LE COMITÉ SÉNATORIAL PERMANENT DES BANQUES, DU COMMERCE ET DE L’ÉCONOMIE
TÉMOIGNAGES
OTTAWA, le mercredi 8 octobre 2025
Le Comité sénatorial permanent des banques, du commerce et de l’économie se réunit aujourd’hui, à 16 h 15 (HE) pour étudier, afin d’en faire rapport, la crise du logement au Canada et les défis auxquels sont actuellement confrontés les acheteurs d’habitations canadiens, en mettant particulièrement l’accent sur les taxes, les frais et les prélèvements gouvernementaux.
Le sénateur Clément Gignac (président) occupe le fauteuil.
[Français]
Le président : Honorables sénatrices et sénateurs, je m’appelle Clément Gignac, sénateur du Québec et président du Comité sénatorial permanent des banques, du commerce et de l’économie.
Je souhaite la bienvenue aux gens qui sont avec nous aujourd’hui, ainsi qu’à celles et ceux qui nous écoutent à partir de notre site Web sencanada.ca.
Avant de continuer, j’aimerais demander à mes collègues de bien vouloir se présenter.
[Traduction]
Le sénateur Varone : Sénateur Toni Varone, de l’Ontario.
La sénatrice Galvez : Rosa Galvez, du Québec.
Le sénateur Loffreda : Bienvenue à notre comité. Sénateur Tony Loffreda, de Montréal, Québec.
[Français]
La sénatrice Henkel : Bienvenue parmi nous. Danièle Henkel, du Québec.
[Traduction]
Le sénateur Yussuff : Hassan Yussuf, de l’Ontario.
[Français]
Le sénateur Forest : Éric Forest, de la division du Golfe, au Québec.
[Traduction]
La sénatrice McBean : Marnie McBean, de l’Ontario.
[Français]
Le président : Honorables sénateurs, nous continuons aujourd’hui notre première étude spéciale portant sur la crise du logement au Canada et sur les défis auxquels les acheteurs sont confrontés, en mettant particulièrement l’accent sur les taxes, les frais et les prélèvements gouvernementaux.
Je souhaite la bienvenue à nos invités, représentant la Société canadienne d’hypothèques et de logement, ou SCHL : M. Mathieu Laberge, économiste en chef et premier vice-président, Connaissance du marché, et Mme Nadine Leblanc, chef des finances intérimaire et première vice-présidente, Politiques.
Je vous remercie d’avoir accepté notre invitation. Je crois comprendre que vous ferez peut-être des remarques d’ouverture, après quoi nous passerons aux questions.
La parole est à vous. Merci.
[Traduction]
Mathieu Laberge, économiste en chef et premier vice-président, Connaissance du marché, Société canadienne d’hypothèques et de logement : Honorables sénateurs, c’est un honneur pour moi d’être ici aujourd’hui, sur le territoire traditionnel non cédé des Algonquins anishinabes.
[Français]
La Société canadienne d’hypothèques et de logement aide les Canadiens à accéder au logement depuis plus de 80 ans. Nous avons aidé des millions de personnes au Canada à accéder à la propriété grâce à notre assurance prêt hypothécaire. La disponibilité de cette assurance stabilise aussi le marché, ce qui donne aux prêteurs la confiance nécessaire pour continuer d’accorder des prêts, même en période difficile.
À l’heure actuelle, beaucoup trop de gens au Canada ont de la difficulté à trouver un endroit où vivre, et encore moins à un prix abordable.
En décembre dernier, le ministère des Finances a présenté de nouvelles règles qui comprennent une limite de prix de 1,5 million de dollars pour les prêts hypothécaires assurés à rapport prêt-valeur élevé et des périodes d’amortissement de 30 ans pour tous les acheteurs d’une première propriété ou les acheteurs d’une propriété nouvellement construite. Ces nouveaux règlements aident un plus grand nombre d’acheteurs à entrer sur le marché. Toutefois, nous devons aussi faire preuve de prudence pour équilibrer les mesures du côté de la demande et celles qui stimulent l’offre.
Nos recherches montrent que le principal facteur de la crise est une grave pénurie de logements. Il est vrai qu’au premier semestre de cette année, les mises en chantier d’habitations ont presque atteint des sommets historiques. La demande a récemment diminué dans les marchés des condos de Toronto et de Vancouver. Il n’en demeure pas moins que le Canada doit construire plus de logements au cours des prochaines années, et ce, par millions.
Pour rétablir l’abordabilité au niveau de 2019, soit avant la pandémie, le Canada doit doubler le nombre de logements qu’il construit chaque année au cours de la prochaine décennie. Ce ne sera pas facile, mais c’est possible. Compte tenu des ressources actuelles consacrées à la construction, tant le financement que la main-d’œuvre, le Canada pourrait construire environ 400 000 logements par année.
[Traduction]
Alors, comment pouvons-nous y parvenir?
Premièrement, le financement constitue un obstacle majeur pour les promoteurs. Nous le constatons en voyant la forte demande pour nos programmes de logement et nos assurances prêt hypothécaire. L’année dernière seulement, grâce à notre assurance prêt hypothécaire pour immeubles à logements multiples et au Programme de prêts pour la construction d’appartements, ou PPCA, la Société canadienne d’hypothèques et de logement a soutenu près de 90 % de l’ensemble des constructions d’immeubles locatifs au Canada. Ce type d’investissement public est essentiel et, avec un financement accru, le Programme de prêts pour la construction d’appartements pourrait aller encore plus loin. Cependant, pour construire à grande échelle, le Canada a aussi besoin de beaucoup plus d’investissements privés. Par exemple, les fonds de capital-risque, les fonds de pension ou les fonds de placement privés ne pourraient-ils pas investir en plus grand nombre dans des fonds de construction ou des fiducies de placement immobilier?
Les autres problèmes auxquels les constructeurs doivent faire face sont la réglementation, les retards et les coûts de développement des municipalités. Nos recherches sont sans équivoque : la multiplication des règlements sur l’utilisation des terres se traduit par une baisse de l’abordabilité des logements. C’est d’ailleurs pour cette raison que nous avons créé le Fonds pour accélérer la construction de logement. Quelque 241 municipalités ont signé une entente aux termes de laquelle elles peuvent utiliser ce financement fédéral pour réduire les formalités administratives et accélérer la construction de logements.
Outre le financement et les réformes à l’échelle municipale, nous devons stimuler la productivité dans l’ensemble du secteur du logement. Cela commence par la constitution d’une main‑d’œuvre spécialisée moderne apte à travailler avec les chaînes de montage et la robotique. Comme 700 000 travailleurs qualifiés prendront leur retraite d’ici 2028, c’est une tâche on ne peut plus urgente.
Voilà une occasion bien concrète d’encourager l’adoption de nouvelles technologies et de méthodes de construction qui demandent moins de main-d’œuvre. Au Canada, nous construisons encore les maisons comme il y a 60 ans. Un rapport McKinsey publié il y a quelques années révélait que la construction était le deuxième secteur le moins numérisé. Celui qui regroupe l’agriculture et la chasse est le seul autre qui le soit encore moins.
Nous avons désormais accès aux approches innovantes que d’autres pays utilisent depuis des décennies. Prenons l’exemple des logements modulaires et préfabriqués. Ces types de logements ne comptent que pour 1 % du parc immobilier canadien alors qu’en Suède, près de 80 % des maisons ont au moins un élément construit hors site. Ce changement n’est pas le fruit du hasard. Dans les années 1960, la Suède a utilisé des subventions gouvernementales pour créer une demande de base à cet égard, si bien que cette solution est maintenant largement adoptée par le secteur privé.
Nous pouvons également nous inspirer de la Suède en ce qui a trait à la construction de gratte-ciel en bois massif. Près de 20 % des gratte-ciel suédois sont construits en bois, alors qu’au Canada, c’est moins de 5 %. Le bois est plus écologique et moins coûteux. Il permet de construire plus rapidement, et son utilisation fournit une occasion de bonifier les marchés intérieurs pour le bois canadien, ce qui est une très bonne chose dans le contexte actuel d’incertitude sur le plan commercial.
Enfin, nous pouvons également nous inspirer d’autres pays en ce qui a trait au financement du logement communautaire ou social. Les Pays-Bas et le Danemark ont tous deux des modèles de logement social à but non lucratif, mais également autofinancés, qui se situent entre les modèles de logement non commercial et commercial que nous avons au Canada.
Monsieur le président, pour résoudre la crise du logement, il faudra un changement systémique et la mobilisation de tous. Il faudra prendre des mesures soutenues pour aider les Canadiens à accéder au marché et des mesures pour stimuler l’offre. C’est possible. Les gouvernements, les promoteurs et les investisseurs comprennent ce qui est en jeu et ils sont disposés à agir. C’est une occasion qui doit être saisie.
Merci du temps que vous m’avez accordé.
[Français]
Je serai heureux de répondre aux questions des membres du comité. Merci.
Le président : Merci, monsieur Laberge. Nous allons maintenant procéder aux questions.
[Traduction]
Le sénateur Varone : Merci d’être ici aujourd’hui. Vous représentez un élément important de ce que nous étudions.
Je voudrais aborder deux points. Le premier concerne les produits bancaires, et le second, les recherches approfondies menées par la Société canadienne d’Hypothèques et de logement, ou SCHL, qui excelle dans ce domaine.
En octobre 2023, Bob Dugan a comparu devant le comité. À cette occasion, il a expliqué que dans des villes comme Toronto ou Vancouver, environ 80 % du coût des nouveaux logements correspondait au terrain sur lequel ils étaient construits. J’ai trouvé cela curieux jusqu’à ce que j’y revienne et que j’examine le pro forma utilisé par les promoteurs. La plupart des pro forma intègrent les frais facturés par le gouvernement, c’est-à-dire tous les coûts accessoires, qu’il s’agisse des droits d’aménagement, des parts provinciales et municipales des droits de cession immobilière, de sommes engagées pour la cession de terrains pour la création de parcs, etc. Lorsque l’on atteint ces 80 %, et qu’il est question d’une maison en rangée ou d’un appartement en copropriété de 1 million de dollars, on comprend qu’à l’époque, 800 000 $ correspondaient au terrain et aux coûts intégrés. Sur ces 80 %, avez-vous calculé ce qui correspond réellement au coût du terrain, c’est-à-dire la terre, par opposition aux frais facturés par le gouvernement?
M. Laberge : La réponse rapide à votre question est que nous ne l’avons pas encore. Nous analysons actuellement les pro forma des promoteurs immobiliers à travers le pays. C’est une chose à l’égard de laquelle nous espérons faire des progrès au cours des deux prochains mois.
J’ajouterais une mise en garde à ce que vous mentionnez. La valeur du terrain est également une question d’offre. Dans un marché où l’espace est très limité, comme à Vancouver, on s’attend évidemment à ce que le pourcentage pur de la valeur du terrain et les coûts globaux soient plus élevés, car la ville est à toutes fins utiles enclavée entre les montagnes et la mer. Les terrains y sont donc très rares. Dans d’autres municipalités du Canada — je dirais la grande majorité d’entre elles —, il n’y a pas autant de contraintes, car il y a une certaine possibilité d’expansion urbaine, ce qui est un autre facteur déterminant. L’offre de terrains y est plus grande.
C’est une question que nous examinons actuellement. Je n’ai pas de résultats concrets pour répondre à votre question. Nous ne pouvons pas encore faire la distinction entre les taxes et autres frais et le terrain proprement dit.
Le sénateur Varone : Dans une économie dynamique comme celle que nous avons au Canada, où l’offre et la demande sont en constante interaction, personne n’a la capacité de faire revenir l’aspect offre et demande d’une économie keynésienne. Lorsque cette question est en jeu, les coûts dynamiques — c’est-à-dire les terrains et la construction — fluctuent avec le marché. Ce sont les frais gouvernementaux qui ne fluctuent pas. Ils sont fixes. Ils ne diminuent pas. Ils sont ce qu’ils sont à tout moment. Toujours en rapport avec ces 80 %, ce que j’aimerais savoir dans le contexte d’aujourd’hui — comme il y a deux ans —, c’est le pourcentage des frais gouvernementaux qui entrent dans votre calcul de 80 % pour le terrain?
