LE COMITÉ SÉNATORIAL PERMANENT DES FINANCES NATIONALES
TÉMOIGNAGES
OTTAWA, le mercredi 22 octobre 2025
Le Comité sénatorial permanent des finances nationales se réunit aujourd’hui, à 18 h 49 (HE), avec vidéoconférence, pour examiner, afin d’en faire rapport, les programmes et initiatives fédéraux visant à soutenir la création de logements.
Le sénateur Claude Carignan (président) occupe le fauteuil.
[Français]
Le président : Bonjour, honorables sénateurs et sénatrices. Bienvenue à tous les sénateurs et sénatrices, ainsi qu’à tous les Canadiens qui nous suivent sur sencanada.ca.
Je m’appelle Claude Carignan, sénateur du Québec et président du Comité sénatorial permanent des finances nationales. J’aimerais demander à mes collègues de se présenter.
Le sénateur Forest : Bonsoir et bienvenue. Éric Forest, de la division du Golfe, au Québec.
[Traduction]
Le sénateur Cardozo : Andrew Cardozo, de l’Ontario.
La sénatrice Kingston : Joan Kingston, du Nouveau-Brunswick.
La sénatrice Ross : Krista Ross, du Nouveau-Brunswick.
La sénatrice MacAdam : Jane MacAdam, de l’Île-du-Prince-Édouard.
[Français]
La sénatrice Hébert : Martine Hébert, du Québec.
Le président : Merci beaucoup, chers collègues. Aujourd’hui, nous commençons notre étude sur les programmes et initiatives fédéraux visant à soutenir la création de logements.
Pour notre premier groupe de témoins aujourd’hui, nous sommes heureux d’accueillir, de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, Coleen Volk, présidente et première dirigeante. De Logement, Infrastructures et Collectivités Canada, nous accueillons Janet Goulding, sous-ministre adjointe principale, Direction générale du logement et de l’itinérance. Finalement, de Maisons Canada, nous accueillons Ana Bailão, présidente-directrice générale, et Jean Lamirande, vice-président principal, Politiques et opérations, par vidéoconférence.
Bienvenue à tous et merci d’avoir accepté notre invitation à comparaître ce soir. Nous allons maintenant entendre les déclarations préliminaires de Mmes Volk et Bailão. Vous avez cinq minutes chacune, puis nous aurons des questions pour vous.
Madame Volk, vous avez la parole.
[Traduction]
Coleen Volk, présidente et première dirigeante, Société canadienne d’hypothèques et de logement : Je suis heureuse d’avoir l’occasion de m’adresser au comité, sur le territoire traditionnel non cédé de la nation algonquine anishinabeg.
[Français]
Depuis près de 80 ans, la Société canadienne d’hypothèques et de logement aide les Canadiens à accéder au logement, dans les bons comme dans les mauvais moments.
Grâce à nos produits d’assurance et de titrisation, nous contribuons à assurer la stabilité du financement de l’habitation. Nos recherches et nos conseils en matière de politique offrent une expertise fiable. De plus, nous aidons le gouvernement fédéral à relever les défis actuels en matière de logement.
La SCHL a toujours été là pour la population canadienne. Lorsque le gouvernement fédéral a lancé sa Stratégie nationale sur le logement, nous avons une fois de plus retroussé nos manches pour administrer ses programmes clés.
[Traduction]
Chacun de ces programmes était assorti de sa propre conception et de ses propres critères normatifs. Nous ne pouvions pas modifier la conception, mais nous avons travaillé en étroite collaboration avec les clients pour améliorer la mise en œuvre. Par conséquent, nous avons considérablement réduit les délais de traitement, simplifié les processus et accéléré le lancement des projets.
L’un des programmes phares de la Stratégie nationale sur le logement est le Programme de prêts pour la construction d’appartements, ou PPCA. Ce programme, qui connaît un franc succès, offre du financement à faible coût aux promoteurs pour qu’ils construisent des logements destinés à la location. Nous mettons en œuvre le programme au nom du gouvernement fédéral en fonction du seuil d’équilibre, et nous fournissons un financement de plus de 5 milliards de dollars par année. La demande pour ce programme demeure forte et pourrait dépasser les affectations actuelles.
Parmi les autres programmes se trouve le Fonds pour le logement abordable, qui a récemment reçu un financement complémentaire de 1,5 milliard de dollars. Il aide à répondre à la demande urgente de logements hors marché. Il y a aussi l’Initiative des terrains fédéraux, qui met à disposition des terrains fédéraux inutilisés, à faible coût ou sans coût, pour la construction de logements abordables.
En plus d’administrer des programmes, nous sommes une compagnie d’assurance supervisée par le Bureau du surintendant des institutions financières. Nos produits d’assurance prêt hypothécaire sont conçus et offerts par la Société canadienne d’hypothèques et de logement sans frais pour le gouvernement et les contribuables.
En combinant les outils de financement du Programme de prêts pour la construction d’appartements à notre assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs, nous soutenons maintenant entre 80 et 90 % de la construction de logements locatifs au Canada, par rapport à seulement 5 % en 2017. De nombreux partenaires du secteur nous disent qu’il n’y aurait presque pas de construction de logements locatifs sans le soutien de la SCHL.
Compte tenu de la forte hausse de la demande visant notre assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs, nous avons récemment augmenté nos primes, mais juste assez pour en assurer la durabilité à l’avenir. Malgré ce changement, la demande demeure importante.
En plus de ses outils de financement, la SCHL offre des recherches, des données et des renseignements fiables. Nos rapports sur l’offre ont aidé à définir l’ampleur et l’urgence de la pénurie de logements au Canada. Nous continuerons d’approfondir l’analyse des données afin d’offrir aux décideurs et au secteur des idées pratiques fondées sur des données probantes.
Notre recherche a établi un lien entre une forte réglementation municipale et les prix des logements élevés. Cette constatation a contribué à la création du Fonds pour accélérer la construction de logements, qui permet la construction rapide de logements dans 241 collectivités partout au pays.
Aujourd’hui, la nouvelle entité Maisons Canada sera chargée de créer un plus grand nombre de logements abordables. Nous savons que Maisons Canada sera un nouveau partenaire puissant et nous ferons tout en notre pouvoir pour appuyer sa réussite. Nous collaborons avec l’organisme en vue de partager notre expertise, de favoriser une transition en douceur et d’assurer la continuité des projets qui sont déjà en cours.
Parallèlement, la SCHL se concentrera principalement sur le logement du marché, qui représente une grande partie du continuum du logement aujourd’hui. Nous aurons ainsi de nombreuses occasions d’être créatifs et d’avoir une incidence encore plus importante. Nous continuerons de tirer parti de l’élan et des solides antécédents de la SCHL. Nous utiliserons tous les outils à notre disposition, en travaillant avec nos 10 000 partenaires et clients dans l’ensemble du système de logement, pour obtenir des résultats concrets.
Merci de votre temps. C’est avec plaisir que je répondrai à vos questions.
Ana Bailão, présidente-directrice générale, Maisons Canada, Logement, Infrastructures et Collectivités Canada : Merci, monsieur le président et honorables sénateurs, de nous donner l’occasion de vous parler du travail que nous accomplissons à Maisons Canada pour résoudre la crise du logement pour les Canadiens.
Le lancement de Maisons Canada en septembre dernier est une étape importante dans l’engagement pris par le gouvernement du Canada de doubler la construction de logements, de rétablir l’abordabilité et de réduire l’itinérance. En tant que nouvel organisme fédéral, notre mission est d’accroître l’offre de logements, de favoriser l’innovation et d’aider le secteur à construire plus rapidement, plus intelligemment et à moindre coût.
Doté d’un capital initial de 13 milliards de dollars, Maisons Canada fournit du financement et établit des partenariats qui aident les constructeurs, les promoteurs, les organismes sans but lucratif et les Autochtones à construire des logements abordables à grande échelle.
