mécanisme très simple, et j'en fais la recommandation.
Pour avoir une idée de l'ampleur du problème, nous avons fait des études dans certaines collectivités de la Saskatchewan et de l'Alberta. Nous avons constaté que, dans une collectivité donnée, la pénurie de logements représente 3 à 5 p. 100 de son parc immobilier. Autrement dit, s'il y a 100 000 logements dans une collectivité, la pénurie est de 3 000 à 5 000 logements, et c'est le nombre de nouveaux logements qu'il faudra trouver pour satisfaire la demande. C'est un grave problème qui se pose dans toutes les villes du pays où les marchés sont en pleine expansion mais où il manque des logements.
Le président : C'est en effet un grave problème. Avez-vous d'autres observations à faire au sujet des logements locatifs, par opposition aux programmes d'accession à la propriété ou à d'autres programmes de subventions?
M. Carr : Permettez-moi de répondre à l'une de vos questions. Si le gouvernement décidait d'offrir un programme, lequel devrait-il choisir? L'un des plus gros problèmes que nous avons, c'est de trouver des terrains. Il est très difficile pour une organisation à but non lucratif comme la CAHDCO, même avec le soutien d'une société-mère, d'acheter des terrains ou de se les faire acheter. Le gouvernement fédéral aurait un rôle important à jouer dans ce domaine. Il y a eu quelques cas où la Société immobilière du Canada s'est lancée dans la construction de logements abordables, et c'était généralement là où les pressions communautaires étaient les plus fortes. Par contre, la Société immobilière du Canada a entrepris de nombreux projets qui ne prévoient pas la construction de logements abordables. Il serait souhaitable que le mandat de cette société l'oblige à construire des logements abordables. Il serait aussi souhaitable de donner plus de financement et de pouvoirs à l'IBIEF, car cela nous permettrait d'avoir accès aux terrains excédentaires des sociétés d'État et d'organismes équivalents. Par exemple, la Commission de la capitale nationale vient d'entreprendre un énorme projet de construction au centre-ville, mais elle n'a prévu aucun logement abordable. C'est la recommandation que je voulais faire à ce sujet.
Le président : M. Paris fait une proposition intéressante dans son mémoire lorsqu'il dit que la densité des terrains fédéraux pourrait être vendue à sa pleine valeur marchande. Bien sûr, il faudrait la transférer à un autre site, et il faudrait que la collectivité soit réceptive à cette idée-là.
M. Paris : En effet. Nous avons un projet, dans la ville de Coquitlam, qui jouxte un terrain appartenant à la municipalité. En fait, ce terrain est une servitude de passage, mais on n'y aménagera jamais une route. La municipalité l'a déjà reconnu. Il y a un ruisseau sur ce terrain, mais malgré cela, il a un bon potentiel de développement. La municipalité nous a indiqué qu'elle était prête à augmenter le zonage de son terrain et du nôtre, afin que nous puissions vendre la densité résiduelle et nous servir de cet argent pour financer la réduction du prix d'achat des logements, comme nous l'avons fait à Verdant. Dans ce cas-là, ça n'a rien coûté au gouvernement. Un groupe de promoteurs de cette collectivité est prêt à acheter cette densité pour construire. Comme le dit toujours le maire, si on peut construire 32 étages, pourquoi pas 36? On peut donc utiliser cette densité ailleurs.
Le président : Tout dépend de la réaction de la population.
M. Paris : Dans la ville de Coquitlam, il n'y a pas eu de réaction négative à ce genre de proposition.
Le sénateur Munson : Je vais commencer par m'adresser à vous, monsieur Carr. En quelques mots, je suis le sénateur d'Ottawa-Canal Rideau. Je suis arrivé à Ottawa en 1972 et je me rends compte de tout ce qu'a fait votre organisation à Ottawa, dans la Basse-Ville et au centre-ville, depuis cette date. Tout le monde parle de l'expansion d'Ottawa, mais ce qu'on ne dit pas, c'est, comme vous l'avez dit, qu'il y a environ 100 000 personnes qui ont beaucoup de mal à se trouver un logement. Les Canadiens ne s'imaginent certainement pas que ce genre de problème existe à Ottawa, mais il existe bel et bien, et il suffit d'observer la situation au centre-ville pour s'en convaincre. Comment les pauvres réussissent-ils à trouver un logement abordable? Où vont-ils?
Vous avez dit qu'il n'y avait pas de leadership fédéral et qu'il n'y avait pas de stratégie nationale. Mais que font-ils en attendant de trouver un logement abordable? Où logent-ils en attendant, puisque, comme vous l'avez dit, il n'y a pas de logements abordables au centre-ville? Ce doit être difficile. Nous sommes dans une ville relativement riche, et, malgré cela, il y a tous ces pauvres qu'on ne voit pas et qui n'arrivent pas à se trouver un logement abordable. Nous avons pourtant entendu des solutions novatrices autour de cette table, aujourd'hui, pour essayer de leur venir en aide.