M. Laberge : Cela varie beaucoup d’une municipalité à l’autre.
Le sénateur Varone : L’un de ces exemples était à Toronto.
M. Laberge : Toronto?
Le sénateur Varone : Il a mis l’accent sur Toronto et Vancouver lorsqu’il a fait cette observation, et je souhaite donc me concentrer moi aussi sur ces deux grands centres urbains.
M. Laberge : Oui, nous consacrons nos efforts à cette problématique.
L’un des défis qui se posent en matière de frais d’aménagement est que les recherches publiques actuelles, menées non pas par la SCHL, mais par des chercheurs externes, se concentrent sur quelques régions, par exemple l’Ontario, et non l’ensemble du pays. Il s’agit d’un autre aspect de la crise du logement que nous sommes en train d’examiner. Nous constatons que la situation varie d’un marché à l’autre.
Un élément important à garder en tête à propos des redevances d’aménagement, c’est qu’elles augmentent avec le temps. Si l’on examine leur objectif, on constate que les recettes qu’elles génèrent aujourd’hui dépassent largement celles qui étaient initialement prévues. Au départ, elles étaient destinées au financement d’un projet spécifique, mais au fil du temps, elles ont été utilisées pour financer des missions municipales beaucoup plus larges. L’un des défis que cela pose est que vous concentrez en fait un coût sur une assiette fiscale plus restreinte, à savoir les acheteurs de nouveaux logements ou les nouveaux acquéreurs, alors que les missions financées par les redevances d’aménagement sont beaucoup plus larges et profitent à l’ensemble de l’assiette fiscale. C’est là le cœur du problème. L’adoption de pratiques telles que les taxes générales sur la consommation, les taxes foncières ou un système de paiement à l’utilisation permettraient en fait de répartir les coûts sur une assiette fiscale beaucoup plus large.
La sénatrice McBean : De nombreux Canadiens, en particulier les jeunes et les nouveaux arrivants, n’ont pas les moyens d’acheter une propriété ni même de se trouver un logement abordable. Je vous entends dire qu’il faudrait construire entre 430 000 et 480 000 nouvelles habitations. Pourtant, j’ai lu dans un journal de Toronto qu’il n’est pas rare que les nouveaux acheteurs se retrouvent en défaut de paiement pour ces nouvelles maisons en cours de construction. Même les promoteurs immobiliers sont obligés de les poursuivre en justice, car il n’y a pas d’acheteurs. Je crains qu’il y ait un grand nombre de logements qui soient devenus inabordables. Comment la SCHL adapte-t-elle ses politiques pour garantir que l’accessibilité financière, et pas seulement le nombre total de logements, reste au centre de la Stratégie nationale sur le logement?
M. Laberge : Je peux vous donner mon avis sur les aspects macroéconomiques de la situation. Toutefois, ma collègue, Mme Leblanc, pourra vous répondre en ce qui concerne les aspects politiques.
Ce que vous décrivez est tout à fait exact. Il semble contre-intuitif que nous ayons une offre apparemment excédentaire à Toronto et à Vancouver, et pourtant la SCHL continue d’affirmer que nous avons besoin d’une offre supplémentaire. Il faut reconnaître qu’il y a une composante cyclique. Jusqu’à très récemment, les constructeurs et les promoteurs immobiliers construisaient au rythme des fondamentaux, qui sont principalement déterminés par la démographie. Ces paramètres démographiques ont changé avec les modifications apportées aux politiques d’immigration. Une fois qu’un projet est lancé, ce qui est livré aujourd’hui a peut-être été commencé il y a cinq, six, sept ou huit ans à Toronto et à Vancouver. C’est ce qui crée actuellement la majeure partie de l’offre que nous observons.
Néanmoins, nous devons nous assurer de réfléchir à la situation du logement sur le long terme. L’un des facteurs déterminants de l’offre excédentaire actuelle est également l’inadéquation entre les besoins et ce qui est construit, à savoir des petits appartements d’une chambre ou des studios, alors que nous accueillons des familles avec plusieurs enfants. Il existe donc présentement une inadéquation entre l’offre et la demande. Cela doit revenir à la tendance à plus long terme, où nous constatons que l’offre doit être beaucoup plus importante.
Nadine Leblanc, chef des finances intérimaire et première vice-présidente, Politiques, Société canadienne d’hypothèques et de logement : En ce qui concerne nos programmes actuels, nous respectons les paramètres fournis par le gouvernement en matière de critères d’admissibilité. L’accessibilité financière fait partie intégrante des critères d’admissibilité à nos programmes. Les demandeurs doivent satisfaire à ces critères d’accessibilité financière, qui sont préservés. Nous surveillons ce niveau d’accessibilité financière tout au long de la durée du prêt hypothécaire accordé par la SCHL.
En ce qui concerne les nouveaux outils prévus dans le cadre de la Stratégie nationale sur le logement, la responsabilité de l’élaboration des politiques incombe au ministère du Logement et de l’Infrastructure. Je m’en remets donc à mes collègues pour ce qui est des différents outils prévus par la Stratégie nationale sur le logement.
La sénatrice McBean : Si l’on examine la manière dont vous dites protéger les prêts hypothécaires, on constate que les personnes qui achetaient des biens immobiliers pour construire, comme à Toronto, avaient bel et bien l’intention d’acquérir une propriété. Le prix de l’immobilier a trop baissé, mais elles ne peuvent pas obtenir de prêt hypothécaire correspondant à la valeur du bien, car celui-ci est plus cher que ce qu’elles peuvent se permettre. N’y a-t-il aucun moyen de comprendre cela? Le système est-il si rigide qu’il n’a pas été en mesure de venir en aide à ces personnes? Nous avons vu ce marché se profiler à l’horizon, et pourtant, au moment où leur construction est terminée, il n’y a pas d’hypothèque pour les aider à sécuriser leur place. Ils perdent leur acompte et sont poursuivis en justice pour des centaines de milliers de dollars, car ils sont désormais en défaut de paiement. N’y a-t-il rien de prévu pour venir en aide à ces personnes?
Mme Leblanc : Nous continuons d’ajuster nos programmes et de peaufiner nos méthodes de financement en fonction de différents facteurs, notamment les coûts liés à la construction, les droits de douane, et les besoins en constante évolution des promoteurs immobiliers et des autres intervenants du secteur immobilier.
En ce qui concerne les programmes d’accession à la propriété, je pense que vous faites référence aux difficultés rencontrées par les consommateurs. La SCHL dispose de nombreux outils pour aider les consommateurs en cas de difficultés, même en cas de défaut de paiement ou avant, afin de prévenir les défauts de paiement. Le report des hypothèques en est un exemple. Nous travaillons avec les prêteurs dans le cadre de notre programme d’assurance afin de nous assurer que nous aidons les propriétaires à ne pas manquer à leurs obligations hypothécaires. C’est ce que propose la SCHL. Les prêteurs doivent également suivre les lignes directrices de la protection des consommateurs du Canada, qui leur imposent de protéger les consommateurs contre les défauts de paiement et de s’assurer que nous les aidons à surmonter leurs difficultés. C’est ce que fait la SCHL.
La sénatrice McBean : Je vous remercie.
Le sénateur Fridhandler : J’ai été intéressé par votre propos sur les maisons préfabriquées. Je viens de Calgary. J’ai remarqué récemment dans la presse qu’il y avait eu plusieurs projets importants dans le domaine des maisons préfabriquées de type ATCO. La SCHL a-t-elle des programmes spécifiques pour encourager le secteur des maisons préfabriquées à se développer? Cela pourrait inclure tout type de mesures, de la formation au soutien aux promoteurs immobiliers spécialisés dans les maisons préfabriquées. De la même manière que vous encouragez la construction de logements abordables, avez-vous des programmes spéciaux pour inciter les promoteurs immobiliers spécialisés dans les maisons préfabriquées à mettre en œuvre ces projets?
Mme Leblanc : Je connais bien les projets en cours à Calgary. Je peux confirmer que le temps de construction est réduit de moitié, voire plus, grâce à l’utilisation de techniques préfabriquées ou modulaires.
Nous avons quelques programmes qui soutiennent les techniques innovantes, notamment le Fonds d’innovation, et l’Initiative pour la création rapide de logements, laquelle s’inscrit dans le cadre du Fonds pour le logement abordable. Nous avons également lancé le Programme de prêts pour la construction d’appartements, qui prévoit d’accorder une enveloppe de 500 millions de dollars pour les promoteurs immobiliers qui se servent de matériaux préfabriqués et modulaires. Par ailleurs, la SCHL s’est lancée récemment dans la robotique, et explore d’autres techniques innovantes. Je sais que cela va être un axe majeur de l’agence Maisons Canada, qui en fera l’un des principaux objectifs de son mandat. Je ne peux pas m’exprimer à ce sujet, car cela relève de la compétence de nos collègues chargés des infrastructures. Toutefois, je peux vous assurer que le gouvernement fédéral dans son ensemble accorde actuellement une grande importance à la recherche et à l’innovation au sein du secteur immobilier.
Le sénateur Fridhandler : En ce qui concerne vos efforts en tant qu’agence pour stimuler le développement et la construction de logements, traitez-vous principalement avec des promoteurs immobiliers et des propriétaires, ou vous arrive-t-il de conclure des accords plus larges avec les municipalités afin de les inciter à prendre certaines mesures?
Mme Leblanc : Les municipalités ont accès à certains de nos programmes de logements abordables, comme l’Initiative pour la création rapide de logements. Il s’agit d’un programme de financement destiné aux nouvelles constructions.
Le gouvernement fédéral a également mis en place le Fonds pour accélérer la construction de logements. Je ne sais pas si vous le connaissez, mais il s’agit d’un programme qui incite les municipalités à revoir leurs processus et à innover afin de stimuler la construction de logements abordables et différents types d’innovations dans le domaine de l’immobilier en général. Nous avons conclu des accords avec les municipalités afin de changer notre manière d’envisager les enjeux liés au logement.
Bref, ce sont à peu près tous les outils dont nous disposons à la SCHL. Par ailleurs, je sais que notre ministère dispose d’autres leviers pour accélérer les mises en chantier d’infrastructures, notamment dans le domaine du logement.
Le sénateur Fridhandler : Utilisez-vous ce type de leviers afin d’obtenir des compensations par rapport aux charges imposées par les municipalités, ou vous contentez-vous d’encourager une activité spécifique?
Mme Leblanc : À titre d’exemple, dans le cadre des accords conclus au titre du Fonds d’accélération, tous les programmes ont des conditions différentes. Le Fonds pour accélérer la construction de logements, par exemple, est assorti de conditions en matière de croissance, d’accélération et de changement. Nous surveillons ces conditions sur la base des dispositions de chaque accord tout au long de son cycle de vie annuel. Les paiements prévus dans les accords sont subordonnés au respect de ces conditions.
Le sénateur Fridhandler : Lorsque vous parlez de « changement », cela inclut-il la suppression ou la réduction des frais ou redevances municipaux liés au développement?
Mme Leblanc : Le Fonds pour accélérer la construction de logements n’est pas utilisé pour aider à s’acquitter des droits d’aménagement, par exemple.
Le sénateur Fridhandler : J’ai une autre question, plutôt ingrate: j’ai vécu en Alberta au début des années 1980, lorsque les taux d’intérêt étaient compris entre 17 % et 20 % et que les saisies immobilières étaient monnaie courante. En fait, il s’agissait d’un enjeu majeur. Pourtant, lorsque j’analyse la situation actuelle, je constate que le marché est cyclique et s’adapte. L’intervention du gouvernement a ses limites, et il faut éventuellement laisser les principes économiques fondamentaux suivre leur cours, ce qui implique malheureusement que certaines personnes ne possèdent pas encore les moyens d’accéder à la propriété. Je sais que cela peut paraître quelque peu insensible, mais il s’agit de la dure réalité. Dans quelle mesure l’intervention du gouvernement est-elle nécessaire pour continuer à soutenir le marché de manière artificielle?