Pour ce faire, nous tirons parti des terres publiques, nous améliorons les méthodes de construction modernes et nous mettons en œuvre des outils de financement souples afin de rendre la construction de logements plus productive et plus efficace. Cette approche contribuera à débloquer des capitaux privés, à augmenter l’offre de logements et à garantir que ceux-ci restent à la fois financièrement rentables et abordables à long terme.
En plus des instruments financiers et des partenariats, Maisons Canada adoptera également une approche de construction directe en collaborant avec la Société immobilière du Canada pour superviser la construction de 4 000 maisons préfabriquées et en mettant l’accent sur des collectivités abordables à revenu mixte. Nous commençons par utiliser six terrains publics situés à Dartmouth, Longueuil, Ottawa, Toronto, Winnipeg et Edmonton. Ces premiers projets montreront comment les terrains fédéraux peuvent être mis à profit pour créer à grande échelle des milieux de vie abordables où l’on retrouve des gens de revenus variés.
Nous reconnaissons également l’urgence de préserver les logements locatifs abordables existants. Dans tout le Canada, les immeubles locatifs abordables disparaissent en raison des réaménagements, des augmentations de loyer et des conversions, et ce, à un rythme plus rapide que celui de la construction de nouveaux logements. Pour remédier à cette situation, Maisons Canada supervisera le Fonds canadien de protection des loyers, doté d’une enveloppe de 1,5 milliard de dollars. Ce fonds aidera les fournisseurs de logements communautaires et à but non lucratif à acquérir des immeubles locatifs et à maintenir le caractère abordable des logements à long terme.
Dans le cadre de son engagement à promouvoir des solutions de logement dans les collectivités nordiques et éloignées, Maisons Canada s’associe à la Société d’habitation du Nunavut pour la construction de plus de 700 nouveaux logements. Environ 30 % de ces logements seront construits hors site, en ayant recours à des méthodes innovantes de construction en usine, ce qui permettra de les rendre plus rapidement disponibles et d’améliorer le rapport coût-efficacité dans des environnements difficiles. Cette initiative reflète notre objectif plus large qui consiste à faire en sorte que toutes les régions, y compris celles qui sont confrontées à des défis particuliers concernant le logement, bénéficient des approches modernes et évolutives en matière de logement abordable.
Maisons Canada joue également un rôle clé dans la lutte contre l’itinérance. Nous travaillerons avec les provinces, les territoires, les municipalités et les communautés autochtones pour bâtir des logements de transition et des logements supervisés associés aux services complets dont les résidents ont besoin pour atteindre la stabilité en matière de logement et le bien-être à long terme.
Pour assurer la coordination des efforts du fédéral, Maisons Canada travaillera en étroite collaboration avec la SCHL, qui continuera de jouer un rôle important dans le système de logement au Canada en offrant les programmes existants, comme le Programme de prêts pour la construction d’appartements et le Fonds pour le logement abordable. Comme l’a fait valoir ma collègue Mme Volk, en septembre, le Fonds pour le logement abordable a reçu un complément de 1,5 milliard de dollars à allouer sous forme de prêts et en financement accéléré afin de combler le fossé pendant que Maisons Canada prend de l’ampleur.
Tandis que la SCHL continue de se concentrer sur des solutions commerciales, comme l’assurance prêt hypothécaire et le financement à faible taux, Maisons Canada se concentrera sur l’augmentation de l’offre de logements abordables. Cette répartition claire des rôles permet aux deux organismes d’harmoniser stratégiquement leur travail et d’obtenir des résultats plus efficaces.
Maisons Canada fonctionne actuellement comme un organisme de service spécial au sein de Logement, Infrastructure et Collectivités Canada ou LICC, qui soutient le fonctionnement de Maisons Canada durant cette phase initiale, en lui fournissant des services administratifs et de coordination. Cet arrangement permet à Maisons Canada de profiter des ressources et de l’expertise fédérales existantes tout en mettant en place ses mécanismes opérationnels.
Au cours de la nouvelle année, Maisons Canada deviendra un organisme fédéral indépendant qui relèvera du ministre du Logement et de l’Infrastructure. Je vous remercie encore une fois de m’avoir donné l’occasion de m’adresser à vous aujourd’hui. Je serai heureuse de répondre à vos questions.
[Français]
Le président : Merci beaucoup. On commence habituellement la période des questions avec les membres de l’exécutif, mais comme la sénatrice Hébert doit partir dans cinq minutes, je vais faire une exception et lui céder la parole.
La sénatrice Hébert : Merci, monsieur le président. C’est fort apprécié. Bonsoir, mesdames, et merci d’être avec nous ce soir.
Vous avez parlé, dans chacune de vos introductions, du partenariat qui allait unir vos deux organisations. J’essaie de comprendre concrètement comment vont s’établir ces modes de collaboration entre vos deux organisations et là où les ponts vont se faire. Dans un deuxième volet, j’aimerais savoir où les recoupements risquent d’arriver.
J’aimerais que vous nous donniez quelques exemples concrets de ce partenariat qui unira vos deux organisations.
[Traduction]
Mme Volk : Je vous remercie pour votre question.
Je dirais tout d’abord que nous en sommes tout au début du partenariat, qui a été conclu il y a à peine un mois. Nous travaillons sur les détails, mais nous avons tenu de nombreuses réunions et nous avons maintenant une bonne idée de la façon dont il peut fonctionner.
La SCHL est déjà établie et a un grand réseau de clients, de programmes et de produits d’assurance; nous allons poursuivre en ce sens. Nous serons moins actifs dans l’espace qu’occupera Maisons Canada, soit le volet abordabilité. Je crois que Mme Bailão a des idées sur la façon dont l’organisme utilisera cet espace, mais il y a de nombreux projets pour lesquels notre soutien sera requis, que ce soit par l’entremise d’un financement à faible coût ou de nos programmes d’assurance. Nous aurons aussi besoin du soutien de Maisons Canada afin d’atteindre les résultats en matière d’abordabilité souhaités sur le plan social.
Nos produits peuvent se compléter. Nos organismes pourront tous deux être actifs pour certains projets, et nous pourrons assurer certains volets d’un même projet. Il y aura probablement aussi d’autres projets qui seront réalisés par Maisons Canada seulement et qui ne compteront pas la participation de la SCHL. L’organisme pourra réaliser l’entièreté de ceux-ci.
Madame Bailão, voulez-vous ajouter quelque chose?
Mme Bailão : J’ajouterais simplement que nous avons un continuum de logements, que Maisons Canada se concentrera sur le logement supervisé, transitoire, social et abordable, et que la SCHL assumera ce rôle par l’entremise du Programme de prêts pour la construction d’appartements, un partenariat qui fait intervenir le secteur privé. C’est un domaine dans lequel nous pouvons travailler ensemble, car nous pouvons combiner la souplesse dont nous disposons avec le travail déjà établi par la SCHL. Les projets avanceront ensuite sur le marché du logement.
Ainsi, dans le spectre du logement, Maisons Canada serait très actif dans la création de logements abordables et la SCHL le serait pour la suite du travail sur le marché. Il y a une transition à faire en ce qui concerne le Fonds pour le logement abordable et comme l’a fait valoir ma collègue Mme Volk, nous travaillons sur les détails pour veiller à ce qu’il n’y ait pas de lacunes ni de chevauchements, et à assurer la continuité et le soutien.
Nous voulons améliorer les services offerts à nos clients et accélérer les mises en chantier. C’est aussi notre objectif principal pendant la transition.
[Français]
Le sénateur Forest : Merci de votre présence ici afin de nous éclairer sur un dossier qui est vraiment un enjeu majeur de notre société.
J’ai une préoccupation. Il y a plusieurs années, la SCHL a été un partenaire très important des municipalités et elle nous a vraiment permis d’augmenter l’offre de logements abordables, particulièrement avec les organismes sans but lucratif et les offices municipaux d’habitation.
Est-ce qu’un transfert des connaissances se fera à Maisons Canada dans ce domaine? Les montages financiers sont parfois complexes; ils peuvent parfois comprendre une participation gouvernementale et presque immanquablement une participation des municipalités, soit au moyen de congés de taxes ou autres.