M. Carr : J'ai indiqué que la société-mère de la CAHDCO, la CCOC, Centretown Citizens Ottawa Corporation, avait été créée dans le cadre des programmes de logement du gouvernement au milieu des années 1970. Les belles années pour nous. J'ai eu la chance d'être là de 1990 à 1995, et j'ai donc profité des cinq dernières années de prospérité. Lorsqu'on investit dans la construction de logements à but non lucratif, on donne mais on reçoit beaucoup aussi.
La CCOC et la CAHDCO s'occupent de ce genre de projet parce qu'elles ont un mandat communautaire plus large. Bon nombre de nos projets de logements locatifs se trouvent dans ces secteurs-là. Nous avons aussi un projet d'accession à la propriété dans le marché By, juste à côté du centre des Bergers de l'espoir. C'était un site contaminé. Notre mandat englobe le développement communautaire. Nous avons construit des logements pour des familles dans le quartier du marché, alors qu'à l'heure actuelle, les promoteurs ne construisent que des copropriétés d'une ou deux chambres ou des studios.
Je pense avoir répondu à une partie de votre question. Je ne me souviens plus de l'autre.
Le sénateur Munson : Il faut que la connexion se fasse entre les groupes qui sont représentés ici et le gouvernement fédéral. Il faut que le gouvernement se réveille et réunisse toutes les parties prenantes. De notre côté, nous pouvons, d'une part, intégrer vos recommandations dans notre rapport, et, d'autre part, insister pour qu'une conférence soit organisée et que quelqu'un accepte de piloter tout ce dossier. Sinon, on n'arrivera à rien.
M. Carr : Nous avons grand besoin d'une stratégie nationale en matière de logement; pour l'instant, la CCOC et la CAHDCO font ce qu'elles peuvent, avec ce qu'elles ont.
M. Pomeroy : À propos de stratégie nationale, j'ai préparé un rapport pour la Fédération canadienne des municipalités, qui a été publié en janvier dernier. J'y recommande l'adoption d'une stratégie nationale en matière de logement, et la participation active de tous les paliers de gouvernement.
Les défenseurs des logements abordables estiment qu'il est dangereux de faire ce que suggère le gouvernement fédéral actuel, à savoir d'en confier la responsabilité aux provinces. D'après les recherches que j'ai faites récemment sur les 20 dernières années, chaque fois que le gouvernement fédéral a entrepris des programmes à frais partagés et a encouragé la participation et la contrepartie financière des provinces, celles-ci ont accepté, et les programmes ont donné des résultats. Quand il s'est retiré, le gouvernement a donné un signal, et les provinces se sont retirées elles aussi.
Peu importe à qui incombe la responsabilité constitutionnelle, le gouvernement fédéral devrait jouer un rôle actif dans le domaine du logement. Cela signifie, entre autres, qu'il devrait élaborer un cadre stratégique, en collaboration avec les provinces, et fournir les ressources nécessaires. C'est le gouvernement fédéral qui perçoit la majeure partie des impôts, et le logement, cela concerne la redistribution des revenus.
Le sénateur Munson : M. Hanson a parlé des allégements fiscaux accordés pour la production de films au Canada. Vous nous avez dit clairement ce que vous pensiez de certains films, mais quel genre d'allégements fiscaux pourrait-on offrir pour la construction de logements abordables? En termes spécifiques, que voudriez-vous voir en ce qui concerne les impôts pour les diverses entreprises canadiennes?
M. Hanson : C'est primordial, et je suis heureux que vous posiez la question. Le système accorde actuellement des allégements fiscaux à ceux qui sont propriétaires de leur résidence principale, sous la forme d'une exemption sur les gains en capital. Le gouvernement fédéral ne voudra sans doute pas offrir d'autres incitatifs fiscaux aux propriétaires, de crainte que cela ne soit perçu comme un cumul d'avantages. En effet, vous auriez alors des allégements pour la construction de logements abordables, et vous auriez aussi l'exemption sur les gains en capitaux. En fait, j'ignore quelle est la position des gouvernements fédéraux, présent ou passés, sur cette question.
Quoi qu'il en soit, ce qu'il nous faut, c'est un grand nombre de logements neufs et décents pour faire face à la demande dans tout le pays. Il nous faut aussi beaucoup d'argent du gouvernement fédéral, dont il doit nous faire cadeau. Il faut que nous ayons les fonds de départ pour attirer d'autres investisseurs dans la construction de logements.