M. Laberge : Permettez-moi de vous livrer mes observations concernant le marché immobilier.
Notre analyse actuelle montre ce à quoi j’ai fait allusion dans mon introduction, en gardant à l’esprit l’équilibre entre les interventions du côté de la demande et celles du côté de l’offre. Les interventions purement axées sur la demande, en soutenant celle-ci, exercent en fait une pression à la hausse sur les prix et peuvent, à terme, si elles ne sont pas très ciblées ou contrebalancées par une offre appropriée, nuire à l’accessibilité financière. C’est quelque chose dont nous sommes tous conscients dans les principes économiques de base. Cela répond en partie à la cyclicité à laquelle vous faites référence. C’est ce que nous observons actuellement à Toronto et à Vancouver dans le segment des copropriétés du marché.
En prenant un peu de recul et en considérant le marché dans son ensemble, nous devons reconnaître que d’autres segments se portent relativement bien, comme celui des logements locatifs spécialement construits à cet effet, où nous observons une augmentation continue de l’offre depuis plusieurs années. Les taux d’inoccupation augmentent et la croissance des loyers ralentit avec le temps, ce qui permet de rétablir progressivement l’accessibilité financière.
Le sénateur Loffreda : Je tiens d’abord à vous souhaiter la bienvenue à tous.
J’aimerais discuter du Fonds pour accélérer la construction de logements que vous avez mentionnée à plusieurs reprises. Selon le dernier rapport annuel de la SCHL, daté du 31 décembre 2024, 215 ententes ont été signées dans le cadre de ce fonds, engageant près de 4,19 milliards de dollars sur quatre ans pour soutenir la création de plus de 114 500 logements supplémentaires.
Le rapport souligne également les efforts continus de la SCHL pour collaborer avec des partenaires nouveaux et existants afin de stimuler davantage les investissements et d’améliorer l’ensemble de l’écosystème du logement, notamment en incitant les administrations locales à éliminer les obstacles qui ralentissent le rythme du développement. Il s’agit évidemment d’un élément important.
Quelles mesures d’améliorations et d’innovations spécifiques ont-elles été mises en œuvre grâce à ces fonds jusqu’à présent? Comment la SCHL évalue-t-elle l’efficacité ou le succès de ce type de réformes locales? Tout réside dans le suivi, n’est-ce pas? En l’absence de suivi, il est impossible de réaliser un quelconque progrès. Pourriez-vous quantifier l’impact de ces mesures en termes concrètes? Par exemple, pourriez-vous indiquer dans quelle mesure la construction d’une maison est aujourd’hui plus rapide, en moyenne, dans ces municipalités participantes par rapport à la période précédant la mise en place de ces accords, ou est-il encore trop tôt pour le faire?
Mme Leblanc : Je vous remercie de la question.
Nous observons déjà quelques signes encourageants. Aujourd’hui même, nous avons publié un balado sur les réussites que nous avons déjà constatées à ce jour. Je dis « déjà », car ce sera le premier cycle où nous demanderons aux municipalités de rendre compte des résultats. Nous sommes actuellement dans ce cycle et espérons donc être en mesure de présenter bientôt les mesures prises.
Un exemple de mesures que nous considérons comme efficaces est celui des immeubles à quatre et six logements construits dans le cadre des droits acquis. Nous avons constaté un certain succès à Edmonton, par exemple, ou en Alberta, avec des dérogations au stationnement pour densifier. C’est un exemple que nous avons observé. À Toronto, nous avons travaillé en étroite collaboration avec la ville pour accélérer l’octroi des permis et le zonage, car il y a encore un certain délai entre l’octroi des permis et le financement et l’occupation. Nous constatons des progrès encourageants dans l’accélération de l’octroi des permis. Nous commençons déjà à voir quelques exemples de réussite.
En termes concrets, nous allons bientôt obtenir les résultats. Comme je l’ai mentionné, nous avons prévu dans les accords et les modalités de négociation des conditions permettant d’ajuster le programme en cours de route si nous ne voyons pas les résultats escomptés.
Le sénateur Loffreda : Merci. J’ai hâte de visionner le balado que vous avez présenté aujourd’hui. Êtes-vous vous‑même à l’affiche?
Mme Leblanc : Non, je ne le suis pas, mais certains de mes collègues y seront présents.
Le sénateur Loffreda : Excellent.
J’aimerais attirer votre attention sur l’Initiative pour la création rapide de logements, ou ICRL, lancée en août 2025 par la SCHL. Cette évaluation visait à déterminer si l’ILR était en bonne voie d’atteindre les résultats escomptés, qui consistent à tirer des leçons pour éclairer la mise en œuvre de programmes de logement abordable et à fournir des conseils stratégiques fondés sur des données probantes afin d’augmenter progressivement l’offre de logements abordables, ce que nous souhaitons tous.
La nécessité de maintenir un programme tel que l’ICRL est évidente, et je tiens à saluer le fait que l’objectif initial de 7 500 unités ait été dépassé, ce qui est encourageant. Félicitations pour cette réussite. Cela dit, l’évaluation souligne plusieurs défis persistants, dont certains ont déjà été abordés. Vous avez mentionné que 700 000 travailleurs qualifiés devraient prendre leur retraite en 2026. Il s’agit d’un nombre considérable. Pouvez‑vous nous parler des autres obstacles spécifiques auxquels le programme est actuellement confronté? Le rapport souligne notamment les pressions économiques telles que la main‑d’œuvre qualifiée, que j’ai mentionnée, les perturbations des chaînes d’approvisionnement à l’échelle mondiale, ainsi que la forte augmentation des coûts de construction. Comment ces facteurs influencent-ils la mise en œuvre et les résultats? Comment pensez-vous les surmonter? D’ailleurs, si nous manquons de temps, nous pourrions peut-être poursuivre cette discussion lors de la deuxième série de questions.
Mme Leblanc : Je conviens que l’Initiative pour la création rapide de logements a été un franc succès, dans l’ensemble, tant pour la rapidité d’exécution que pour les résultats obtenus. Il s’agit de l’un de nos programmes les plus robustes pour créer du logement abordable, aider les refuges et offrir du logement de transition. Il est financé à 100 % par contributions, ce qui permet de mobiliser beaucoup plus de capitaux pour renforcer le soutien aux populations vulnérables.
Nous avons toujours un volet de financement actif. Nous finançons de nombreux refuges. La demande est grande. L’une des leçons que nous retenons, c’est que ce programme est excessivement populaire. Il s’agit d’un programme auquel il faut présenter une demande, comme vous pouvez l’imaginer. Or, il est très difficile de déterminer quels projets nous financerons et lesquels nous ne financerons pas, car ce sont tous de bons projets répondant à des besoins sociaux. Nous essayons d’allouer autant que possible les fonds dont nous disposons aux besoins les plus importants au Canada.
Au début du programme, nous étions en pleine pandémie, nous privilégiions donc la rapidité, mais le démarrage a été difficile. La rapidité était un critère d’admissibilité. Avec le temps, je pense que vous constaterez que nous sommes devenus beaucoup plus souples, car la rapidité dans le Nord n’est certainement pas la même que celle recherchée ailleurs au Canada, et les dynamiques liées à la main-d’œuvre et aux matériaux de construction n’y sont pas les mêmes non plus. Nous avons beaucoup appris. Nous pourrons y revenir, si vous le souhaitez, parce que je constate que je dépasse le temps imparti.
La sénatrice Galvez : Dans votre exposé, vous avez mentionné une multitude de défis et l’urgence de fournir des logements de bonne qualité en très peu de temps, mais je voudrais attirer votre attention sur quatre points que vous n’avez pas mentionnés et qui me semblent importants.
Le Bureau d’assurance du Canada a clairement énoncé que nous ne pouvons plus nous permettre de construire selon les conditions climatiques d’hier et qu’il est urgent de construire des logements résilients, adaptés aux changements climatiques que connaît le Canada. Vous connaissez les risques de catastrophes naturelles.
Tout d’abord, coordonnez-vous vos efforts avec ceux de RNCan ou des responsables des codes du bâtiment qui déterminent où nous pouvons construire et où nous ne devons pas construire parce qu’il s’agit de zones inondables ou sujettes aux incendies de forêt? Coordonnez-vous vos efforts pour favoriser la construction de nouveaux logements écoénergétiques? Voilà une première question.
Ma seconde question concerne les permis et les municipalités. Là où je vis, à Lévis, de nombreux permis ont été accordés et de nombreux immeubles en copropriété ont commencé à voir le jour. Mais les chantiers ont cessé. La municipalité a décidé qu’il n’était plus possible de construire, faute d’infrastructures d’approvisionnement en eau, d’évacuation des eaux usées et d’électricité. Elle fait maintenant l’objet d’une poursuite parce qu’elle empêche la poursuite des chantiers. Vous coordonnez-vous avec les municipalités en ce qui concerne les autres services qu’elles doivent fournir?
Mon troisième point concerne l’assurance. Il y a des endroits où l’assurance est rendue hors de prix. Les primes sont élevées. Assurez-vous une coordination ou une communication avec les compagnies d’assurance?
Mme Leblanc : Le climat et les changements climatiques que nous observons sont la préoccupation de l’heure. Collectivement, en tant que pays, nous devons trouver les moyens d’en faire beaucoup plus sur ce plan.
À la SCHL, en particulier, nous disposons de quelques outils. L’un d’eux concerne davantage la rénovation et la modernisation de nos logements afin de les adapter et de les rendre plus résistants aux changements climatiques. Nous avons un programme qui est sur le point de prendre fin et qui s’adresse davantage aux consommateurs, aux propriétaires, et nous en avons un autre qui est davantage axé sur le secteur locatif.
En ce qui concerne la construction dans les zones à risque, la SCHL collabore avec Sécurité publique, par exemple, le ministère des Finances et d’autres organismes pour évaluer les risques d’inondation au Canada. Vous avez pu le constater dans le budget de 2023 et, à nouveau, dans le budget de 2024, avec le programme de réassurance contre les inondations. C’est un projet que la SCHL souhaite développer avec d’autres organismes. Je parle ici d’inondations, mais nous avons besoin d’études et de programmes similaires sur les divers risques de catastrophes naturelles : les tremblements de terre, les incendies et même les ouragans. Nous y travaillons actuellement.
Je ne sais pas si vous souhaitez ajouter quelque chose au sujet des codes du bâtiment, car il s’agit d’une autre sphère d’activité.
M. Laberge : Au sein de mon équipe, à la SCHL, il y a des ingénieurs, des urbanistes et des architectes qui travaillent en étroite collaboration avec le Conseil national de recherches du Canada et d’autres partenaires fédéraux, ainsi qu’avec les provinces et les territoires, sur le Code national du bâtiment. Une partie de ce travail consiste évidemment à garantir l’accessibilité financière dans le contexte de la crise actuelle, mais aussi la durabilité dans le contexte des changements climatiques. C’est un sujet de discussion permanent. Il y aura bientôt une nouvelle série de discussions à ce sujet. C’est un domaine dans lequel nous collaborons étroitement, justement dans l’optique que vous avez mentionnée.
L’autre point que je souhaite soulever, concernant les permis, me ramène à notre discussion précédente sur le financement. Selon nos estimations, pour combler le manque de logement, il faudrait plus de 1 000 milliards de dollars, sans compter les infrastructures connexes. Nous disons depuis longtemps qu’aucun gouvernement, et encore moins des gouvernements coordonnés à l’échelle du Canada, ne peuvent remplir cet engagement. Nous avons besoin de financement collectif et privé pour construire les logements nécessaires, de même que les infrastructures connexes.
Le sénateur Yussuff : Commençons par le remboursement de la TPS/TVH dont le premier ministre a parlé pendant la campagne électorale. Ce remboursement est censé être accordé pour les nouveaux achats. Or, devant le Sénat, le ministre des Finances a déclaré — je ne suis pas certain que tout soit arrêté — que ce remboursement serait accordé à la date d’achat de la propriété plutôt qu’à la date de livraison. Comme vous le savez, l’achat et la livraison sont deux choses différentes. Quelqu’un peut acheter quelque chose aujourd’hui, mais le constructeur peut le revendre. Je ne me souviens pas que le premier ministre ait fait une annonce publique sur la distinction entre la date d’achat et la date de livraison pour obtenir ou non un remboursement. Quelle est l’interprétation du ministère sur la façon de gérer tout cela? Cela touche de nombreuses personnes qui pensaient avoir la possibilité de faire quelque chose. À Toronto, la crise est grave. Nous avons des logements disponibles, mais le marché est au point mort, puis quelqu’un prend la décision arbitraire de baser le remboursement sur la date d’achat plutôt que sur la date de livraison.