Vous êtes en train de bâtir Maisons Canada. C’est une maison flambant neuve qui n’a encore jamais été habitée. Comment va se meubler cette maison, et comment s’assurer qu’il y ait un transfert de connaissances adéquat pour ces enjeux si complexes?
[Traduction]
Mme Bailão : Nous travaillons en étroite collaboration. En fait, une partie de notre équipe de transition compte plusieurs membres de la SCHL. Le travail en matière de transition est donc toujours pris en compte. Nous avons maintenant divers outils que la SCHL n’avait pas auparavant.
Par exemple, Maisons Canada pourra travailler avec les municipalités et avec nos partenaires. Nous voulons ajouter une plus-value, et veiller à préserver la base de connaissances établie à la SCHL. C’est pourquoi plusieurs membres font partie de l’équipe de transition et pourront même continuer à travailler à ces programmes.
[Français]
Le sénateur Forest : L’un des enjeux importants, c’est d’avoir des espaces et des terrains où l’on peut construire, mais également des terrains desservis par les services municipaux. Est-ce que, dans le cadre de votre programme, les municipalités auront de l’aide pour développer des rues et des infrastructures d’aqueducs et d’égouts, par exemple, et pour faire en sorte d’accueillir les projets de différents promoteurs?
[Traduction]
Mme Bailão : Sous la gouverne du ministre, nous avons une équipe responsable du logement. Nous communiquons non seulement par l’entremise de Maisons Canada et la de SCHL, mais aussi par l’entremise de la Banque de l’infrastructure du Canada, ou BIC, et du ministère également. LICC, la BIC et BC Housing coordonnent leurs activités et communiquent entre eux. Nous sommes l’équipe responsable du logement; nous sommes également responsables de la coordination, non seulement pour les logements, mais aussi pour les infrastructures. Ma collègue de LICC pourrait vous en dire plus à ce sujet.
Janet Goulding, sous-ministre adjointe principale, Direction générale du logement et de l’itinérance, Logement, Infrastructures et Collectivités Canada : Je vous remercie pour votre question. LICC offre bien sûr des programmes qui appuient ces infrastructures. Par exemple, le Fonds pour le développement des collectivités du Canada est un programme de transfert que nous offrons en collaboration avec les provinces et les territoires, mais il assure un soutien direct aux municipalités afin qu’elles se dotent de ces infrastructures.
Nous avons aussi le Fonds canadien pour les infrastructures liées au logement, qui aide les municipalités à mettre en place des infrastructures hydrauliques, de traitement des eaux usées ou d’élimination des déchets. Nous avons également le nouveau Fonds pour le transport en commun du Canada, qui aide au financement en la matière. Le ministère du Logement, de l’Infrastructure et des Collectivités offre de nombreux programmes complémentaires en vue de répondre à ces besoins en matière d’infrastructure.
[Français]
Le sénateur Forest : Aujourd’hui, il y a toutes sortes de guichets qui ne sont pas nécessairement coordonnés dans le cadre du programme Maisons Canada.
Est-ce que Maisons Canada a l’ouverture requise pour vérifier les bonnes pratiques sur le terrain? Je songe notamment à Rimouski, qui a réduit son délai de livraison à neuf jours. Est-ce que vous êtes en mesure d’aller voir sur le terrain quelles sont les bonnes pratiques et les manières les plus efficaces pour accélérer la construction de logements abordables?
[Traduction]
Mme Bailão : En vertu de notre approche axée sur la construction directe, nous allons travailler en étroite collaboration avec les municipalités. Comme nous le savons, les permis de construction sont délivrés par les municipalités. Certains programmes sont offerts par l’entremise du Fonds pour accélérer la construction de logements, et nous espérons pouvoir accroître les développements pour ajouter à ce qui a déjà été fait.
Le sénateur Cardozo : Je remercie les témoins d’être avec nous aujourd’hui. Madame Bailão, je suis très heureux que vous ayez accepté ce poste. Nous n’avons pas eu l’occasion de nous rencontrer auparavant, mais je suis au fait de votre carrière et je connais votre dévouement à l’égard du logement et de la mégapole complexe qu’est Toronto. Je suis certain que vous ferez bon usage de ces connaissances et de cette expérience dans le cadre de vos nouvelles fonctions.
À titre de commentaire, j’aurais préféré que le programme Maisons Canada fasse partie de la SCHL plutôt que de créer un autre organisme, car nous en avons déjà trois.
En ce qui concerne les termes que nous utilisons, est-ce que Maisons Canada fait référence à la construction de nouvelles maisons? Est-ce là le rôle du nouvel organisme? Allez-vous vous concentrer davantage sur le logement pour les personnes à revenu moyen et faible? Et que verrons-nous dans un an ou deux? Aurons-nous 1 000 nouveaux logements au Canada ou 2 000? Pouvez-vous nous donner des précisions à cette étape‑ci?
Mme Bailão : Le rôle de Maisons Canada est d’augmenter l’offre de logements abordables. Nous allons nous concentrer sur ce volet : les logements de transition, supervisés, sociaux et abordables dans les collectivités à revenus mixtes. C’est notre objectif. De tels projets sont plus durables sur les plans économique et social lorsqu’il y a une certaine mixité des revenus et des collectivités. Nous allons nous concentrer là‑dessus également.
Nous allons nous centrer sur l’augmentation de l’offre de logements abordables et, en même temps, sur l’augmentation de la capacité du secteur.
Nous allons le faire grâce aux outils financiers et aux terres publiques que nous aurons à notre disposition. Les outils financiers ne sont pas seulement le financement et les subventions; nous allons aussi être en mesure d’assurer une participation au capital des projets et des garanties. Ce sera une approche de partenariat plutôt qu’une approche axée sur les demandes. Ce que nous voulons, c’est travailler en partenariat avec le secteur également.
En créant de nouveaux logements abordables — car il faut augmenter l’offre de logements, particulièrement de logements abordables —, nous cherchons à stimuler l’industrialisation du secteur. Il faut moderniser, accélérer et intensifier la création de logements abordables. Ce qu’on entend souvent, c’est que c’est difficile à faire pour les usines étant donné l’incertitude qui plane sur les projets. Nous sommes d’avis qu’en investissant des fonds publics dans le logement abordable — investissement nécessaire pour assurer l’abordabilité du logement —, nous pouvons donner un élan à l’industrie, et par conséquent, au marché dans son ensemble. C’est ainsi que nous allons accélérer la construction — en provoquant un effet catalyseur.
Le sénateur Cardozo : Vous avez mentionné six villes. Que ferez-vous exactement à ces endroits?
Mme Bailão : Il s’agit de six propriétés qui appartenaient à la Société immobilière du Canada. Ce sont les six endroits où l’approche de construction directe sera utilisée pour la première fois. Nous allons lancer un processus de demande de propositions en vue de confier la construction des maisons et la supervision des projets à des entreprises. Ensuite, les propriétés seront gérées par des organismes sans but lucratif.
Le sénateur Cardozo : Combien de maisons seront construites?
Mme Bailão : Environ 4 000 maisons seront construites sur les 6 propriétés. Ce sont seulement les premières. Nous espérons en faire construire beaucoup plus. Il s’agit seulement des six premières propriétés que nous avons annoncées.
Le sénateur Cardozo : Allez-vous travailler avec des coopératives d’habitation?
Mme Bailão : Nous l’espérons. Le mouvement des coopératives recommence à prendre une certaine ampleur. Nous espérons travailler en étroite collaboration avec des coopératives.
La sénatrice Ross : Je vous remercie pour vos témoignages. J’aimerais approfondir la question posée par le sénateur Cardozo au sujet des 4 000 maisons préfabriquées qui seront construites sur des terrains fédéraux. Cela représente environ 10 % de l’objectif total de 45 000 logements que vous comptez construire avec votre enveloppe de 13 milliards de dollars.
Pouvez-vous nous fournir l’échéancier pour la construction des 4 000 premières maisons et pour les 45 000 logements? J’aimerais aussi en savoir plus sur le choix des propriétés additionnelles et sur leur emplacement. Ont-elles déjà été choisies? Comment les municipalités et les provinces peuvent-elles s’impliquer et être ajoutées à la liste pour participer au projet?