Par exemple, vous pouvez investir de l'argent dans des sociétés à capital- risque et avoir droit aux allégements fiscaux fédéraux et provinciaux qu'offrent ce genre de sociétés, mais une société de capital-risque ne peut pas investir dans un projet immobilier. Elle doit investir dans d'autres activités qui sont bonnes pour l'économie du Canada. Les investisseurs qui veulent encourager la construction de logements n'ont droit à aucun allégement fiscal.
Il serait très simple de permettre aux sociétés de capital-risque d'investir dans ce domaine. Le problème avec ce genre de sociétés, c'est qu'elles veulent un excellent rendement pour leurs investissements. Par contre, si l'allégement fiscal était autorisé, rien n'empêcherait une société de capital-risque d'investir dans la construction immobilière; elle n'est pas obligée non plus de toujours s'attendre à des taux de rendement mirobolants. Ce serait à elle de décider.
À mon avis, cet incitatif fiscal permettrait d'attirer les investisseurs vers le secteur de la construction de logements abordables. Si on ajoute à cela une exemption fiscale comme celle que j'ai mentionnée tout à l'heure, au sujet des gains en capitaux, à ce moment-là, on a des chances de se retrouver dans la même situation qu'au début des années 1970, lorsque le gouvernement de l'époque avait mis en place le programme des IRLM, le programme des immeubles résidentiels à logements multiples, qui autorisait la radiation des frais accessoires.
À l'époque, des milliers et des milliers de logements locatifs ont été construits. Ces logements, qui abritent encore des gens à l'heure actuelle, sont en train d'être convertis en logements de copropriété. Leur construction avait été rendue possible par des investissements privés, avec une petite subvention du gouvernement du Canada. C'était l'outil approprié à l'époque pour encourager la construction domiciliaire. Voilà le genre de mécanismes auxquels je songe.
Il y a toutefois deux conditions à remplir. La première est que l'initiative doit être viable. Il ne suffit pas de dire : « Voilà de l'argent, débrouillez-vous. » Il faut une politique, un programme, une stratégie viable pour que les gens puissent planifier leur projet immobilier sur deux ou trois ans, sachant qu'ils auront les fonds pour le faire. C'est primordial.
La deuxième condition est que le financement doit être adéquat. Il faut un financement minimum pour que le projet puisse démarrer. On a actuellement des ententes fédérales-provinciales qui encouragent le secteur des logements locatifs depuis quelques années, et on voit bien que les subventions augmentent chaque année, mais c'est trop peu et trop tard. Au moment où on est prêt à entreprendre le projet, on s'aperçoit que le financement est insuffisant.
Le gouvernement doit donc faire preuve de leadership et trouver le moyen d'encourager les investisseurs privés à investir dans ce domaine. Il y a beaucoup d'argent au Canada qui pourrait être investi de cette façon, il suffit de trouver le moyen d'encourager ceux qui en ont à le faire.
Le sénateur Munson : J'aimerais poser une autre question. Monsieur Carr, comment peut-on avoir les moyens d'acheter un logement à Vancouver? J'aimerais bien le savoir.
M. Hanson nous a montré sur une diapositive que les logements abordables n'étaient pas nécessairement laids. Par contre, sur d'autres diapositives... Ils ne sont pas laids, non, et je ne sais pas quels mots employer, mais dans certaines collectivités, ce sont des logements à peine abordables. Je sais bien que le secteur privé et les gouvernements étaient pleins de bonnes intentions.
À Vancouver ou ailleurs au Canada, fait-on un réel effort pour s'assurer que ces logements abordables s'intègrent bien dans la collectivité? Je viens d'une localité du nord du Nouveau-Brunswick, et les logements abordables sont en périphérie. Si bien que certains membres de la communauté en arrivent à dire que c'est là-bas qu' « ils » vivent, ce qui est terriblement injuste. Et ce, malgré toutes les bonnes intentions des promoteurs et des gens qui s'occupent du programme, sur le terrain.
M. Paris : Au tout début des logements sociaux, dans les années 1940, 1950 et même, dans une certaine mesure, dans les années 1960, on reconnaissait très facilement les logements sociaux au type et au plan de construction des logements. Depuis les années 1980, et c'est encore plus valable aujourd'hui, il est presque impossible de faire la distinction entre un projet de logements abordables et un autre. En fait, un certain nombre de projets de logements abordables ont gagné des prix d'architecture. Beaucoup d'entre eux sont très bien conçus. Dans une certaine mesure, c'est sans doute grâce aux commissions d'architecture municipales qui exigent des plans beaucoup plus précis pour les projets de logements abordables. Pour certains projets de logements abordables à Vancouver, s'il n'y avait pas des panneaux à l'entrée, il serait difficile de les distinguer des autres.