Mme Leblanc : Si vous faites allusion aux mesures relatives à la TPS, je vous invite à vous adresser aux représentants du ministère des Finances, qui prendront la parole après nous. C’est à eux que vous devriez poser cette question.
Le sénateur Yussuff : Nous le ferons sans faute.
En ce qui concerne le marché du logement locatif, qui est le problème central en ce moment en raison de la crise de l’accessibilité, compte tenu des outils à votre disposition, vous avez dû essayer de trouver des solutions rapidement pour offrir davantage de logements locatifs abordables. Compte tenu du délai de mise en œuvre de la plupart des mesures, avez-vous des indicateurs pour nous renseigner sur l’évolution de la situation et pour déterminer où cela fonctionne mieux qu’ailleurs?
M. Laberge : Ce que nous observons au pays, en particulier dans les grands centres urbains, c’est une augmentation du nombre de logements construits à des fins locatives. On constate un changement dans la composition des mises en chantier de logements collectifs au Canada. Avant, il s’agissait principalement de copropriétés. Depuis trois ou quatre ans, la tendance s’est inversée en faveur des logements construits à des fins locatives. C’est ce que nous observons dans les mesures prises, le marché des logements construits à des fins locatives s’améliore, les taux d’inoccupation augmentent et la hausse des loyers a ralenti, comme vous l’avez décrit.
Nous publions toutes sortes de statistiques à ce sujet sur différents marchés. Permettez-moi de faire un peu de publicité : nous publierons cet automne un rapport sur le marché locatif, où vous pourrez voir les chiffres les plus récents. Les chiffres dont nous disposons actuellement datent de près d’un an. Je pense que notre prochain rapport sera très éclairant.
Le sénateur Yussuff : Mes collègues vous ont déjà interrogés à ce sujet, mais je vais revenir là-dessus, car je souhaite déterminer si nous observons un changement mesurable et notable dans l’approche d’une municipalité à l’autre. Nous savons que les frais exigés par les municipalités varient d’un endroit à l’autre. L’une des principales choses dont les constructeurs se plaignent constamment, c’est que cela les empêche de maintenir leurs efforts sur le marché. Existe-t-il à ce jour des données selon lesquelles certaines municipalités auraient une approche différente et n’utiliseraient pas ces frais comme moyen de financement pour réaliser les projets nécessaires, mais trouveraient d’autres façons de faire? Sans outils de mesure pour évaluer tout cela, rien ne changera, quels que soient les programmes proposés par le gouvernement fédéral. Disposez-vous de données qui pourraient nous donner des indices? Est-ce que nous progressons? Essayons-nous toujours de trouver des moyens d’inciter les municipalités à harmoniser leurs façons de faire?
Mme Leblanc : Nous avons parlé tout à l’heure du Fonds pour accélérer la construction de logements. Nous aurons bientôt des indicateurs. Il s’agit vraiment de mesurer la croissance. Est‑ce que la croissance s’accélère? Il y aura bientôt des indicateurs qui seront rendus publics pour décrire les résultats de ce fonds.
Dans d’autres programmes où nous travaillons avec les municipalités, comme le Fonds pour le logement abordable, il peut y avoir jusqu’à cinq partenaires dans un projet d’envergure. C’est le nombre de partenaires nécessaires pour construire des logements abordables et de qualité. Les municipalités exonèrent souvent les promoteurs de frais. Elles font aussi souvent don de terrains. Nous voyons de plus en plus de cas de ce genre. Les municipalités ont des programmes complémentaires à nos programmes d’investissement, ce qui nous permet de multiplier les efforts pour rendre le logement plus abordable. Ce sont là des éléments concrets que nous observons sur le terrain grâce à la mise en œuvre du Fonds pour le logement abordable.
Pour ce qui est des ententes conclues avec les municipalités dans le cadre du Fonds pour accélérer la construction de logements, comme je l’ai mentionné, des indicateurs seront publiés à l’issue de ce premier cycle de rapports.
Le sénateur Yussuff : Vous avez parlé d’exonérations, mais il n’y a pas de changement de paradigme consistant à supprimer ces frais au lieu d’accorder des exonérations, n’est-ce pas? Ceux‑ci constituent le principal obstacle à la participation des constructeurs au marché et à une construction aussi rapide que nous le souhaiterions. Les municipalités ont recours à des exonérations plutôt que de simplement repenser leur approche et ce qui nous a placés dans cette situation.
M. Laberge : Ce dont nous disposons actuellement comme faits concrets, ce sont des informations sur le marché. Comme Mme Leblanc l’a indiqué, il y a des exonérations et, dans certains cas, une diminution des frais à divers endroits au pays, mais il n’y a pas de changement global de paradigme. Cela met en évidence un problème plus général que les municipalités ne peuvent résoudre seules. Si l’on regarde ce qui se faisait auparavant, les revenus des municipalités provenaient de sources beaucoup plus diversifiées, notamment des taxes foncières, mais aussi de fonds fédéraux et provinciaux. Nous nous efforçons d’apporter plus de transparence à cet égard.
[Français]
Le sénateur Forest : On sait qu’un marché en équilibre a un taux d’inoccupation de 3 %. Dans les communautés canadiennes, on est souvent en deçà de 1 %. La ville de Rimouski, d’où je viens, a un taux d’inoccupation de 0,008 %. Ce fut catastrophique par le passé. Lorsque j’ai débuté mon mandat, la situation était rétablie. Malheureusement, le problème est revenu.
Une des contraintes est la réglementation, notamment au niveau municipal, au niveau environnemental, le Code national du bâtiment, la santé-sécurité au travail. Il y a vraiment un exercice à faire. Ce n’est pas nécessairement dans votre mandat.
La Fédération canadienne des municipalités évaluait que chaque nouvelle porte demandait de nouvelles infrastructures si la construction ne se faisait pas sur un terrain déjà disponible, et que le coût de ces nouvelles structures est évalué à 100 000 $. On comprend qu’une municipalité qui veut développer 100 nouveaux terrains aura un poids supplémentaire important sur sa dette. Bien sûr qu’à l’avenir, elle recevra des revenus de taxation. Cependant, ces revenus serviront aussi à offrir d’autres services.
A-t-on pensé à faire un inventaire ou à demander aux municipalités de faire un inventaire de ce qu’elles avaient comme terrains disponibles ainsi que du type d’habitation que l’on pourrait y construire compte tenu des plans d’urbanisme?
M. Laberge : Pour ce qui est d’un inventaire particulier, ce n’est pas quelque chose qu’on fait dans mon équipe. Comme vous vous doutez bien, c’est décentralisé. Par contre, ce qu’on a fait et qui répond à une partie de votre question est une enquête sur les réglementations locales des villes au Canada. On l’a faite en 2022. On commence à travailler sur un nouveau cycle qui sera livré dans plusieurs mois. Toutefois, on voit clairement qu’un accroissement de la réglementation défavorise l’abordabilité, et ce, à la fois sur le marché locatif et de la propriété.
Pour donner des exemples des premiers de classe en cette matière, on regarde des municipalités comme Edmonton qui fait un effort conscient chaque année pour s’assurer qu’il n’y ait pas un accroissement du fardeau réglementaire. C’est la ville qui a le plus haut taux de mise en chantier par habitant au Canada. Elle est la ville sur laquelle on s’est basé pour faire nos estimations du potentiel de construction canadien étant donné les ressources qu’on a.
Il y a d’autres exemples, comme la ville de Kelowna, en Colombie-Britannique, qui a adopté des systèmes de modélisation des informations de la construction qui permettent de réduire de manière importante les lourdeurs administratives en s’assurant qu’une application dans une ville soit intégrée à travers les divers départements de la ville. Ce n’est pas le cas partout. C’est reproductible dans différentes villes pour permettre l’émulation entre les municipalités.
Le sénateur Forest : La Ville de Rimouski délivre ses permis de construction à l’intérieur d’un délai de neuf jours actuellement.
Compte tenu des coûts importants des infrastructures, votre programme prévoit-il un accompagnement quant aux investissements pour les nouvelles infrastructures de rue, d’aqueduc, d’égouts, ou même dans les infrastructures plus majeures? Les nouvelles constructions exigeront de nouvelles stations de traitement et d’épuration. Le programme prévoit-il un accompagnement des municipalités?
Mme Leblanc : Du côté de la SCHL, on n’a pas de programme d’infrastructures. On en a déjà eu un suite à la crise de 2008. Pour l’instant, on n’a pas de programme qui soutient directement l’augmentation d’infrastructures. Par contre, notre département d’infrastructures regarde cela de façon constante. Cependant, je ne peux pas parler de leur programme.
Le sénateur Forest : Y a-t-il un moyen de se coordonner avec le programme de Logement, Infrastructures et Collectivités Canada?
Mme Leblanc : En fait, c’est la raison pour laquelle la SCHL est maintenant sous la responsabilité de ce ministère. On prévoit qu’à l’avenir, dans les futurs outils, il y aura une meilleure intégration. On est à ses tout débuts. C’est aussi vrai pour Maisons Canada.
Pour revenir à votre question de terrains, c’est un objectif en soi pour Maisons Canada de regarder non seulement au niveau fédéral, mais à tous les ordres de gouvernement.
Le sénateur Forest : On doit commencer par bien coordonner l’ensemble des programmes dans notre cour avant de l’exiger des autres.
À l’heure actuelle, les mises en chantier comportent souvent des condos et des trois et demi, alors que le besoin est dans les quatre et demi et les cinq et demi. On aimerait amener des familles dans nos centres-villes, empêcher d’avoir deux ou trois véhicules autour du même immeuble. Ne pourrait-on pas pondérer l’aide en fonction du type d’habitation que l’on construit? On voit trop souvent le modèle trois et demi en location occupé par un jeune professionnel en solo. Cela ne correspond pas aux besoins de la communauté. Y a-t-il moyen que l’aide soit plus importante lorsque l’on construit des bâtiments adaptés aux besoins de la clientèle?
Mme Leblanc : Vous avez soulevé un point extrêmement important : l’adaptation à la clientèle. Dans les programmes gouvernementaux, les paramètres sont dictés. Les politiques futures reviennent au département d’infrastructures. Nos programmes plus commerciaux, comme notre programme d’assurance hypothèque de logement, sont révisés actuellement pour bien harmoniser les incitatifs aux besoins de la clientèle.
La sénatrice Henkel : Je me questionne depuis tout à l’heure. Cette étude doit servir justement à soutenir le besoin fondamental d’être logé, autant dans le logement abordable que des coopératives, dont j’aimerais discuter, pour finalement être capable de loger tout ce monde chez nous d’une manière ou d’une autre. Collaborez-vous de quelque façon que ce soit avec des universités avancées pour aller chercher des outils avant‑gardistes pour arrêter de travailler comme on travaillait il y a 60 ans, comme vous l’avez si bien dit plus tôt? Nous devrions permettre à des entreprises en démarrage innovantes de construire plus vite et mieux sur des terrains qui ne sont pas à tendance inondable. Faites-vous déjà cela?
M. Laberge : En fait, la réponse est oui, absolument. En fait, on essaie d’accélérer notre collaboration avec le monde académique. On a eu plusieurs véhicules d’acquisition de service et d’approvisionnement qui ont été instaurés dans les derniers mois visant à augmenter notre recours à des chercheurs, ces penseurs en milieu académique ou en centre de recherche hautement crédibles. Pour certains de ces véhicules, on a triplé le nombre de fournisseurs qualifiés qui viennent du monde académique. C’est ce qu’on vise à faire de plus en plus.
Il faut réaliser qu’avec l’article 9 de sa loi constitutive, la SCHL a un budget pour faire de la recherche. Ce que l’on souhaite faire dans notre plan stratégique est de dédier de plus en plus de ce budget à inciter la recherche en milieu académique, car la recherche sur le marché du logement et les meilleures méthodes de construction est un milieu qui est assez mince au Canada. Pour répondre à votre question, absolument.