Mme Bailão : Les 4 000 propriétés appartiennent à la Société immobilière du Canada. Jusqu’à 45 000 logements pourraient être construits sur les terrains appartenant à la Société immobilière du Canada. L’enveloppe de 13 milliards de dollars ne servira pas uniquement à bâtir des logements sur des terrains publics; elle servira à bâtir toutes sortes de logements, dont des logements de transition, probablement en collaboration avec les provinces et les territoires, par exemple dans le cadre du fonds pour les loyers. Il y aura plusieurs types de logements.
Le chiffre de 45 000 représente le nombre de logements qui pourraient être bâtis sur des propriétés qui appartiennent actuellement à la Société immobilière du Canada. Nous allons choisir d’autres sites parmi les propriétés de cette société; nous allons les évaluer et les préparer; nous allons nous assurer que le zonage est modifié, que la construction peut commencer et que nous pouvons lancer les processus de demandes de propositions; et nous allons collaborer avec les collectivités locales.
Évidemment, nous voulons donner la priorité aux collectivités qui souhaitent collaborer avec nous et accueillir des projets de la sorte. De nos jours, la majorité des collectivités canadiennes accueilleraient sans doute favorablement la construction de logements abordables. Nous aurons aussi des discussions à ce sujet.
Bien entendu, d’autres propriétés seront choisies plus tard, en collaboration avec nos partenaires. Nous commençons par les propriétés qui appartiennent à la Société immobilière du Canada, en travaillant en étroite collaboration avec elle. Comme ma collègue l’a dit, nous venons tout juste de commencer le processus. Je suis entrée en fonction il y a quatre semaines.
La sénatrice Ross : Il n’y a pas de pression. Je m’intéresse au processus de demande de propositions. Qui en sera responsable : vous ou un bureau d’approvisionnement? Comment le processus fonctionnera-t-il? Est-ce que les 4 000 maisons seront construites à partir d’une seule proposition ou par une seule entreprise? Comment les projets seront-ils répartis : par site ou par nombre?
Mme Bailão : Nous avons lancé le premier processus de demande de qualifications. Nous faisons un essai. C’est relativement nouveau. Le premier processus a été lancé pour Downsview. D’autres suivront. Les villes sont très différentes. Nous testons le marché; nous verrons ce qui en sortira.
Évidemment, la capacité est aussi un enjeu. Nous allons évaluer la capacité des entreprises qui soumettent une proposition. C’est pour cette raison, en fait, que nous avons adopté une approche en deux étapes : la demande de qualifications sera suivie d’une demande de propositions afin d’évaluer adéquatement les entreprises. Tout ce travail est fait en suivant de bonnes pratiques en matière d’approvisionnement.
La sénatrice Ross : J’ai une dernière petite question. Vous avez mentionné qu’une fois que les maisons seront construites, elles seront gérées par des organismes sans but lucratif. Ne sera‑t‑il pas possible pour une famille d’acheter un de ces logements très abordables et d’obtenir le remboursement de la TPS pour habitations neuves?
Mme Bailão : Pour ces 4 000 maisons, l’objectif n’est pas l’accès à la propriété. Ce seront des logements locatifs. Il y aura plusieurs types de logements : 40 % seront des logements abordables et 60 % seront des logements locatifs, et ce, dans le but de créer un marché sain et diversifié. Ces logements correspondent à la définition de 30 % du revenu médian des ménages dans la région; il s’agit de ce que certains appellent des logements pour travailleurs. Ces logements représenteront 20 % de l’offre, et 20 % seront des logements plus abordables. Il s’agira d’une communauté à revenu mixte parce que nous tenons aussi à assurer la viabilité du modèle sur le plan opérationnel.
La sénatrice Ross : Ainsi, certains pourront être achetés par des individus?
Mme Bailão : Ce seront des logements locatifs.
La sénatrice Ross : Ce seront tous des logements locatifs?
Mme Bailão : Oui.
La sénatrice Ross : Merci beaucoup.
La sénatrice Kingston : Bienvenue à toutes et à tous. Mes questions s’adressent à Ana Bailão. Je m’intéresse au logement très abordable et au logement avec services de soutien.
Au cours des deux dernières années, le volet « services de soutien » a été transféré d’Emploi et Développement social Canada, ou EDSC, à la stratégie Vers un chez-soi, qui relève d’Infrastructure Canada. À l’époque, j’avais des réserves par rapport à ce changement parce qu’il me semblait qu’Infrastructure Canada mettait l’accent plutôt sur la construction que sur les services de soutien. Souvent, les gens à qui je pense, les personnes qui se trouvent chroniquement en situation d’itinérance, ont besoin de beaucoup de soutien pendant longtemps pour s’en sortir.
Maintenant, je constate, d’après votre document, que ce volet vous a été confié. Comment planifiez-vous faire? À un moment donné, le financement associé à la stratégie Vers un chez-soi était très flexible et il a incité, je crois, le système de soins de santé à participer, par exemple, aux services de soutien intégrés. Cela a cessé quand le volet a été confié à Infrastructure Canada, et maintenant, on le déménage ou on le transfère à nouveau.
Pouvez-vous nous parler des mesures que vous comptez prendre pour veiller à ce que les personnes les plus démunies et en situation d’itinérance chronique aient accès à du logement avec services de soutien?
Mme Bailão : Je vous remercie pour la question. Je vais demander à ma collègue d’en dire plus sur la stratégie Vers un chez-soi. Avant, je peux vous dire qu’en ce qui concerne les mesures que nous prendrons, nous travaillerons en étroite collaboration avec les provinces et les municipalités pour offrir les services intégrés.
Dans mon ancienne vie, j’étais politicienne municipale et j’étais très impliquée dans le dossier du logement de transition. C’est extrêmement important. Le succès de tels projets dépend de la collaboration des autres ordres de gouvernement. Nous avons déjà engagé des conversations avec les provinces et nous allons continuer à échanger avec elles. Le personnel du ministre a participé aux réunions avec les provinces et les territoires, et ce dossier a été soulevé. Nous allons poursuivre la discussion, et elle sera très dynamique.
L’enveloppe budgétaire est considérable; elle permettra de construire un nombre important de logements de transition partout au pays. Toutefois, nous aurons besoin de l’aide des provinces pour offrir les services de soutien intégrés.
Mme Goulding : Merci beaucoup pour la question. Je peux fournir plus de détails sur la stratégie Vers un chez-soi.
J’ai participé au programme Vers un chez-soi. Je travaillais chez Emploi et Développement social Canada au moment de la transition vers Infrastructure Canada. Je précise, toutefois, que le transfert a été fait à l’automne 2021; nous étions donc toujours en train de faire face à la pandémie. Les assouplissements qui ont été apportés au programme durant la pandémie étaient liés davantage à l’augmentation des besoins dans les collectivités pendant cette période qu’au transfert d’EDSC à Logement, Infrastructures et Collectivités Canada, ou LICC.
De fait, à ce moment-là, le gouvernement a augmenté le financement de la stratégie Vers un chez-soi pour cette raison précise. Les assouplissements liés aux services de soutien médical, par exemple, étaient nécessaires pour assurer la prestation de services de soins de santé aux endroits où des unités d’isolement temporaire avaient été créées aux fins de quarantaine et de distanciation sociale.
Le programme a toujours compté sur les provinces et les territoires pour fournir les services de soutien médical. Normalement, ces services ne sont pas admissibles dans le cadre du programme, pour la simple raison que le gouvernement fédéral transfère des sommes considérables aux provinces et aux territoires pour les soins de santé. Par conséquent, nous nous attendons à recevoir leur soutien dans cette sphère.
La sénatrice Kingston : J’ai travaillé dans le secteur, et ce que je ne vois pas du point de vue provincial, c’est une coordination importante entre les gouvernements provinciaux et fédéral. C’est la raison pour laquelle je parle de mesures incitatives. Les systèmes de soins de santé doivent se transformer pour offrir les services d’approche qui sont nécessaires. Très souvent, les organismes sans but lucratif reconnaissent les besoins et ils tentent d’offrir des mesures de soins primaires, mais ils ne sont pas associés au système de soins de santé.