M. Carr : Je représente un groupe qui construit des logements et qui a reçu plusieurs médailles d'architecture. Je peux vous dire que les logements abordables sont reconnaissables parce qu'ils sont plus beaux que ceux du secteur privé. À Ottawa, en tout cas, l'architecture des immeubles construits par le secteur privé est vraiment médiocre. Si vous avez le temps, allez voir notre projet immobilier au coin de l'avenue King Edward et de la rue Clarence. Je vous mets au défi de trouver un projet de maisons en rangée à surface invariable, construit par le secteur privé, qui soit plus beau.
Le sénateur Munson : C'est bon à savoir. J'accepte le défi.
M. Hanson : J'aimerais ajouter quelque chose, sénateur Munson. Notre fondation a cessé d'utiliser l'expression « logements abordables », même si c'est dans notre nom. Nous n'utilisons pas notre nom commercialement, donc, personne ne sait comment nous nous appelons. Nous avons cessé d'utiliser cette expression et parlons dorénavant de « logements de premier prix ». Tous nos plans de construction sont mixtes, c'est-à-dire que nous pouvons les adapter à différents niveaux de revenus. Nous avons quelques très belles unités, qui sont plus chères. Nous sommes en train de planifier d'autres projets qui intégreront des commerces. Apparemment, il y a de la demande pour cela. En tout cas, on ne veut plus d'immeubles conçus à l'emporte-pièce, qui sont tous aussi laids les uns que les autres.
Le sénateur Munson : Il falloir que nous apprenions ces nouveaux termes. La police des mots est partout, décidément. Je n'aime pas l'expression « minorités visibles ». Il y a des expressions, comme ça, qu'il vaut mieux éviter d'utiliser, sinon quelqu'un se charge de vous donner une leçon.
Le président : Je vais demander au sénateur Keon d'occuper le fauteuil car j'ai un avion à prendre pour Toronto. Le sénateur Keon préside le sous-comité qui examine la santé des populations. Il vient de l'Ontario.
Le sénateur Wilbert J. Keon (président suppléant) occupe le fauteuil.
Le président suppléant : Tous vos témoignages, ce matin, ont été extrêmement intéressants. Manifestement, ce sont des questions que vous connaissez parfaitement. Un autre groupe est venu nous voir, il y a quelque temps, pour nous parler des logements pour les Autochtones. Il nous a dit qu'il suffirait de 3 à 4 milliards de $ pour régler le problème sur le très long terme, mais qu'il lui était impossible d'envisager de réunir une telle somme. Je ne sais pas si ce chiffre est exact, mais j'aimerais savoir comment, à votre avis, on pourrait mobiliser une telle somme.
Auparavant, j'aimerais toutefois poser une question à M. Hanson. Vous avez parlé d'incitatifs fiscaux, mais j'ai constaté que vous n'aviez pas parlé de la possibilité de déduire l'hypothèque du revenu. Je connais de jeunes Américains qui pensent que, compte tenu des déductions fiscales et de l'inflation, leur hypothèque ne leur coûte pratiquement rien; il se trouve que l'un de ces jeunes s'y connaît très bien en affaires. Leur raisonnement est le suivant : j'achète la plus grosse maison que je peux trouver et j'obtiens la plus grosse hypothèque possible; c'est le meilleur moyen d'accroître mon patrimoine.
Si on extrapole un peu, on peut dire que, quel qu'en soit l'objectif, c'est une bonne chose de construire des maisons car elles offrent un toit à des gens pendant de nombreuses années. Des maisons individuelles, vastes et coûteuses, peuvent être transformées en cinq logements, comme nous l'avons voulu sur la première diapositive, si les gens ne peuvent pas se permettre d'acheter toute la maison. Je disais justement au sénateur Trenholme Counsell, en regardant la diapositive, que chacun des occupants de cette maison doit se dire : « c'est ma maison », car on a vraiment l'impression qu'il s'agit d'une seule grande et belle maison, ce qui est merveilleux. C'est vraiment une excellente idée.
Parlons maintenant des hypothèques déductibles de l'impôt sur le revenu. Je sais que cela profite aux riches, et beaucoup moins aux pauvres. C'est vrai. Par contre, cela stimule la construction immobilière. M. Pomeroy ne semble pas être d'accord, mais j'aimerais savoir ce que vous en pensez, monsieur Hanson.
M. Hanson : Volontiers. J'ai déjà entendu M. Pomeroy expliquer sa position à ce sujet, et je suis sûr qu'il le refera avec plaisir. Je vais être bref.