La sénatrice Henkel : Est-ce pancanadien ou avez-vous des universités spécifiques?
M. Laberge : C’est pancanadien. On invite. On est très agnostique. On invite tout le monde à nous proposer des idées aussi. Les véhicules ne sont pas simplement pour trouver de l’approvisionnement, mais pour générer des idées puis un échange entre mon équipe et les équipes académiques.
La sénatrice Henkel : Je vous remercie.
Le coût environnemental de la démolition est souvent passé sous silence. Est-ce que la SCHL intègre aujourd’hui une évaluation carbone du cycle de vie des bâtiments pour encourager la rénovation plutôt que la reconstruction?
M. Laberge : Sur l’inclusion du cycle carbone dans les programmes, je laisserai ma collègue en parler.
On a eu plusieurs projets de démonstration sur la réutilisation des matériaux lors d’une des constructions. Ce qu’il faut réaliser, c’est que le béton utilisé dans les constructions actuellement a un très haut coût environnemental.
Plus on peut réutiliser l’enveloppe, le bâtiment, mais aussi les matériaux qui composent la structure du bâtiment, mieux c’est pour les résultats environnementaux. C’est quelque chose que l’on a étudié, pour lequel on a eu des rapports qui sont disponibles publiquement. Je pourrai vous le faire parvenir.
La sénatrice Henkel : Est-ce que vous incitez les municipalités et les constructeurs à rénover plutôt que de démolir systématiquement?
Mme Leblanc : Du côté des études, on continue d’explorer. Les fonds tirent à leur fin pour les programmes à la SCHL, mais on a un beau programme de rénovation.
Je suis d’accord avec vous qu’il faut préserver le stock de logements qu’on a construit en 1970 dont le cycle de vie tire à sa fin.
On voit que la demande est très élevée dans ce programme, donc il faut continuer à penser à la rénovation et à la réparation des logements, surtout le logement social et communautaire où on a investi beaucoup d’argent.
[Traduction]
Le sénateur Varone : Êtes-vous d’accord avec moi pour dire que les grands centres urbains du Canada sont confrontés à une crise du logement sur le marché privé?
M. Laberge : Nous sommes confrontés à une crise du logement dans tous les marchés : privé, abordable et social.
Le sénateur Varone : Voici la véritable question. En juillet 2025, la SCHL, par le biais de sa circulaire sur l’assurance prêt hypothécaire, a considérablement augmenté ses frais. Comment justifiez-vous cela?
Le président : La réponse sera donnée par écrit, car nous manquons de temps.
[Français]
La sénatrice Galvez : Cela fait 90 ans, comme vous l’avez dit, que vous œuvrez dans ce secteur. N’est-ce pas le moment d’avoir une nouvelle mission et de nouveaux outils?
[Traduction]
Le sénateur Loffreda : Pour revenir à l’Initiative pour la création rapide de logements, pourriez-vous nous donner plus de détails sur les obstacles et les difficultés auxquels nous sommes confrontés? Il faut dire que le délai de réalisation de 12 mois limitait le nombre et le type de projets admissibles au financement.
J’aimerais mettre l’accent sur la rétroaction entre la SCHL et les promoteurs, particulièrement sur les exigences en matière de rapports. Ce projet a été un succès, mais le rapport indique que s’il y a eu des communications régulières, environ tous les trois mois pendant la phase de construction, la SCHL aurait dû communiquer plus fréquemment avec les promoteurs pendant la phase de rapport afin de cerner les problèmes plus tôt. Cela m’a surpris. Nous ne recommandons pas de négliger la diligence raisonnable. Ce n’est pas ce que nous préconisons ici. Pourriez-vous nous expliquer cette conclusion plus en détail, ou par écrit? Comment pouvez-vous concilier la nécessité de la surveillance et de la reddition de comptes avec le besoin de réduire au minimum le fardeau administratif susceptible de ralentir la construction et la livraison, comme je l’ai mentionné?
[Français]
La sénatrice Henkel : Selon Statistique Canada, on estime qu’environ 2,2 millions d’hypothèques pourraient subir un choc de taux d’intérêt dans les années à venir, soit 45 % du stock hypothécaire.
Quel plan la SCHL a-t-elle pour atténuer le risque systémique pour les ménages à risque dans les programmes de logements, comme les prêts subventionnés ou les garanties?
Le sénateur Forest : Je pense que la SCHL a été un partenaire incontournable et excessivement déterminant dans le logement abordable et social des années 1970. Vous vous êtes retirée trop longtemps.
Vous l’avez soulevé tout à l’heure, je crois que la SCHL devrait penser à des programmes pour la remise à niveau de ce parc qui, d’ailleurs, était beaucoup plus adapté aux besoins des familles. On avait beaucoup moins de logements qui ne correspondaient pas à nos besoins.
Le président : La SCHL a publié son rapport au mois de juin. On a un directeur parlementaire du budget qui, durant l’été, a sorti une étude sur l’offre de logement.
Or, on parlait dans leur cas que dans les 10 prochaines années, pour équilibrer l’offre et la demande, on parlait plutôt de 290 000 mises en chantier. Vous faites référence à 430 000 ou 460 000. Je crois comprendre que c’est pour amener l’abordabilité à un niveau raisonnable.
Cela aurait pour conséquence que le taux d’inoccupation atteindrait 13 %. Du jamais-vu. Ceci aurait comme conséquence une baisse des prix.
Pourriez-vous nous répondre par écrit pour réconcilier les deux rapports? L’immobilier est l’actif le plus important pour les ménages. Cela ferait un choc, et pourrait avoir des conséquences sur la consommation.
Mme Leblanc : Merci de l’invitation. Il nous fera plaisir de répondre à vos questions par écrit.
Le président : Merci beaucoup. Nous prendrons vos remarques en considération, y compris vos remarques par écrit.
Nous poursuivons avec le deuxième panel.
Je souhaite la bienvenue aux témoins du ministère des Finances. Nous accueillons Mme Brigitte Desroches, directrice générale, Direction des politiques économique et budgétaire; M. Matthew Boldt, directeur principal par intérim, Financement du logement, Direction de la politique du secteur financier; M. Mark Walsh, directeur principal, Épargne et investissement, Direction de la politique de l’impôt; enfin, Mme Amanda Riddell, directrice, Immeubles et institutions financières, Direction de la politique de l’impôt.
Avez-vous des remarques d’ouverture à faire? Sinon, nous passerons directement à la période des questions.
[Traduction]
Le sénateur Varone : Bienvenue parmi nous.
J’ai posé cette question au directeur parlementaire du budget, qui m’a renvoyé au ministère des Finances, alors je vais la poser à nouveau. Elle porte sur le projet de loi C-4, partie 2 et concerne le remboursement de la TVH aux acheteurs d’une première maison, une mesure dont le coût est estimé à 400 millions de dollars pour la première année. Des représentants de l’industrie de partout au Canada se sont réunis pour estimer ce qu’il en coûterait pour étendre cette mesure à tous les acheteurs sur le marché privé. Les chiffres varient entre 1,6 et 2 milliards de dollars par an. Ma question est la suivante : étant donné la crise qui frappe le secteur, les licenciements qui ont commencé et les grues qui sont à l’arrêt, le ministère des Finances a-t-il analysé le risque d’effondrement du marché? Combien cela coûterait-il si tous les travailleurs des chantiers se retrouvaient à votre charge au titre de l’assurance-emploi et que les recettes fiscales disparaissaient du fait de l’arrêt de la construction? Avez-vous analysé le risque d’effondrement, ou pouvez-vous l’analyser?
Amanda Riddell, directrice, Immeubles et institutions financières, Direction de la politique de l’impôt, ministère des Finances Canada : C’est ma section qui est responsable de la mesure destinée aux acheteurs d’une première maison. Je vais vous parler des aspects fiscaux de la question, mais celle-ci comporte également un aspect économique. Je laisserai Mme Desroches répondre à cette partie de la question.
À la partie 2 du projet de loi C-4, l’objectif du remboursement de la TPS aux acheteurs d’une première maison est d’aider les personnes qui tentent d’accéder à la propriété plutôt que celles qui sont potentiellement présentes sur ce marché depuis un certain temps et qui ont bénéficié de la hausse des prix de l’immobilier au fil du temps. En ce qui concerne le montant que vous citez pour le coût supplémentaire, je suppose qu’il s’agit du coût supplémentaire et non du coût total. Ce montant semblerait réaliste si la mesure s’appliquait à toutes les maisons. Toutefois, si l’on opte pour un remboursement plus restreint de la TPS aux acheteurs d’une première maison ou pour un remboursement plus général, les considérations politiques seront différentes. Dans le cas présent, le gouvernement a décidé d’opter pour un remboursement restreint destiné aux personnes qui tentent d’accéder au marché immobilier.
Le sénateur Varone : Permettez-moi de reformuler la question pour commencer. L’industrie estime que votre remboursement de la TPS aux acheteurs d’une première maison générera environ 15 000 nouvelles mises en chantier, alors que si ce remboursement était élargi à l’ensemble du marché privé, ce chiffre pourrait être multiplié par dix. Cela représente environ 100 000 ou 115 000 nouvelles mises en chantier au total. Ne serait-ce pas assez pour conclure que si l’industrie est encore au bord du gouffre, ce devrait être une incitation suffisante à régler une fois pour toutes le problème de la TVH?
Mme Riddell : Encore une fois, il y a une légère différence dans notre interprétation de ce à quoi cela s’appliquera. Nous pensons que cette mesure s’appliquera à 47 000 unités par an à maturité. C’est très différent des autres chiffres avancés, par le directeur parlementaire du budget, par exemple, ou par l’industrie. Nous prévoyons que cette mesure s’applique à un nombre important de logements, suffisamment pour inciter les acheteurs d’une première maison à choisir une maison neuve plutôt qu’une maison d’occasion non assujettie à la TPS. Nous espérons que cette demande supplémentaire stimule l’offre dans le secteur de la construction. Cette mesure n’a pas encore été mise en œuvre. Il faudra un certain temps pour en voir les effets sur le marché et évaluer son incidence.
En ce qui concerne la situation actuelle du marché et son évolution, je vais laisser la parole à ma collègue. Merci.
Brigitte Desroches, directrice générale, Direction des politiques économique et budgétaire, ministère des Finances Canada : Nous sommes conscients des risques liés au marché du travail, comme vous l’avez mentionné, surtout lorsqu’il s’agit de l’effet d’entraînement. Le ministère des Finances surveille cet élément et les risques connexes. Toutefois, en ce qui concerne l’ensemble de l’économie, les risques sont relativement modérés pour les perspectives économiques du gouvernement sur le plan budgétaire. Mais c’est certainement un élément que nous surveillons de très près.
Le sénateur Yussuff : J’aimerais poser une autre version de cette question. De toute évidence, l’objectif est d’amener les gens à entrer sur le marché en leur donnant la possibilité de le faire. Le remboursement est important lorsqu’il s’agit d’une propriété d’un million de dollars, par exemple.
À moins que je ne me trompe complètement, si je comprends bien, le ministère a pour habitude de donner au ministre des conseils sur l’achat des propriétés, et non sur la réalisation des projets immobiliers. Bien entendu, vous ne contrôlez pas l’achat des propriétés et la réalisation des projets immobiliers dans le contexte du secteur. Par exemple, on est censé obtenir cela en 2023, mais il y a des retards, et on l’obtient en 2025. Pourquoi pénaliser la personne qui est bien intentionnée à titre d’acheteur d’une première propriété simplement parce que vous utilisez une définition que le premier ministre n’a pas mentionnée? J’ai écouté ce qu’il a dit publiquement, et ce n’est pas ce qu’il a dit. Il a parlé des acheteurs d’une première propriété. Vous avez maintenant une interprétation qui n’est pas cohérente. Que sont censés penser les gens? Qui prend cette décision? Comment arrivez-vous à cette décision arbitraire? Cela n’a aucun sens. Je suis toujours un acheteur d’une première propriété. Je tente de trouver de l’aide pour entrer sur le marché, mais le ministère met des bâtons dans les roues aux gens qui tentent d’y arriver.