Ce que je vous demande, c’est de réfléchir à des moyens de renforcer la collaboration parce que le fait d’augmenter l’offre de logements qui soutiennent véritablement les personnes en situation d’itinérance chronique et ayant des besoins complexes ne donnera pas les résultats escomptés, à moins que toutes les parties mettent la main à la pâte et transfèrent des fonds du système de soins de santé vers les services d’approche et de soins primaires.
Mme Goulding : Absolument; merci beaucoup pour vos observations. Une des forces de la stratégie Vers un chez-soi et une des mesures qu’elle tente de mettre en œuvre dans toutes les collectivités qu’elle finance, c’est un programme qui s’appelle « accès coordonné et prise en charge ». Dans le cadre de la stratégie Vers un chez-soi, nous offrons du soutien et des fonds aux collectivités pour les aider à mettre en place une gouvernance et une infrastructure leur permettant de coordonner de manière plus globale le travail des différents secteurs qui participent au dossier, c’est-à-dire non seulement les services de santé, mais aussi les services correctionnels et les services de soutien médical, dont les soins primaires.
C’est un point très pertinent et très important. À mon avis, la création de l’organisme de service spécial Maisons Canada au sein du ministère favorise également la collaboration étroite.
La stratégie Vers un chez-soi ne sera pas transférée vers Maisons Canada. Toutefois, nous avons maintenant l’avantage de pouvoir trouver des moyens de coordonner les investissements de Maisons Canada dans le logement de transition et le logement avec services de soutien avec les efforts qui sont déjà déployés dans les collectivités pour combattre l’itinérance.
J’ajouterais brièvement une dernière chose, si vous le permettez. Maisons Canada est un nouvel outil très important, mais la Stratégie nationale sur le logement est un programme beaucoup plus vaste. Le ministre a rencontré ses collègues des gouvernements fédéral, provinciaux et territoriaux au début du mois de septembre. Le renouvellement de la Stratégie nationale sur le logement et la réflexion sur les mesures additionnelles à prendre en collaboration avec les provinces et les territoires pour réduire considérablement l’itinérance aux quatre coins du pays sont toujours à l’ordre du jour.
La sénatrice Kingston : Merci.
La sénatrice MacAdam : J’ai des questions pour les responsables de Maisons Canada. Comment l’abordabilité sera‑t‑elle mesurée? Comment définissez-vous l’abordabilité dans les critères de Maisons Canada? Utiliserez-vous les mêmes critères dans tous vos programmes?
Mme Bailão : Oui. L’abordabilité est établie à 30 % du revenu médian des ménages dans la région afin de répondre aux besoins et aux différentes situations économiques d’un océan à l’autre. Cette définition a été proposée par l’Université de la Colombie-Britannique. Je ne sais pas si Mme Goulding veut ajouter quelque chose, mais c’est 30 % du revenu médian des ménages.
La sénatrice MacAdam : Cette définition concorde-t-elle avec les critères que la SCHL utilise actuellement dans le cadre de ses programmes liés à l’abordabilité?
Mme Volk : Les critères d’abordabilité utilisés par la SCHL diffèrent d’un programme à l’autre, selon les objectifs. Je devrais préciser que ce n’est pas la SCHL qui définit les critères; ils font partie des programmes que nous administrons. Nous offrons les programmes au nom du gouvernement, mais c’est le gouvernement qui établit les critères.
Les critères varient d’un programme à l’autre. Pour certains programmes, c’est 20 %; pour d’autres, c’est 30 %. Dans certains cas, ils sont fondés sur le revenu; dans d’autres cas, ils sont fondés sur le loyer médian du marché plutôt que sur le revenu médian. Je sais que cette approche déplaît à beaucoup de gens, qui préféreraient que la même définition soit utilisée partout. Je comprends. Je trouve que c’est un objectif louable et je suis heureuse de voir que Maisons Canada a adopté une définition commune.
Cela étant dit, puisque nos programmes touchent un plus large éventail de logements — et non seulement les logements très abordables —, les gens que nous cherchons à soutenir n’ont pas toujours des besoins aussi grands en matière de logement. Dans certains cas, une cible de 80 % du loyer médian du marché peut être plus appropriée qu’une cible de 30 % du revenu. Le programme atteint un groupe différent, et comme le coût est moins élevé, on obtient plus d’unités. On offre moins de soutien, mais plus de logements.
Comme Mme Bailão l’a dit, les activités de Maisons Canada seront axées sur les logements destinés aux ménages à faible revenu. Il est donc logique que cet organisme utilise une définition commune fondée sur le revenu.
Mme Bailão : Oui. Je pense que la plus grande différence, c’est que notre définition n’est pas fondée sur le marché; elle est fondée sur le revenu.
La sénatrice MacAdam : L’enjeu du logement abordable est très important pour ma province rurale de l’Île-du-Prince-Édouard, où les taux d’inoccupation sont parmi les plus faibles au pays. La situation est particulièrement difficile pour les groupes les plus vulnérables. J’ai accueilli favorablement l’annonce récente que le Fonds pour le logement abordable versera un financement pour 56 logements locatifs abordables à travers l’Île-du-Prince-Édouard. Je le souligne pour faire une transition vers mes observations sur le logement abordable.
Durant une réunion récente du Comité des comptes publics, la représentante de la SCHL a parlé de l’Initiative des terrains fédéraux. Sauf erreur, l’Initiative des terrains fédéraux est le programme dans le cadre duquel des propriétés fédérales sont converties en logements abordables. La vérificatrice générale a publié un rapport à ce sujet récemment.
Durant cette réunion, la représentante de la SCHL a mentionné que l’Initiative des terrains fédéraux ne fonctionnera pas très bien dans les régions rurales du Canada en raison du manque d’immeubles fédéraux dans ces régions. Elle a ajouté que d’autres programmes sont mieux adaptés aux régions rurales et éloignées. Quels programmes sont mieux adaptés aux régions rurales et éloignées du Canada?
Mme Volk : Je vous remercie de poser la question, car elle m’a été posée au Comité des comptes publics, mais puisqu’il ne restait plus de temps, on ne m’a pas permis de répondre. Donc, je vous suis reconnaissante de m’en donner l’occasion.
L’Initiative des terrains fédéraux ne fonctionne pas aussi bien dans les régions plus éloignées, car elle utilise des terrains qui appartiennent déjà au gouvernement fédéral. Le fédéral possède peu de terrains dans les régions éloignées, mais davantage dans les villes et les grands centres. Voilà pourquoi ce programme n’est pas adapté aux régions plus éloignées.
Par contre, les projets du Fonds pour le logement abordable peuvent être mis en œuvre n’importe où. Il y a d’excellents projets de logements abordables dans les grands centres, mais cela peut aussi fonctionner dans les petits centres. Il n’y a aucune exigence propre aux grands centres, et les terrains ne doivent pas nécessairement appartenir au gouvernement fédéral. Il n’y a aucune restriction quant à l’emplacement; nous pouvons donc avoir des projets de logements abordables dans de nombreuses régions éloignées et rurales du pays, ainsi que dans le Nord.
La sénatrice MacAdam : Lors de la réunion en question, on vous a également posé des questions au sujet du Fonds pour accélérer la construction de logements, et vous n’aviez pas de données précises sur les mises en chantier dans certaines régions. Vous deviez les transmettre au comité de la Chambre, et je me demande si vous pourriez également les envoyer à notre comité.
Mme Volk : Le Fonds pour accélérer la construction de logements vise essentiellement à favoriser les mises en chantier, mais pas dans l’immédiat, car ce programme est axé sur l’accélération des divers processus — approbation, zonage, délivrance de permis — et ne se traduit pas immédiatement par des mises en chantier. Il permet aux projets de franchir plus rapidement les étapes du processus de demande, mais il faut tout de même se rendre à l’étape de la mise en chantier, ce qui n’est pas instantané.