Si la déductibilité des hypothèques va de pair avec les exemptions sur les gains en capitaux sur la résidence principale, nous avons un problème. Bien sûr, c'est le modèle américain, puisqu'ils peuvent déduire leurs hypothèques, mais ils payent des impôts sur leurs biens en capitaux au moment de la vente. C'est un problème. Il y a des moyens d'encourager des gens à accéder à la propriété, et, comme vous l'avez dit, de toute façon, la déductibilité des hypothèques n'a pas beaucoup d'impact sur les faible revenu. Pour nous, ce qui est important, c'est de permettre aux gens d'acquérir une certaine stabilité économique. Nous savons qu'au Canada, les propriétaires sont traités différemment des locataires par le gouvernement, par la société en général et par les institutions. Il est important que nous aidions les gens à accéder à la propriété parce que la croissance et le bien-être de notre pays en dépendent.
Nous voulons aider les gens à accéder à la propriété parce que cela leur permettra de mieux réussir dans la vie. Je suis heureux d'avoir entendu parler ce matin de tous ces projets de construction immobilière au Canada. Notre fondation a beaucoup de programmes semblables, et nous avons constaté que plus de 96 p. 100 des gens occupaient encore leur logement, ce qui est un excellent taux de rétention. Les gens aiment leur collectivité. Ils s'installent et ne veulent plus partir car la maison leur convient, ce dont nous sommes fiers. Les maisons prennent aussi de la valeur. L'important, c'est d'aider les gens à participer à la prospérité du Canada en facilitant leur accession à la propriété.
Pour certains de nos programmes, et pour d'autres dont nous avons parlé, nous essayons de faire en sorte que les logements restent abordables à perpétuité, mais nous limitons l'appréciation du bien. M. Pomeroy a dit tout à l'heure qu'il fallait trouver un juste équilibre entre le gain que fait le propriétaire et la préservation de l'abordabilité. La solution, à mon avis, consiste à mettre en place des mécanismes garantissant un approvisionnement constant de nouveaux logements sur le marché, car toute pénurie fait monter les prix. Si nous réussissons à attirer des investisseurs privés dans la construction domiciliaire, et que nous pouvons en tirer profit, le coût pour le gouvernement fédéral en sera réduit d'autant, et les bienfaits pour les propriétaires et pour la société en général en seront considérables. À l'heure actuelle, nous sommes à la croisée des chemins. Il s'agit de prendre le bon.
Comme je ne veux pas m'attarder indûment sur ce sujet, je vais passer à la question sur les logements pour les Autochtones. Nous travaillons avec un certain nombre de bandes de la Saskatchewan pour les aider à construire les logements dont elles ont besoin. Nous leur faisons profiter de nos programmes d'éducation des propriétaires, qui leur sont très utiles. Il y a le problème des logements sur la réserve et en dehors de la réserve. Il existe des programmes assortis de budgets de quelques millions de dollars pour financer la construction de logements en dehors des réserves, mais au Canada, la tendance est très nette : les membres des Premières nations quittent les réserves pour aller s'installer là où ils ont des possibilités de s'instruire et de travailler, même si quelques réserves sont en plein essor économique et offrent donc des débouchés à leurs membres.
Il faut aider les Premières nations et les Métis à accéder à la propriété dans les collectivités du Canada, afin de les aider à mieux s'y intégrer. Bon nombre de membres des Premières nations n'ont ni actifs ni patrimoine, par conséquent, il faut leur donner un petit coup de pouce supplémentaire.
C'est un défi considérable. Nous avons besoin en ce moment d'un milliard de dollars pour répondre à la demande, rien qu'en Saskatchewan. Je ne crois pas que 3 ou 4 milliards de dollars suffiraient à résoudre le problème pour tout le Canada, mais c'est sûr que ça aiderait.
Le président suppléant : À votre avis, quelles recommandations devrions-nous faire au gouvernement et à la société en général, qui permettraient de mobiliser les nombreux capitaux nécessaires et d'assurer un approvisionnement continu de logements abordables?
M. Pomeroy : Pour en revenir à la question précédente, je ne recommanderais pas la déductibilité des hypothèques. Les grands pays occidentaux qui ont adopté cette mesure, le Royaume-Uni et les États-Unis, ont tous les deux fait marche arrière. Le Royaume-Uni l'a presque annulée complètement, et les États-Unis ont plafonné la valeur des maisons admissibles. Certes, cela encourage les gens à emprunter sur leur maison, mais comme l'intérêt est déductible, cela a d'énormes répercussions sur l'économie en général. En effet, cela encourage une consommation excessive, puisque, avec l'argent que vous n'avez pas consacré à votre maison, vous pouvez acheter des voitures, des caravanes et bien d'autres choses. Cela exacerbe les hauts et les bas du cycle économique. Je vous conseille vraiment de ne pas vous orienter dans cette voie.