Mme Riddell : Cette question revient souvent. Je vais prendre un peu de temps pour vous expliquer en détail notre raisonnement à cet égard.
Lorsqu’il y a une modification fiscale, quelle qu’elle soit, une limite sera toujours établie. Il y aura toujours des gens qui se retrouveront d’un côté ou de l’autre de cette limite et qui ne seront peut-être pas satisfaits de se retrouver du mauvais côté. Lorsque nous décidons d’établir une limite, nous tenons compte de certains éléments. Ainsi, le remboursement de la TPS pour l’achat d’une première habitation a un double objectif. Le premier est d’inciter les acheteurs d’une première propriété à envisager l’achat d’une propriété neuve plutôt que, par exemple, d’une propriété existante. En retour, cette demande supplémentaire de propriétés neuves vise à stimuler la construction de nouvelles propriétés. Cela n’aura aucune incidence sur les personnes qui ont déjà signé un contrat. Sur le plan politique, si on compte dépenser l’argent des contribuables, il faut s’assurer que cela encouragera le type de comportement souhaité.
Deuxièmement, c’est aussi l’approche la plus équitable. En effet, en fixant la date limite au 27 mai, soit la date de l’annonce, on traite de la même manière tous les acheteurs qui ont conclu un contrat avant cette date. Par contre, si on choisissait une date de clôture, certaines personnes qui ont conclu un contrat avant le 27 mai profiteraient du remboursement et d’autres non, sans que cela soit de leur faute, mais en raison d’une date de clôture arbitraire. Comme vous le disiez, la situation peut changer, et l’acheteur n’a pas beaucoup de contrôle là-dessus. L’approche la plus équitable consiste donc à s’assurer que le remboursement s’applique aux personnes qui en avaient connaissance et qui ont signé un contrat en tenant compte de cette mesure.
Enfin, c’est conforme à la pratique antérieure, car c’est habituellement ce que nous faisons lorsque nous apportons des modifications à la TPS. Lorsqu’une modification est apportée, il faut s’assurer que la nouvelle mesure s’applique aux personnes qui signent un nouveau contrat et, à partir de là, de manière prospective.
J’espère que cette réponse vous est utile.
Le sénateur Yussuff : Cet enjeu n’est pas réglé. Nous en entendrons parler dans la sphère politique.
Permettez-moi de poser une question au sujet de la restriction imposée aux acheteurs étrangers. Il est évident que nous faisons face à un effondrement du secteur immobilier. Les stocks du marché des copropriétés sont très élevés à Toronto, mais personne n’en achète. Est-il judicieux de maintenir cette restriction lorsqu’une crise semble imminente, puisque nous nous retrouvons avec un stock important sans que personne n’entre sur le marché? L’allégement de cette restriction permettrait au moins au marché d’écouler ses stocks, ce qui pourrait convaincre l’industrie de relancer la construction. Le ministère comprend-il que cela aura un impact? Si ces logements restent invendus, nous ferons face à un problème plus grave, car les entrepreneurs qui les ont construits se demanderont pourquoi ils devraient continuer à produire pour le marché puisqu’ils sont aux prises avec des stocks invendus.
Mme Riddell : C’est une très bonne question. Malheureusement, je ne peux pas y répondre, car je ne suis pas responsable de cette mesure. Si vous souhaitez obtenir une réponse d’un fonctionnaire de notre ministère, nous pourrons assurer un suivi.
Matthew Boldt, directeur principal par intérim, Financement du logement, Direction de la politique du secteur financier, ministère des Finances Canada : En fait, c’est le ministre du Logement et de l’Infrastructure qui est responsable de l’interdiction visant la propriété étrangère. Il revient donc à son ministère de répondre à cette question, car il est responsable de cette disposition.
Mme Riddell : Je vous remercie.
Le sénateur Loffreda : Bienvenue au Comité des banques.
Nous connaissons tous les normes de référence traditionnelles, comme la règle d’or selon laquelle une famille de la classe moyenne ne devrait pas acheter une propriété dont le prix dépasse trois fois son revenu annuel, ou encore la règle des 30 %, qui suggère de ne pas consacrer plus de 30 % de son revenu aux coûts de logement, qu’il s’agisse du loyer ou des versements hypothécaires. Toutefois, de nos jours, ces lignes directrices semblent de plus en plus impossibles à respecter pour un grand nombre de Canadiens. En fait, il semble que cette époque soit révolue depuis longtemps.
Le gouvernement utilise-t-il toujours des normes de référence comme celles que je viens de décrire pour évaluer l’accessibilité au logement au Canada? Ou ces normes ont-elles évolué pour tenir compte des réalités actuelles du marché? Étant donné que le Canada continue d’afficher l’un des niveaux les plus élevés d’endettement des ménages par rapport au revenu parmi les pays industrialisés, comment le gouvernement tient-il compte de cet élément pour déterminer ce que les Canadiens peuvent réellement se permettre en matière de logement?
Si vous avez des renseignements qui pourraient nous aider à comprendre les tendances actuelles du marché immobilier, cela nous serait également utile. L’un des témoins qui ont comparu devant le comité la semaine dernière a indiqué que la SCHL prévoit une baisse d’environ 4 % des mises en chantier par année au cours des deux prochaines années. Nous avons entendu dire que les ventes de propriétés et les ventes préalables à la construction connaissent une baisse marquée, en particulier dans la région du Grand Toronto. L’un de nos témoins a indiqué qu’elles auraient chuté de près de 90 %. Vous pourrez peut-être nous en dire plus à ce sujet. Je vous remercie.
Mme Desroches : J’aimerais répondre en premier. Cette question soulève de nombreux points. Je vous remercie beaucoup.
Le sénateur Loffreda : Si vous devez vous consulter, c’est le signe que c’est une bonne question.
Mme Desroches : Tout à fait. Je vais d’abord parler de l’aspect économique, puis M. Boldt pourra ajouter quelques précisions sur la souscription des prêts hypothécaires.
En ce qui concerne la première question, vous avez raison de dire que de nombreux facteurs entrent en ligne de compte pour mesurer l’accessibilité financière. Nous examinons un large éventail d’indicateurs, mais le prix des propriétés est l’un des facteurs principaux pour déterminer dans quelle mesure une propriété est abordable. Il y a aussi le revenu, comme vous l’avez mentionné, auquel nous devons comparer le prix. Il y a également un autre facteur important, et c’est le taux d’intérêt en vigueur.
Lorsqu’on examine les indicateurs liés à l’accessibilité, on constate que, par exemple, les prix des maisons ont diminué au cours des deux dernières années. Ils restent très élevés par rapport aux prix d’avant la pandémie, mais ils ont diminué, et les revenus ont augmenté. Si l’on compare certains salaires de référence, par exemple, à la croissance des prix des propriétés, on constate que les revenus des Canadiens augmentent plus rapidement que certains indicateurs liés aux prix des propriétés et à l’inflation en général. C’est un point important, car c’est le niveau général des prix au Canada qui détermine également la capacité des Canadiens à assumer leurs dépenses quotidiennes. Les taux d’intérêt sont à la baisse, ce qui a également contribué à améliorer la situation. Sur certains marchés et dans certaines régions du Canada, nous observons une amélioration de l’accessibilité, même si, dans certaines autres régions, par exemple Toronto et Vancouver et certaines régions du Québec, ce n’est évidemment pas le cas. Bref, nous examinons certainement un très large éventail d’indicateurs.
Souhaitez-vous ajouter quelque chose?
M. Boldt : Les normes de souscription des prêts hypothécaires sont également importantes pour aider les ménages à gérer le service de leur dette hypothécaire. Le Bureau du surintendant des institutions financières supervise les prêts hypothécaires accordés par toutes les institutions sous réglementation fédérale. Il publie des ratios que les prêteurs doivent examiner pour évaluer la capacité de remboursement d’un prêt hypothécaire. Cela comprend également le taux minimal admissible, une disposition qui oblige les emprunteurs à tenir compte de la possibilité d’une hausse des taux et à se demander s’ils seront en mesure de rembourser leur prêt hypothécaire dans une telle situation. Nous incluons également ces mêmes considérations pour les prêts hypothécaires assurés, et le ministre des Finances est responsable de certaines de ces règles. Le taux minimal admissible ou la simulation de crise est l’un des critères permettant de s’assurer que les emprunteurs seront en mesure de gérer leur prêt hypothécaire.
Le sénateur Fridhandler : L’une des préoccupations que j’ai entendues au sujet des coûts ou de l’accessibilité financière concerne les frais ou les droits imposés par les municipalités sur l’aménagement du territoire ou la construction de logements. En même temps, les municipalités affirment qu’elles ne peuvent pas renoncer à ces sources de revenus. Quelles mesures politiques envisagez-vous pour soutenir les municipalités si elles renoncent à ces sources de revenus, par exemple les obligations municipales sans intérêts ou d’autres sources qui pourraient leur permettre de générer davantage de revenus?
Mme Desroches : Les responsables des droits d’aménagement ne sont pas présents aujourd’hui. Nous pourrions leur transmettre votre question, mais nous ne sommes pas en mesure d’y répondre aujourd’hui.
Le sénateur Fridhandler : Je vous remercie. Cela serait utile.
Voici ma deuxième question. Même si j’hésite à prendre nos voisins du Sud comme exemple, nous pourrions tout de même parler d’exemples en matière de logements. Ainsi, aux États-Unis, les intérêts hypothécaires sont déductibles jusqu’à un certain montant, mais ce n’est pas le cas au Canada. Encore une fois, cela concerne l’accessibilité financière. Quelle mesure équivalente aux déductions pour prêts hypothécaires est offerte aux Canadiens et que pourrions-nous faire à cet égard?
Mme Riddell : Cela dépasse un peu mon domaine de compétence et je n’entrerai donc pas dans les détails, mais nous avons une exemption pour résidence principale qui permet aux gens de ne pas payer d’impôt sur le gain en capital réalisé sur leur propriété.
Le sénateur Fridhandler : Mais cela ne s’applique pas à l’accessibilité financière par l’entremise de l’acquisition.
Mme Riddell : C’est exact.
Le sénateur Fridhandler : Y a-t-il autre chose? Je n’entends aucune idée novatrice. Je n’entends que des idées existantes. J’imagine que vous devez en discuter avec les responsables des politiques avant de les présenter ici, mais c’est ce que nous recherchons.
Mark Walsh, directeur principal, Épargne et investissement, Direction de la politique de l’impôt, ministère des Finances Canada : Je travaille à la Division de l’impôt des particuliers du ministère des Finances. J’ajouterais que la Loi de l’impôt sur le revenu prévoit plusieurs mesures pour aider les Canadiens à acheter leur première propriété. Par exemple, il y a le Régime d’accession à la propriété, qui permet de retirer jusqu’à 60 000 $ d’un REER pour l’achat d’une propriété. Il y a également le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, qui a été lancé récemment et qui permet à un acheteur d’une première propriété de retirer jusqu’à 40 000 $ au cours de sa vie, avec une limite de 8 000 $ par année. Encore une fois, ces mesures visent à permettre aux Canadiens d’accéder à la propriété.
Le sénateur Fridhandler : À titre de suivi sur cette question, nous entendons sans cesse aujourd’hui — et depuis toujours — que l’accent est mis sur les acheteurs d’une première propriété. De nombreuses personnes emménagent dans une première propriété et finissent par acquérir une deuxième propriété au cours de leur vie. Pour quelle raison limite-t-on ces mesures à la première propriété? Madame Riddell, vous avez en quelque sorte abordé ce point dans le cadre de la première question, mais cela semble extrêmement restrictif dans une situation où nous essayons de créer un marché dynamique.
Mme Riddell : Nous avons souvent entendu cette préoccupation. M. Mike Moffat, un professeur universitaire, a comparu devant plusieurs comités et il soutient l’idée d’élargir le remboursement pour créer davantage, non pas de liquidité, mais de mouvement sur le marché immobilier, afin d’accroître la demande. Cependant, le gouvernement doit bien réfléchir s’il envisage d’offrir ce remboursement à un plus grand nombre de personnes, car les considérations stratégiques relatives à un remboursement pour les acheteurs d’une première propriété sont très différentes des considérations liées à un remboursement auquel un plus grand nombre de gens sont admissibles.