Concrètement, le Fonds pour accélérer la construction de logements n’a pas entraîné beaucoup de mises en chantier, non pas parce qu’il n’y en aura pas, mais simplement parce que le programme ne fait que débuter. La plupart des ententes sont en place depuis seulement un an, ou un peu plus, et il faut un peu plus de temps pour voir des résultats concrets.
[Français]
La sénatrice Miville-Dechêne : Madame Bailão, évidemment, vous voulez construire plus de logements, et si je comprends bien, vous prévoyez d’offrir des prêts à faible coût pour construire ces logements. C’est très important. Toutefois, allez-vous aussi vous assurer que les maisons construites sont faites en partie avec des matériaux écoresponsables et capables de résister aux phénomènes météorologiques qui sont de plus en plus fréquents? Par exemple, est-ce que les conditions de prêt peuvent inclure de tels critères, ou est-ce que tout simplement on essaie de construire au plus bas coût?
[Traduction]
Mme Bailão : Évidemment, la qualité fera partie des critères que nous évaluerons, notamment parce que nous évaluons de nouvelles méthodes de construction. Avant même de lancer un processus de demande de propositions pour les projets en soi, nous avons demandé des propositions afin d’évaluer les entreprises et les matériaux de manière générale, de sorte que ce type d’évaluation aura également lieu.
Nous voulons construire autant de logements abordables que possible, mais d’autres facteurs sont aussi pris en compte, notamment les préoccupations environnementales, la durabilité et l’achat de produits canadiens. Une partie de notre programme n’est pas seulement axée sur les nouvelles méthodes de construction, mais aussi sur l’achat de produits canadiens, et il va sans dire que nous examinerons également les résultats environnementaux.
[Français]
La sénatrice Miville-Dechêne : Est-ce un espoir que vous avez, ou est-ce que cette question des matériaux écoresponsables fait partie des règles de construction? Vous semblez dire que vous allez essayer, mais avez-vous déjà des règles en place pour les prêts ou pour accorder les contrats à un entrepreneur en particulier pour ce qui est des matériaux plus nouveaux et plus écologiques?
[Traduction]
Mme Bailão : Nous en sommes à l’élaboration de notre politique sur l’investissement. Les discussions sur l’attribution des points sont en cours, mais tout cela est à l’étude durant le processus d’élaboration. Notre politique sur l’investissement sera accessible, ouverte et transparente, afin que les gens puissent comprendre nos processus d’acceptation et d’évaluation des projets, et d’attribution des fonds.
[Français]
La sénatrice Miville-Dechêne : Très bien.
J’aimerais poursuivre sur la question de Rimouski. J’ai entendu un reportage très intéressant où l’on disait que la principale raison de la lenteur à construire venait des autorités municipales, parce que cela prend du temps à accorder des permis. En ce qui concerne les délais qui changent selon les municipalités, avez-vous un certain pouvoir là-dessus? Quand on parle de construire des maisons rapidement, si on ne peut pas obtenir de permis avant plusieurs mois, cela ralentit d’autant la construction.
[Traduction]
Mme Bailão : Vous avez tout à fait raison. Mes fonctions antérieures, que j’ai quittées il y a environ quatre semaines, étaient liées au développement et à la construction partout au Canada. J’ai donc acquis beaucoup d’expérience dans des marchés très différents où les délais d’approbation variaient considérablement.
J’aimerais simplement souligner deux ou trois points. Accélérer la construction est important, et il existe, grâce au Fonds pour accélérer la construction de logements, des modèles standard, des relations, des améliorations liées au zonage et aux politiques qui sont nécessaires et que le gouvernement tente d’inciter les municipalités à apporter. Toutes ces choses sont vraiment importantes.
Je vais vous donner l’exemple de Toronto où, d’après ce que l’on entend, l’approbation des projets peut prendre deux ou trois ans. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. Si les projets n’avancent pas aujourd’hui, ce n’est pas principalement en raison des questions de zonage. Actuellement, à Toronto, 300 000 unités ont été approuvées. Les calculs ne tiennent pas la route. Aujourd’hui, dans certaines régions du pays, les délais sont davantage attribuables aux problèmes de calcul et à l’incapacité de passer à la mise en chantier qu’à la délivrance des permis.
Cela ne signifie pas qu’il n’y a pas d’importantes améliorations à faire et d’importantes réformes du zonage à faire pour progresser, car cette réforme du zonage sera nécessaire éventuellement. Toutefois, il importe de garder à l’esprit qu’aujourd’hui, nous devons pratiquement adopter une approche à deux volets, car dans certains marchés, le zonage est complété dans de nombreux secteurs, et il faut veiller à ce que les calculs fonctionnent.
Pour d’autres projets, nous devons poursuivre nos efforts pour réduire les délais par l’intermédiaire de programmes comme le Fonds pour accélérer la construction de logements, les partenariats et le catalogue qui vient d’être publié. Toutes ces choses s’amélioreront au fil du temps. Nous travaillons également au démarrage de la fabrication, car il s’agit d’un autre aspect du projet qui prend beaucoup de temps. Différents éléments de l’accélération de la construction de logements doivent être mis en place.
La sénatrice Miville-Dechêne : Bonne chance.
Mme Bailão : Merci.
Le sénateur Dalphond : Plus tôt aujourd’hui, lors de la réunion du Comité des banques, nous avons entendu l’économiste Peter Norman, vice-président du groupe Altus. Il a réalisé une étude sur le temps d’approbation des projets, par municipalité ou ville, à l’échelle du Canada. En moyenne, c’est environ 20 mois. À Toronto, c’est 32 mois.
J’apprends maintenant que les choses vont beaucoup plus vite à Toronto que ce que j’ai entendu avec le précédent groupe de témoins. Je m’en réjouis, mais que s’est-il passé? On a parlé de 32 mois en moyenne, puis on parle maintenant de 28 mois, ce qui est plus rapide, mais cela reste lent. Certains projets qui ne sont pas encore mis en œuvre peuvent avoir été approuvés l’an dernier, tandis que d’autres sont peut-être encore en attente d’approbation.
Je vais poursuivre dans la veine des questions précédentes. Hier, en compagnie du ministre, vous avez annoncé la construction de 540 nouveaux logements dans le cadre du projet Arbo à Toronto. Avez-vous déjà obtenu l’approbation de la ville. Sinon, quand pensez-vous l’obtenir?
Mme Bailão : Concernant le projet d’Arbo, le projet a fait l’objet d’un rezonage et nous avons lancé le processus de demande de propositions pour la conception-construction. Le rezonage pour le projet est complété et le projet a donc été approuvé.
Quant au calendrier...
Le sénateur Dalphond : Qu’en est-il du permis de construction?
Mme Bailão : Il s’agit du plan du site et de la construction.
Le sénateur Dalphond : Le site, d’accord. Cela prend un certain temps.
Mme Bailão : À Toronto, on peut maintenant l’obtenir en deux ou trois mois. Cependant, dans ce cas, il est logique que ce soit fait par le constructeur, puisqu’il s’agit d’une nouvelle technologie. Parfois, on examine le plan du site, puis on intègre le constructeur, on fait les dessins de construction, puis soudainement — désolée, je m’emmêle un peu dans les détails, mais c’est ce qui se passe — on obtient les dessins d’exécution et il faut revenir en arrière parce qu’il y a des changements.
La conception-construction est un choix judicieux, car l’entreprise peut réaliser les dessins d’exécution et le plan du site en même temps. C’est tout ce qui manque.
Je pense que procéder ainsi nous fera gagner du temps, en fin de compte. Il ne manque donc que le plan du site et les permis de construction.
Le sénateur Dalphond : Quelle est la date de construction prévue?
Mme Bailão : L’année prochaine.
Le sénateur Dalphond : L’année prochaine. Donc dans environ un an?
Mme Bailão : Nous avons lancé le processus de demande de propositions, et nous pourrons vous donner une réponse plus précise lorsque nous aurons examiné les propositions. Je ne veux pas avancer une date précise, car nous devons d’abord examiner les propositions en réponse aux demandes de prix et de propositions.