Pour ce qui est de vos recommandations, l'idée de M. Hanson est bonne. Au niveau fédéral, de quels outils disposez- vous? Il y a, bien sûr, la politique fiscale, qui vous permet d'avoir un impact important. Cela nous ramène à ce que nous disions tout à l'heure au sujet des sociétés de capital-risque, qui n'ont pas le droit d'investir dans l'immobilier. Même si ce sont des règlements provinciaux qui l'interdisent, il y a quand même un crédit d'impôt fédéral.
La plupart de ceux qui investissent dans des sociétés de capital-risque sont, comme le nom l'indique, des investisseurs qui prennent beaucoup de risques. Il n'y a pas d'abris fiscaux pour les investisseurs moyens, plus conservateurs, notamment ceux qui ont atteint un certain âge ou qui n'en sont pas loin, et qui aimeraient protéger leur capital pour leur retraite. Si vous vous fixez comme objectif social d'encourager des ménages à revenu moyen à devenir propriétaires de logements abordables, vous pouvez facilement offrir un taux de rendement proche de celui des obligations, mais dans le cadre d'un instrument défiscalisé comme le Fonds d'investissement des travailleurs; à ce moment-là, l'investissement de ces obligations dans la construction de logements abordables et dans les programmes d'aide pour le versement initial seraient d'une grande utilité à la fois pour ceux que vous cherchez à aider et pour les nombreux investisseurs qui, parce qu'ils ne veulent pas prendre de risques, ne sont pas intéressés par les sociétés de capital-risque. On pourrait aller chercher beaucoup d'argent auprès de ces gens-là. Pour attirer l'investisseur, on pourrait envisager un modèle de partage de l'appréciation de l'actif entre l'investisseur et le propriétaire du logement.
Toute la question de l'éducation et de l'information des propriétaires est également très importante. La SCHL s'y est intéressée, et GE Capital aussi, mais ils ne sont pas allés très loin. En éduquant tous ces acheteurs potentiels, qui au départ n'ont pas beaucoup le sens des affaires et qui présentent des risques pour les prêteurs, vous donnez aux prêteurs l'assurance que ces gens-là seront capables de rembourser leurs prêts. Il faut accompagner ces nouveaux acheteurs, ça donne d'excellents résultats. Le gouvernement pourrait fournir le matériel nécessaire aux différents organismes communautaires. Une organisation comme celle de M. Carr pourrait fort bien dispenser cette éducation aux acheteurs potentiels. Si l'on dispose des ressources adéquates et qu'on sollicite la collaboration des prêteurs et des agents immobiliers dans les collectivités, ces programmes d'éducation ne coûteront pas grand-chose au gouvernement.
M. Carr : Les avantages fiscaux sont toujours une option attrayante car on s'imagine que cela ne coûte rien au gouvernement, mais ce n'est pas vrai. Dans certains cas, c'est politiquement plus acceptable. Je suis sûr que nous avons tous un REER. Eh bien, un instrument comme le REER serait très utile pour le logement abordable. J'ai déjà parlé des terrains appartenant au gouvernement, et du leadership que ce dernier doit assumer quant aux grandes orientations à prendre. Il faut bien sûr de l'argent, mais de l'argent, il y en a. Je ne sais tout simplement pas comment l'obtenir du gouvernement fédéral.
M. Paris : L'une des options qu'on pourrait envisager est une forme de partage de l'appréciation de l'actif : un certain pourcentage du titre de propriété reviendrait aux occupants du logement
Un autre groupe de témoins a déjà parlé de ce concept de partage de l'appréciation de l'actif. Si vous ne le savez pas, ce concept signifie qu'un certain pourcentage appartient à l'organisme responsable ou au gouvernement et que le reste appartient au propriétaire. Cela se fait couramment et depuis longtemps, et au Royaume-Uni, ça marche très bien. Cela existe aussi, sous une forme ou sous une autre, dans des pays comme l'Inde, le Pakistan et l'Australie.
Cette option constitue une subvention directe, une participation directe à la propriété. Une autre solution serait d'offrir des crédits d'impôt, dont on a déjà parlé, afin d'encourager l'investissement dans les sociétés de capital-risque.
Je suis entièrement d'accord avec vous pour ce qui est de l'éducation financière des futurs acheteurs. C'est un élément important, qui ne coûte relativement pas beaucoup d'argent, et qui contribue aussi à promouvoir la propriété.
Pour ce qui est des logements locatifs, je sais que ce n'est pas le sujet de la discussion, mais comme nous l'avons brièvement abordé tout à l'heure, j'aimerais quand même dire, et je ne le dirai jamais assez, qu'il faut des subventions directes à la construction immobilière. La construction coûte très cher et les loyers sont faibles, ce qui rend la chose impossible sans une subvention directe ou des crédits d'impôts, mais la subvention directe est préférable. L'excédent de logements qui doit exister sur un marché n'existe pas à l'heure actuelle, et c'est surtout à cause de cela qu'on ne construit pas de logements locatifs.