Dans ce cas-ci, le gouvernement a décidé d’opter pour un remboursement pour les acheteurs d’une première propriété, car il vise à aider les personnes qui tentent d’entrer sur le marché plutôt que de prendre des ressources limitées pour permettre à des personnes qui ont peut-être déjà très bien réussi sur le marché immobilier d’en profiter davantage.
Le président : Puis-je intervenir pour poser une question de suivi? Pour faire suite à la comparaison avec les États-Unis, je sais que vous publiez chaque année un rapport sur les impôts fédéraux, les crédits d’impôt et les assureurs. Je suis certain que vous disposez de tous les renseignements nécessaires pour savoir que si nous voulons nous attaquer à la question de l’accessibilité financière, une possibilité serait de rendre les intérêts hypothécaires déductibles, mais seulement pour les revenus de 100 000 $ ou moins. Êtes-vous en mesure d’aborder cette question avec le comité? Quel serait le coût annuel si les intérêts hypothécaires étaient déductibles pour un revenu familial de 100 000 $? Lorsque vous parlez d’acheteurs d’une première propriété, il ne faut pas oublier que certaines personnes sont plus riches que d’autres. Est-il possible d’obtenir des renseignements sur cette possibilité ou une simulation?
Mme Riddell : Une telle mesure ne relève pas de ma compétence, car je travaille dans la Division de la taxe de vente. Je ne veux pas renvoyer cette question au DPB, mais je me souviens que des représentants de son bureau ont comparu devant le comité et qu’ils ont proposé de donner des conseils sur ce type de mesure si les sénateurs le souhaitaient.
[Français]
La sénatrice Henkel : Bienvenue parmi nous. Les représentants de la SCHL, qui viennent de partir, ont confirmé la difficulté des petites et moyennes entreprises à trouver du financement. C’est un des problèmes majeurs pour évoluer dans le domaine de la construction et avoir plus de logements et de maisons abordables. Le ministère pourrait-il collaborer avec la SCHL pour lancer, par exemple, un programme pilote de microfinancement exclusivement destiné à de petites et moyennes entreprises engagées dans la construction écologique ou modulaire, afin de soutenir l’innovation, la durabilité et la réduction de l’empreinte carbone du secteur?
M. Boldt : Je dirais ici qu’un nouveau programme ou une nouvelle politique pour appuyer le secteur serait sous la responsabilité du ministère du Logement. Ce serait son rôle de mener le développement d’un tel programme. Nous sommes des experts plus spécialisés dans le domaine, mais en ce qui concerne une nouvelle politique ou un nouveau programme, c’est le ministère du Logement qui devrait mener cela.
La sénatrice Henkel : Merci. Pourriez-vous suggérer ce nouveau programme au ministère du Logement afin qu’il collabore? En ce moment, nous sommes à la recherche de réponses qui permettraient d’accélérer la construction de ces logements pour toutes les raisons que nous connaissons. Par rapport à ma question précédente, serait-il possible d’évaluer le potentiel de suggérer fortement ce genre de programme pilote, surtout pour ceux qui s’intéressent à faire des choses innovantes, écologiques et durables?
Mme Desroches : Nous pourrions en discuter avec eux, mais comme l’a dit M. Boldt, c’est ce que leur expertise —
La sénatrice Henkel : Absolument, mais au moins pour savoir qu’en partant d’ici, nous pourrions avoir un vis-à-vis qui peut le suggérer.
Les analyses du directeur parlementaire du budget indiquent qu’en 2021, près de 631 000 ménages n’ont pas pu se former faute de logements accessibles. C’est un chiffre qui pourrait grimper jusqu’à 714 000 d’ici 2035, qui est demain. Il y aura forcément des conséquences sur les achats qui ne se feront pas, des logements qui ne seront pas occupés, des enfants qui ne seront pas conçus, et tous les impacts économiques qui en découleront, comme l’achat de laveuses et de sécheuses.
Quels impacts économiques et sociaux concrets anticipez-vous de cette incapacité à former de nouveaux ménages? Par ailleurs, puisque votre rôle est également de fournir une expertise au gouvernement, avez-vous transmis ce type d’information et de recommandation au gouvernement afin qu’il prenne des décisions adaptées à notre réalité d’aujourd’hui?
Mme Desroches : La période à laquelle vous faites référence en était une de forte croissance démographique. Il y a eu un grand nombre de nouveaux arrivants et une forte croissance de la population. Cela a créé beaucoup de contraintes et une pénurie de logements. Oui, il y a un impact économique. Il est vrai que ces ménages qui n’ont pas pu se former n’ont pas acheté de réfrigérateur, par exemple, mais nous n’avons pas observé une très grande hausse de l’épargne. Ils peuvent avoir tout de même fait des dépenses dans d’autres secteurs et se préparer à avoir accès à un logement plus tard. Il y a un certain élément de moment opportun là-dedans où ces ménages pourront se former maintenant que la croissance de la population a ralenti et que l’offre de logement augmente. Avec certains des programmes dont on a parlé pour les premiers acheteurs, il pourrait y avoir un certain rattrapage. C’est un des éléments que nous regardons. Par exemple, y a-t-il un certain refoulement qui fera en sorte qu’on verra une augmentation et un maintien de la demande de logement?
La sénatrice Galvez : Merci pour votre présence aujourd’hui et merci de répondre à nos questions.
[Traduction]
Nous avons discuté plus tôt avec des représentants de la SCHL. Je m’inquiétais du fait que nous ne pouvons plus construire des maisons comme nous le faisions avant, car il y a des tornades ici, à Ottawa, qui arrachent le toit des maisons. Certaines régions sont inondées. Il y a également des feux de forêt. Nous devons donc construire de manière plus responsable et plus durable, et nous devons tenir compte de l’efficacité énergétique dans les nouveaux bâtiments. Le ministère des Finances est au cœur de cette question. Je crois comprendre que vous utilisez certains outils fiscaux. C’est une bonne chose, mais les sociétés d’assurances et les banques, par l’entremise de leurs prêts hypothécaires, sont aussi essentielles dans ce domaine.
Vous avez mentionné le BSIF. Cet organisme est effectivement responsable de réglementer les sociétés d’assurances et les banques. Toutefois, le BSIF ne fait pas grand-chose en matière de climat et il est seulement en train d’évaluer la situation. Tous les autres intervenants s’entendent pour dire que c’est important. Nous pouvons le constater à l’échelle mondiale. Comment coordonnez-vous vos efforts avec le BSIF pour mieux construire les 400 000 nouvelles maisons par année dont nous aurons besoin au cours des 10 prochaines années?
M. Boldt : Je peux vous parler de la coordination entre le ministère des Finances et le Bureau du surintendant des institutions financières, ou BSIF. Nous travaillons en étroite collaboration avec le BSIF, la Banque du Canada et d’autres organismes du secteur financier, comme l’Agence de la consommation en matière financière du Canada et la Société d’assurance-dépôts du Canada. Nous collaborons de près avec eux.
La sénatrice Galvez : Ces risques sont-ils pris en compte actuellement?
M. Boldt : Il serait préférable de demander directement au BSIF. Il y a beaucoup de discussions sur la finance durable. Sénatrice, je sais que vous avez joué un rôle prépondérant dans ce domaine. Je sais que ces enjeux font l’objet de discussions et que le BSIF a intégré certaines considérations climatiques dans son travail de surveillance, mais il serait préférable de l’entendre directement à ce sujet. Merci.
La sénatrice Galvez : Une fois encore, à l’instar de ma collègue, la sénatrice Henkel, je vous serais reconnaissante de lui transmettre le message. Je vous remercie.
M. Boldt : D’accord.
La sénatrice Galvez : Je pense qu’il existe d’autres moyens d’aider. Je me demande si vous avez regardé autour de vous. Cette crise a d’abord touché l’Europe. Je l’ai vue en Irlande. Les décideurs ont fait beaucoup de choses. Ils ont permis aux gens de construire des maisons modulaires dans leur jardin, de bâtir plusieurs maisons, et de devenir autonomes sur le plan énergétique grâce à des panneaux solaires. Nous ne voyons aucune mesure semblable ici. De quels outils disposez-vous pour atteindre les objectifs que vous avez fixés?
M. Boldt : Je voudrais ajouter une chose, et je sais que plus de détails sont encore à venir. Je pense que le soutien à l’industrie des maisons modulaires sera un élément vraiment important de la nouvelle agence Maisons Canada.
[Français]
La sénatrice Galvez : Merci.
Le sénateur Forest : Merci d’être ici et de nous éclairer sur nos préoccupations.
Vous avez dit plus tôt que dans l’ensemble des facteurs dont vous tenez compte, il y a entre autres l’augmentation, l’appréciation du prix du loyer et celui du revenu du ménage moyen. Ai-je raison de penser que l’appréciation des loyers a été beaucoup plus vigoureuse que celle des ménages moyens?
Mme Desroches : Tout à fait. Le prix des maisons et des loyers a été beaucoup plus élevé que le revenu moyen. L’exemple que je donnais, c’était avec l’inflation en général. Par exemple, une mesure consistait à regarder le coût de la vie moyen, et les revenus et salaires ont augmenté plus rapidement que l’inflation.
Le sénateur Forest : Quel serait le pourcentage d’augmentation du prix du loyer ou d’hypothèque moyenne comparé au revenu familial?
Mme Desroches : Cela dépend évidemment de quel horizon on regarde. Pendant la pandémie, avec la forte croissance de la population, les prix des loyers et des maisons ont augmenté plus rapidement que les salaires. Même si les prix des maisons ont baissé d’environ 18 % depuis le pic de 2022, on reste encore à 40 % en haut des niveaux des prix prépandémie. On peut donc clairement voir que les prix ont beaucoup plus augmenté.
Par contre, tout récemment, dans la dernière année, avec en plus la baisse des taux d’intérêt, on voit une amélioration de l’abordabilité dans plusieurs marchés.
Le sénateur Forest : Donc, en moyenne, l’augmentation est de 40 % au niveau des prix moyens...
Mme Desroches : Pour ce qui est des prix des maisons.
Le sénateur Forest : ... des loyers, et l’augmentation des revenus familiaux moyens était de 10 %?
Mme Desroches : La moyenne historique pour l’augmentation des salaires est d’environ 3 % par année. Si l’on voulait calculer sur les cinq ans, il faudrait voir.
Le sénateur Forest : Si l’on compare l’augmentation des prix moyens des maisons avec le revenu moyen des familles, on parle de 10 %, de 15 % ou de 30 %?
Mme Desroches : Pouvez-vous répéter?
Le sénateur Forest : Si on compare le 40 % d’augmentation des prix moyens des maisons avec les revenus moyens familiaux, on pourrait le comparer à quel chiffre?
Mme Desroches : Les prix des maisons sont donc 40 % plus élevés qu’avant la pandémie, et si on calcule la hausse des salaires, qui est autour de 3 % sur cette période de cinq ou six ans, on parlerait peut-être d’une proportion de deux pour un. Je devrais toutefois confirmer les chiffres exacts, mais les moyennes historiques équivalent à cela.
Le sénateur Forest : D’accord.
On a souligné plus tôt que pour construire des maisons, il faut avoir des terrains, des rues, des aqueducs et des égouts. La Fédération canadienne des municipalités évaluait à 100 000 dollars le coût par unité d’habitation pour mettre en place ces infrastructures, alourdissant la dette des municipalités. C’est un ordre de gouvernement qui ne peut pas faire de déficit. Certains devraient d’ailleurs peut-être même s’en inspirer, car ils arrivent tout de même à rendre les services. Est-ce que vous avez des programmes qui aident les municipalités à assumer cette responsabilité de pourvoir les services d’infrastructure de base pour libérer des terrains afin de favoriser la construction?
Mme Desroches : Pas à ma connaissance. Les officiels du département qui s’occupent des redevances de développement des municipalités ne sont pas ici. Peut-être qu’avec la question précédente qu’on avait sur ce sujet, on pourrait développer notre réponse écrite.