Le sénateur Dalphond : Je vois que l’annonce comprend également des projets à Montréal, soit 47 unités à Dollard-des-Ormeaux, mais rien à Longueuil. Il y a un ou deux mois, quelqu’un — peut-être un sous-ministre ou quelqu’un d’autre — a dit qu’un important projet était prévu à Longueuil, mais ce n’était pas dans l’annonce d’hier.
Mme Bailão : Nous lancerons notre demande de propositions et nous communiquerons avec les représentants locaux de la collectivité pour veiller à informer tous les intervenants, puis nous publierons l’appel d’offres et ferons l’annonce.
Le sénateur Dalphond : Est-ce sur des terres publiques?
Mme Bailão : Oui, il s’agit de terres publiques.
Le sénateur Dalphond : Avez-vous besoin de l’approbation de la ville de Longueuil? Ou de nouvelles autorisations pour le zonage, le bâtiment, la construction...
Mme Bailão : Vous mettez vraiment ma mémoire à rude épreuve.
Je peux m’informer et vous répondre plus tard. J’ai revu tout cela récemment, mais j’oublie lesquels. Il s’agit de sites réaménagés, pour la plupart. Voilà pourquoi nous avons annoncé ces six sites, mais concernant les progrès exacts du processus, nous vous ferons parvenir une réponse plus tard.
Le sénateur Dalphond : J’ai entendu l’annonce presque chaque mois depuis maintenant deux mois, mais j’aimerais savoir quand cela doit commencer. Donc, vous ne pouvez pas me le dire aujourd’hui, mais vous allez vérifier. Je vous en remercie beaucoup.
Des fonds ont été transférés du programme de logement abordable de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, je crois, à Maisons Canada. Quel est le montant transféré?
Mme Volk : Je n’ai pas connaissance d’un transfert.
Le sénateur Dalphond : Je crois comprendre que vous supervisez toujours les projets que vous avez accepté de financer, mais le reste a été transféré ou est en voie de l’être.
Mme Volk : Pensez-vous au Fonds pour le logement abordable?
Le sénateur Dalphond : Oui.
Mme Volk : Le Fonds pour le logement abordable est un programme que nous administrons, et nous avons reçu des fonds à cette fin ces dernières années. Nous venons de recevoir 1,5 milliard de dollars de plus pour ce programme. Nous serons également chargés de l’administration de ces fonds, qui visent à nous aider, ainsi que le marché, à traverser la période transitoire jusqu’à l’établissement de Maisons Canada.
Essentiellement, nos fonds prendront fin plutôt que d’être transférés. Nous distribuerons le financement que nous avons, puis il est prévu que Maisons Canada prenne la relève avec sa propre offre de produits pour combler la place que nous occupons.
Le sénateur Dalphond : Je vois. Vous allez donc administrer le montant de 1,5 milliard de dollars.
Mme Volk : Oui.
Le sénateur Dalphond : Merci.
[Français]
Le président : J’ai tellement de questions que je ne sais pas par où commencer. Peut-être par le design-build.
Quand vous parlez de design-build et de nouvelles technologies, les dossiers de design-build sur lesquels j’ai travaillé... Je veux être sûr qu’on s’entend bien sur la définition : le design-build, c’est quand on arrive avec la description, qu’on a le terrain, le projet, qu’on produit un devis complet, avec le nombre de logements, les particularités que l’on souhaite à l’intérieur, puis on fait un appel de projets, puis le promoteur ou le constructeur soumissionne en fonction de la liste, du devis, de la « liste d’épicerie » que vous souhaitez. C’est cela que vous entendez par design-build? On parle bien de la même chose?
[Traduction]
Mme Bailão : Oui, le projet prévoit un rezonage. Nous allons lancer un appel d’offres pour la livraison d’un certain nombre d’unités à un niveau d’abordabilité donné, assorti de certaines conditions relatives aux matériaux, par exemple des matériaux de fabrication canadienne et de nouvelles méthodes de construction. Ensuite, nous examinons les propositions, et le partenaire retenu sera responsable de la conception, de la préparation des plans de construction et de la livraison du projet.
[Français]
Le président : Quand vous parlez de nouvelles technologies, vous parlez des matériaux, des méthodes de construction ou de la technologie? Parce que cela progresse beaucoup en construction; il y a notamment des logiciels de conception, comme Beam, qui est révolutionnaire dans la construction... Ce n’est pas de cela que vous parlez, mais plutôt des techniques?
En Europe, dans les pays scandinaves, ils font des modules de salle de bains ou de cuisines modulaires en usine que l’on peut déplacer dans la structure de l’immeuble; cette structure est préfabriquée, puis placée à l’intérieur d’un immeuble. Est-ce le genre de choses dont vous parlez?
[Traduction]
Mme Bailão : C’est exact. Il existe aujourd’hui différents types de technologies. Il y a la construction modulaire, qui ressemble à un jeu de construction, un peu comme des LEGO. Il y a d’autres méthodes de construction plus axées sur la construction par panneaux. De nos jours, pour les immeubles de grande hauteur, par exemple, on utilise plutôt ce genre de méthode, donc oui. Il y aura certainement différentes approches selon le projet et le type d’immeuble, et nous recevrons différentes propositions, j’en suis certaine.
[Français]
Le président : C’est intéressant; merci.
J’ai regardé le site de la SCHL; je me suis identifié comme un client qui souhaitait construire et là, j’ai vu la liste et on m’indiquait à quel endroit que je devais cliquer pour faire ma demande. Parmi les éléments proposés, j’ai le Fonds pour le logement abordable, le Fonds d’innovation pour le logement abordable, le Programme de prêts pour la construction d’appartements, le Programme canadien pour des logements abordables plus verts, le Financement pour le logement communautaire (social), l’Initiative des terrains fédéraux, et je pourrais continuer, mais cela ressemble passablement au mandat que le gouvernement vient de donner à Maisons Canada.
Le gouvernement n’était pas content de la SCHL? Comment expliquez-vous qu’une grosse partie du mandat de la SCHL traverse chez Maisons Canada?
[Traduction]
Mme Volk : C’est une excellente observation. Si vous dites que cela représente une bonne partie de notre mandat, tel que défini par le nombre de programmes concernés, oui. Cela dit, certaines autres de nos activités occupent une place plus importante.
Cependant, vous avez raison; le gouvernement a toujours confié à la SCHL un certain nombre de petits programmes individuels — certains petits, d’autres plus importants, mais généralement plus modestes —, assortis de règles très normatives. Donc, on vous donne 500 millions de dollars pour un programme, et on précise exactement à quoi il doit servir, avec les règles et règlements connexes très précis. Il y a de petites exceptions, et parfois, même dans le cadre d’un programme important, il existe de nombreuses exceptions pour différents éléments, comme une exception pour les logements autochtones, pour le Nord, pour les sans-abri ou encore pour les logements modulaires.
Nos programmes ont été structurés de manière parfois modeste, mais très normative. Cela requiert beaucoup d’efforts, et si vous consultez le site Web, vous aurez l’impression que notre travail se limite à cela. Je dirais qu’en réalité, l’essentiel de notre travail se situe du côté des assurances — un volet très important — et du côté des programmes, dont les plus importants sont le Fonds pour le logement abordable et le Programme de prêts pour la construction d’appartements, en particulier le PPCA.
L’intention du gouvernement, en créant Maisons Canada, est de s’éloigner de ce modèle et d’avoir, au lieu de divers programmes normatifs distincts, un véritable fonds — je ne sais pas si « fonds » est le mot juste —, une occasion d’investir.
Ma collègue aura la capacité d’examiner de nombreux projets pour cerner les exigences et faire le nécessaire pour que ces projets se concrétisent, contrairement au modèle qui a été donné à la SCHL, qui comprenait des règles très normatives pour divers éléments.
[Français]
Le président : Quelque chose de plus interventionniste au sein de l’économie?
Mme Volk : Absolument.