En construisant des logements locatifs, on atténue les pressions qui s'exercent sur ceux qui en cherchent un, et en contribue à faire baisser les coûts de l'accession à la propriété, tout simplement parce qu'il y a un plus grand nombre de logements sur le marché.
Le sénateur Trenholme Counsell : C'est une question importante qui touche beaucoup de Canadiens. Ce que vous nous avez dit ce matin nous aide vraiment à mieux en saisir toute la complexité.
Lorsqu'on examine l'évolution du taux de la propriété immobilière au Canada, on a l'impression que la situation s'améliore. M. Pomeroy nous a parlé de cela, mais, moi, je n'ai pas l'impression que la situation s'améliore. Il est vrai que je n'y connais pas grand-chose, mais j'aimerais bien que vous me disiez si la situation s'est vraiment améliorée. Le graphique que vous nous avez montré indique 60 p. 100 en 1971 et 68 p. 100 en 2006. Même si c'est une légère augmentation, cela veut dire que seuls les deux tiers des Canadiens réussissent à acheter leur logement.
D'après le relevé de Statistique Canada sur les revenu moyen en 2006, le revenu moyen d'une famille où la mère est le seul parent était d'environ 40 900 $. Cela m'a surprise.
M. Hanson : Moi aussi, cela m'a vraiment surpris.
Le sénateur Trenholme Counsell : Ce chiffre est-il exact?
M. Hanson : Nous avons tendance à penser qu'une mère célibataire vit automatiquement dans la pauvreté avec son enfant. C'est l'impression qu'on a. Mais c'est aussi le problème avec les statistiques : à quoi exactement correspondent les chiffres? Quoi qu'il en soit, il y a beaucoup de familles où la mère est le seul parent qui ont un très bon revenu, et celles-là sont incluses dans ce chiffre, c'est pour ça qu'il est trompeur. Par contre, si on faisait le même relevé pour les femmes de moins de 25 ou 30 ans qui sont le seul parent de la famille, je suis sûr que le revenu moyen chuterait.
Le sénateur Trenholme Counsell : C'est quand même beaucoup plus élevé que je pensais, mais c'est une bonne nouvelle.
Il y a deux choses qui m'ont surprise alors que je vous écoutais ce matin. Premièrement, j'ai travaillé pour Habitat for Humanity, il y a quelque temps, et je me rendu compte que les programmes d'éducation dans ce domaine sont vraiment très importants car ils permettent d'aider, de conseiller et de préparer les gens à devenir propriétaires d'un logement. Il a été question tout à l'heure d'un programme de littératie, mais j'aimerais savoir dans quels cas et à quelle fréquence on offre ces programmes de préparation?
Deuxièmement, monsieur Paris, j'ai pris connaissance du deuxième modèle que vous décrivez dans votre mémoire, à savoir, la vente de densité. Je ne comprends pas. À la page 5, à propos des terrains disponibles, vous dites :
Le gouvernement fédéral est propriétaire de terrains excédentaires partout au Canada, et il peut vendre la densité d'un terrain à un promoteur sans lui vendre le terrain lui-même.
Ensuite, au bas de la page, vous dites que « ce type de processus est complexe ». Je peux vous dire qu'il est bien trop complexe pour moi.
Je pense à Toronto, et il vaut sans doute mieux que le sénateur Eggleton ne soit plus ici. J'ai été très choquée par ce qui s'est passé sur la rive du lac. J'ai habité le coin pendant longtemps et j'adore la ville, elle est superbe, mais ce qui s'est passé ne me plaît pas du tout. Lorsque j'ai lu votre mémoire sur la vente de densité, c'est à cela que j'ai pensé tout de suite, même si ça peut arriver dans n'importe quelle ville du Canada. Je suis sûre qu'il y a bien d'autres exemples.
Quoi qu'il en soit, je ne comprends pas pourquoi on fait ça. À mon avis, ce n'est pas une bonne chose. À en juger par ce que j'ai vu en bordure du lac à Toronto et ailleurs, ce concept m'inquiète beaucoup. Je suis peut-être un peu émotive, mais pourriez-vous m'expliquer un peu ce que veut dire la vente de densité?
M. Pomeroy : La valeur d'un développement est fondée sur ce que vous aller construire sur le terrain. La valeur du terrain est égale aux revenus que le promoteur va obtenir de la vente des logements auxquels il faut retrancher les coûts de construction. Par conséquent, plus vous construisez de logements, plus la valeur augmente. Un changement de zonage et une augmentation de la densité ajoutent de la valeur au terrain.