Le sénateur Forest : On m’a dit que certaines initiatives ont été prises, et j’avais bien hâte de les connaître. Pourriez-vous nous les envoyer également par écrit?
Mme Desroches : Oui. On peut trouver la bonne personne qui pourra y répondre.
Le sénateur Forest : Par écrit, c’est mieux.
Le président : Lundi dernier, le ministère des Finances a publié un document qui distingue les dépenses de fonctionnement et les investissements en capital. Il est indiqué dans ce document que toutes les mesures pour augmenter le parc de logements se retrouveront dorénavant dans la catégorie des investissements en capital et non dans les dépenses de fonctionnement.
Dois-je comprendre que le 13 milliards de dollars qui a été annoncé le 14 septembre dernier pour Maisons Canada se retrouvera dans cette catégorie d’investissements en capital, et non pas comme une dépense de fonctionnement? Le premier ministre parle d’austérité et d’investissements. Tout ce qui est en lien avec le logement se situera dans quelle catégorie?
Mme Desroches : Il y aura certainement une grande partie de ces projets pour le logement qui se retrouvera dans la catégorie d’investissements étant donné que l’objectif est d’augmenter cette capacité au pays.
[Traduction]
Le sénateur Varone : Si l’on accepte le principe selon lequel les droits d’aménagement, les droits de cession immobilière et les frais d’aménagement des parcs ne sont qu’une forme d’imposition parmi d’autres, la taxe de vente harmonisée, ou TVH, s’applique à tous ces éléments. L’une des choses qui dérangent le plus les Canadiens est d’être taxés sur une taxe. La Large Urban Centre Alliance a rédigé un mémoire. Elle demandait au ministère des Finances d’envisager que les taxes de niveau inférieur soient directement imposées aux acheteurs afin d’éviter que la TVH ne s’applique à cette taxe. Avez-vous pris cela en considération?
Mme Riddell : En ce qui concerne la taxe sur les produits et services, ou TPS, l’une de ses caractéristiques fondamentales est qu’elle s’applique toujours au prix final. C’est ainsi parce qu’elle englobe de très nombreux produits et services. Si les vendeurs étaient tenus de déduire certains coûts, cela compliquerait considérablement l’administration de la TPS. Les coûts d’observation pour les vendeurs seraient très élevés et considérables. De même, les consommateurs veulent connaître le montant de taxe qu’ils paient et veulent pouvoir la calculer facilement. C’est pourquoi la TPS s’applique toujours au prix final. Le prix final comprend tout, depuis la marge bénéficiaire, les intrants de construction, la main-d’œuvre, et ainsi de suite, jusqu’aux droits d’aménagement, s’ils sont également inclus. Voilà donc comment la TPS est structurée. Or, vous proposez qu’elle soit facturée à part pour éviter que la TVH/TPS ne s’y applique.
Le sénateur Varone : Votre allégement fiscal est un fardeau pour les Canadiens. Dites-moi comment vous évaluez cela.
Mme Riddell : La TPS s’applique souvent aux taxes qui sont intégrées dans le prix d’un bien. Par exemple, la plupart des services financiers sont exonérés. Cela signifie qu’il n’y a généralement pas de TPS lors de la prestation et que le service financier est fourni. Les banques ne sont pas autorisées à demander des crédits de taxe sur les intrants pour récupérer la TPS qu’elles paient sur leurs intrants. Il y a une taxe intégrée au coût des services financiers.
Le sénateur Varone : Il n’y a pas d’imposition sur la revente.
Le sénateur Loffreda : Dans son dernier plan ministériel, le ministère des Finances Canada mentionne qu’il continue de travailler avec les ministères et d’autres organismes centraux pour mettre en œuvre la réponse du Canada à l’égard du logement et fournir des conseils sur d’autres mesures possibles pour améliorer la disponibilité et la qualité des logements sociaux et abordables.
Compte tenu du nombre de partenaires et d’intervenants qui participent à cet effort, pouvez-vous préciser le rôle précis que joue le ministère des Finances Canada dans tout l’écosystème du logement? Pouvez-vous nous décrire le rôle, le cas échéant, que le ministère compte jouer dans la nouvelle initiative Maisons Canada? Quelles sont les réussites collectives ou les pratiques exemplaires que vous mettrez de l’avant pour contrer la crise de l’abordabilité qui nous frappe?
M. Boldt : Je vous remercie pour cette question.
Vous voyez ici des volets du travail que réalise le ministère en matière de logement. Nos collègues de la politique de l’impôt vous fourniront des conseils sur les mesures fiscales. Mme Desroches fait partie de notre équipe économique, qui examine les répercussions macroéconomiques de ce qui se passe sur le marché du logement. Je fais partie de la Direction de la politique du secteur financier. Nous examinons le marché hypothécaire et le rôle que joue le ministre des Finances dans le marché des prêts hypothécaires assurés. Nous avons aussi un rôle traditionnel d’organisme central, où nous remettons en question le ministère du Logement et de l’Infrastructure, qui chapeaute l’élaboration de ces mesures.
Nous préparons actuellement le budget de 2025. Le ministère du Logement propose de nouvelles idées qu’il souhaite voir financer, et le ministère des Finances fournit des conseils sur ces idées. Il en va de même pour le programme Maisons Canada, qui est dirigé par le ministère du Logement et de l’Infrastructure, dont le ministre est responsable du projet, alors que le ministère des Finances joue son rôle d’organisme central alors que les propositions arrivent.
Le sénateur Loffreda : Y a-t-il des réussites collectives ou des pratiques exemplaires? En mettez-vous certaines de l’avant?
M. Boldt : Je pense que ces éléments en feraient certainement partie. Lorsque le ministère présente des propositions, il s’inspire généralement d’expériences réalisées ailleurs. Nous parcourons ces données avec le ministère et essayons d’apporter notre propre expertise pour étayer cette analyse. Puisque le ministère des Finances est relativement petit, nous essayons de conseiller autant que possible les grands ministères qui soumettent leurs propositions.
[Français]
La sénatrice Henkel : Le programme de prêt à la construction d’appartements était doté d’une enveloppe additionnelle de 15 milliards de dollars dans le budget de 2024. Quelle garantie le ministère a-t-il mise en place pour s’assurer que ces fonds ne profitent pas uniquement aux grandes entreprises qui ont accès à des appels d’offres, mais plutôt aussi à de plus petites et moyennes entreprises? Dans le secteur de la construction, bien sûr.
M. Boldt : Votre question concerne le programme de prêt à la construction d’appartements? Malheureusement, nous ne sommes pas les spécialistes de ce programme de notre ministère. Je suggère donc de faire un suivi.
La sénatrice Henkel : Merci beaucoup.
Le ministère envisage-t-il des dispositifs fiscaux? Les petites et moyennes entreprises représentent 98 % du secteur de la construction de moins de 99 employés. Envisagez-vous donc des dispositifs fiscaux ou financiers à rendement différé, par exemple des crédits d’impôt échelonnés ou des incitatifs progressifs qui permettraient aux petits constructeurs de consolider leurs activités avant de subir la pression du rendement immédiat, comme d’autres constructeurs?
Mme Desroches : Il s’agit là d’une autre question qui ne relève pas de nous. Il faudrait poser la question à un autre ministère.
[Traduction]
Le sénateur Fridhandler : Pour en revenir aux déductions fiscales pour les personnes sur le marché immobilier, une inégalité criante persiste au Canada puisque les locataires ne bénéficient pas d’un traitement privilégié au même titre que les propriétaires. Pourtant, c’est paradoxal : nous essayons de changer la culture de propriété, et la remplacer par une culture où il est plus acceptable de vivre en location toute sa vie sans être propriétaire d’une maison. Vous n’accordez aucune déduction aux locataires, contrairement aux propriétaires qui bénéficient d’une exonération de gains en capital. Il y a une contradiction fondamentale dans la politique qui vise à passer d’une culture de propriété à une culture de location. Vos politiques fiscales ne soutiennent pas cette transition. Pouvez-vous nous dire dans quelle direction nous pourrions aller?
Mme Riddell : Au fil des ans, on s’est assuré que les gens pouvaient avoir accès à la propriété. De nombreuses politiques ont été mises en place à cette fin.
Étant donné qu’il fallait plus de logements locatifs abordables, le gouvernement a introduit en 2023 le remboursement pour les logements construits spécialement pour la location, qui accorde un allègement de 100 % de la TPS sur tous les logements locatifs construits à cette fin, c’est-à-dire les immeubles de plus de 4 habitations, ou de plus de 10 habitations. Le prix de ces logements n’est pas limité. Le gouvernement tente d’apporter son aide afin de garantir qu’il y a une offre suffisante dans ce segment du marché et de contribuer à maintenir les loyers à un prix raisonnable.
Le sénateur Fridhandler : Mais ce ne sont pas les particuliers qui en bénéficient directement, comme un propriétaire individuel qui profite d’une exonération de gains en capital, n’est-ce pas?
Mme Riddell : Pour l’instant, non, ce n’est pas le cas.
[Français]
Le sénateur Forest : Vous savez sûrement que pour les municipalités, le remboursement de la TPS est fait à 100 %. Cela réduit donc le coût des infrastructures, soit une mesure fort importante apportée par le gouvernement. Selon vous, y a-t-il d’autres taxes, frais ou droits fédéraux pour lesquels il faudrait évaluer la pertinence de les retirer, ce qui permettrait de donner un coup de main encore plus vigoureux aux investissements que les municipalités doivent faire pour accueillir ces nouvelles maisons?
[Traduction]
Mme Riddell : Si nous prenons beaucoup de recul, en tant que responsables de la politique de l’impôt — je suis très attachée au régime fiscal —, nous recherchons une solution simple, facile à administrer, dont la portée est très grande et à des taux très bas. Idéalement, c’est ce que nous visons. Nous avons donc tendance à vouloir éviter de créer des failles dans le système fiscal plutôt que de créer des exceptions qui complexifient les choses. Lorsque certains secteurs ne sont pas imposés, il faut nécessairement augmenter le taux dans d’autres secteurs pour compenser la perte de recettes. Je ne sais pas si je réponds directement à votre question, mais l’objectif général est d’essayer de créer un régime fiscal simple, équitable et à faible taux.
[Français]
Le sénateur Forest : Pour l’infrastructure qui est en place chez vous, il faudrait qu’il y ait une coordination notamment avec la SCHL. C’est le message que je voudrais faire passer.
[Traduction]
Le sénateur Yussuff : La question peut nécessiter une réponse simple, ou peut-être pas. Vous ne l’avez peut-être pas.
Le Programme de prêts pour la construction d’appartements de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, ou SCHL, est évidemment financé par le ministère, qui verse des fonds à la société. Pouvez-vous me dire si ce financement est suffisant pour que la SCHL puisse continuer à faire ce qu’elle souhaite? Bien sûr, c’est le seul domaine où la question de l’abordabilité pour les locataires doit être traitée en priorité pour ceux qui construisent dans ce secteur.
M. Boldt : Nous ne pouvons pas vraiment donner notre avis à ce sujet. Je pense que le gouvernement a fixé l’allocation pour le Programme de prêts pour la construction d’appartements, et ce serait au ministre du Logement de présenter une proposition visant à obtenir une somme plus importante, si c’est une chose...
Le sénateur Yussuff : À votre connaissance, quel est le taux de participation de ce programme?
M. Boldt : Je devrai vérifier pour obtenir des chiffres précis. Ce n’est pas mon domaine d’expertise, mais je pense que ce programme est très populaire.
Le sénateur Yussuff : Je vous serais reconnaissant de trouver cette information et de nous la fournir.
Le président : Nous allons passer en séance à huis clos. Je remercie nos témoins. Il reste trois semaines avant la publication du budget. Ayant travaillé au ministère des Finances de ma province, je sais que c’est probablement la période la plus occupée pour vous; nous vous sommes donc reconnaissants d’être venus aujourd’hui. Je pense qu’il y a certaines questions auxquelles vous pouvez répondre avec plus d’informations.
[Français]
Chers collègues, nous allons suspendre la réunion un moment pour faire place au huis clos.
(La séance se poursuit à huis clos.)