Prenons le cas d'un promoteur qui, en théorie, peut construire 100 unités sur un terrain. Quelqu'un, dans la même rue, ne construit rien sur un terrain vacant, par exemple un terrain du gouvernement. Si on donne au promoteur le droit de construire 40 unités supplémentaires, il touchera donc le produit de la vente de 140 unités, sans devoir payer davantage pour le terrain. Le terrain en soi ne vaut rien; ce qui lui donne de la valeur, c'est ce que vous construisez dessus.
Pour un agriculteur, la valeur du terrain, c'est le rendement qu'il en obtient. Pour un forestier, c'est le produit de la vente du permis de coupe. Pour un promoteur, c'est le produit de la vente des unités de logement.
C'est ainsi que fonctionnerait le modèle de vente de densité. C'est comme le zonage d'inclusion, quand vous essayez d'extraire la valeur. Lorsqu'une municipalité modifie le zonage d'un terrain, elle en augmente la valeur par décision officielle. Cela se traduit par un gain considérable pour le propriétaire du terrain. Par conséquent, on peut calculer cette valeur et partager l'augmentation du gain : c'est une façon d'obtenir le terrain gratuitement, sans nuire au promoteur.
Certes, comme vous l'avez dit, ce mécanisme fait augmenter la densité, ce qui peut susciter l'opposition de la collectivité.
Mais c'est un mécanisme qui a été utilisé dans un grand nombre de collectivités. Vancouver en est un des meilleurs exemples. Ils ont une charte de la ville qui, contrairement à une loi municipale, leur donne le pouvoir d'autoriser ce genre de choses. Il y a des églises à Vancouver qui ont été vendues et qui auraient pu être remplacées par des immeubles de 20 étages. Par exemple, ils peuvent décider de garder l'église et de vendre la densité assortie à ce site à un autre immeuble de 40 étages qui se construit à proximité.
Le sénateur Trenholme Counsell : Donc, en réalité, le terrain n'est pas vendu?
M. Pomeroy : Dans le cas que M. Paris a mentionné, ce n'était pas nécessaire. Et dans le cas de l'église, le terrain n'a pas été vendu non plus. Ils ont vendu le droit de construire et l'ont transféré à un autre promoteur.
Le sénateur Trenholme Counsell : Y a-t-il dans ces cas-là un bail de 100 ans? Comment cela marche-t-il?
M. Pomeroy : Lorsque la densité est vendue, elle l'est à perpétuité.
M. Paris : Le principe est que le terrain reste la propriété de la ville qui en est le propriétaire, et le droit de construire sur le terrain est simplement transféré à un autre terrain appartenant à une autre personne, mais pas à la municipalité.
L'exemple donné par M. Pomeroy est excellent parce qu'il vous montre qu'on peut transférer la densité d'un immeuble de 20 étages à un autre, ce qui donne un immeuble de 40 étages. Ce faisant, vous protégez le premier terrain, qui ne pourra pas accueillir une autre construction, que ce soit pour préserver un patrimoine, pour aménager un couloir d'autobus ou pour d'autres raisons. Cela se fait couramment.
Dans les municipalités de la région de Vancouver, si le terrain qui jouxte un autre terrain constructible appartient à la municipalité, il est réservé. La ville ne peut pas construire dessus, par exemple pour y aménager un chemin ou un parc. Elle décide de le garder pour des utilisations futures, et pas pour y construire.
La densité de ce terrain peut être vendue sans vendre le terrain lui-même, ce qui procure un avantage équivalent à la collectivité. Le nombre total de logements construits finit par être le même, mais au lieu d'avoir un projet de construction sur le terrain de la municipalité et un autre projet commercial à faible densité, un peu plus loin, on construit tous les logements sur un seul terrain. C'est simplement un transfert.
Le sénateur Trenholme Counsell : Quand j'ai lu votre mémoire, j'ai compris que la municipalité recevait de l'argent lorsqu'elle autorisait un projet à très forte densité. Ce qu'il faut, en quelque sorte, c'est que l'argent qu'elle reçoit de la vente de densité serve à financer la construction de logements, peut-être en dehors du centre-ville.
M. Paris : Oui.
Le sénateur Trenholme Counsell : C'est cela?
M. Paris : Dans mon modèle, je pars de l'hypothèse que, si la densité est vendue dans le but de construire des logements abordables, l'argent devrait être réinvesti dans des projets de logements abordables, idéalement dans le même quartier, mais pas nécessairement.
Je travaille actuellement dans un projet où l'objectif est de réinvestir l'argent dans un quartier qu'on commence tout juste à revitaliser. Il n'y a pas d'autre marché pour cette densité dans la collectivité.
Il a donc fallu s'adresser à une autre collectivité où le marché existe et où un promoteur était prêt à acheter le terrain.
Le président suppléant : Pour des raisons techniques, nous devons ajourner nos travaux. Je suis désolé d'interrompre cette discussion fort intéressante. Merci à tous d'être venus.
La séance est levée.