Le président : Lorsqu’on va étudier le budget et qu’on va tomber sur le budget de la SCHL, est-ce qu’il sera réduit parce qu’une partie des activités seront menées par Maisons Canada? Est-ce qu’on va réduire le nombre d’employés chez vous? Les budgets qui vous étaient attribués pour tous ces programmes seront-ils transférés à Maisons Canada, ou allez-vous conserver ces budgets pour faire autre chose?
[Traduction]
Mme Volk : Pas vraiment, car la plupart des programmes que vous avez mentionnés sont des programmes qui, comme on le dit dans notre jargon, arrivent à expiration. Il s’agit de programmes pour lesquels nous avons reçu du financement d’une durée limitée. Cela ne signifie pas nécessairement que le gouvernement avait l’intention de les renouveler. Le cas échéant, ce financement pourrait alors être transféré à Maisons Canada, mais on ne sait pas trop s’ils devaient nécessairement être renouvelés. Il est possible qu’ils prennent fin, tout simplement, et que Maisons Canada offre des services à cette clientèle, mais sous une autre forme, avec du nouveau financement.
[Français]
Le président : Nous allons examiner tout cela précisément, programme par programme.
[Traduction]
Mme Bailão : Monsieur le président, permettez-moi d’ajouter que la principale différence, à mon avis, c’est que Maisons Canada n’offrira aucun programme. Nous serons des partenaires. Nous aurons un rôle de catalyseur pour créer une industrie, mais aussi pour attirer des capitaux.
Nous utiliserons des capitaux privés, espérons-le, pour attirer des investissements et nous rendre attrayants. Nous pourrions probablement investir dans certains projets également. Nous pouvons mener des activités de prêt, comme accorder des prêts. L’objectif est de veiller à faire avancer les projets et de tirer parti de nos outils pour favoriser d’autres projets. Nous utiliserons nos terrains. Nous utiliserons notre capacité de garantie de prêt. Nous utiliserons nos fonds. Nous utiliserons nos prêts pour attirer d’autres capitaux et tirer parti de tout cela pour aller plus loin.
Il est injuste de dire : « Oh, la SCHL n’a pas bien fait son travail. » Étant donné sa structure, la SCHL ne pourrait pas jouer ce rôle, et elle n’a même pas la possibilité de grandir.
[Français]
Le président : Ce sera ma dernière question avant de passer au deuxième tour, parce que mes collègues vont me dire que j’abuse de mon rôle de président.
Aurez-vous des revenus autonomes au même titre que la SCHL? Si oui, quelle sera la proportion des revenus autonomes de votre budget global?
Aurez-vous des revenus autonomes qui seront tirés de vos activités, ou tout le budget viendra-t-il du financement du gouvernement? D’après ce que vous me dites sur les activités, je m’attendrais à voir une ligne de revenus autonomes dans votre budget provenant de prêts ou autres.
[Traduction]
Mme Bailão : Nous n’allons pas générer de revenus pour le gouvernement. Nous espérons générer des revenus pour créer plus de logements abordables. Notre mandat consiste à offrir des logements abordables, à renforcer les capacités dans le secteur et à créer des catalyseurs.
Nous disposons de capitaux. Alors que nous élaborons actuellement notre politique d’investissement et notre plan d’affaires, l’un des secteurs que nous examinons est la manière dont nous pouvons tirer parti de ces capitaux et peut-être créer des fonds renouvelables qui pourraient nous aider à créer plus de logements abordables.
Nous ne serions pas une source de revenus pour le gouvernement, mais nous espérons pouvoir créer, par l’entremise de ces partenariats, une source de revenus pour construire des logements plus abordables.
[Français]
Le président : Pouvez-vous nous envoyer votre budget de l’an 1? N’importe quel entrepreneur qui lance une entreprise ou une agence a un budget de l’an 1. Pouvez-vous nous envoyer le vôtre?
[Traduction]
Mme Bailão : Je crois que nous devrons élaborer ces plans et les remettre au Conseil du Trésor, n’est-ce pas?
Mme Goulding : Oui. En ce qui concerne la façon dont nous avons créé le programme Maisons Canada en tant qu’organisme de service distinct au sein du ministère, le ministère appuie la première année de fonctionnement de l’agence et, une fois le budget adopté, Maisons Canada pourra avoir accès à ses crédits législatifs. Nous espérons que les 13 milliards de dollars proviendront de crédits législatifs. C’est le plan. Nous devrons ensuite soumettre le plan financier au Secrétariat du Conseil du Trésor.
Nous ne sommes tout simplement pas rendus là. D’ici janvier, je pense que tout cela sera en place.
[Français]
Le président : Nous passons maintenant au deuxième tour. Est-ce qu’il y a des questions?
Le sénateur Forest : Vous parlez beaucoup de partenariats et je crois vraiment que c’est la clé. Madame Bailão, je vais mettre un peu de pression sur vous. Cela me rassure de savoir que vous avez été une élue municipale. Oui, il faut un partenariat avec les provinces et les territoires. Cependant, les logements se construisent sur les territoires des municipalités et il faut éviter qu’il y ait un goulot d’étranglement sur ce plan. Je crois vraiment que nous pouvons réussir si les trois ordres de gouvernement travaillent de façon coordonnée et efficace.
Lors de la dernière campagne électorale, le Parti libéral, qui forme maintenant le gouvernement, a promis de réduire de moitié les redevances d’aménagement municipal pour les bâtiments résidentiels à logements multiples en collaboration avec les provinces et les territoires.
Je comprends que des mesures précises pourraient être annoncées dans le prochain budget. Cependant, j’aimerais savoir ceci : comment comptez-vous arriver à réduire les redevances au développement? Est-ce que ce sera par le biais de subventions selon les projets? Avez-vous déjà une idée de la façon dont s’articulera ce retour aux municipalités pour compenser la perte de revenus des redevances?
[Traduction]
Mme Goulding : Je vous remercie de la question. À l’heure actuelle, le ministère a mené de nombreux travaux pour étudier l’incidence des frais de développement dans tout le pays, et comme vous l’avez mentionné, nous avons constaté que c’est très local. Les frais de développement constituent le principal obstacle en Ontario et en Colombie-Britannique. Les frais de développement ne sont pas seulement utilisés dans ces deux provinces, mais c’est là où leur incidence se fait le plus sentir.
Nous nous attendons à ce que le gouvernement annonce comment il prévoit soutenir cette question des frais de développement dans le budget, mais nous n’avons rien d’autre à communiquer pour l’instant.
[Français]
Le sénateur Forest : Si l’on atteint l’objectif d’être en mesure de compenser et de réduire les redevances, on pourra dégager une marge. Comment peut-on s’assurer que cette marge ne soit pas réutilisée par les promoteurs, à titre d’exemple? Comme on va réduire des frais fixes des intrants, comment faire en sorte que, de l’autre côté, le promoteur n’ait pas récupéré cet espace en fin de compte?
[Traduction]
Mme Goulding : Vous soulevez un point tout à fait valable, sénateur. Je pense que c’est l’un des défis à relever dans ce dossier. Il est très difficile de savoir si l’élimination d’un frais de développement, par exemple, a une incidence — comme Ana Bailão l’a mentionné — sur la rentabilité d’un projet ou si un promoteur pourrait s’en servir pour augmenter ses marges de profit. C’est une question à laquelle le gouvernement réfléchit très sérieusement afin de trouver la meilleure façon d’aborder le problème.
Le défi est, bien entendu, que les frais de développement sont réglementés par les provinces, qui fixent les critères relatifs à l’établissement et à la facturation de ces frais. Nous savons qu’il y a des problèmes très complexes liés à la capacité du gouvernement fédéral, à notre niveau, de garantir que les économies réalisées sur les frais de développement soient répercutées sur le consommateur ou simplement utilisées pour assurer la rentabilité du projet. Je pense que cela fait partie de la conversation.
La sénatrice MacAdam : Le programme Maisons Canada, tel que décrit dans l’annonce du premier ministre, consiste en partie à :
Contribuer à créer les conditions propices à la création d’un secteur du logement hors marché à forte capacité et axé sur la croissance, capable de se développer, fondé sur des partenariats nouveaux et novateurs, et moins dépendant des subventions gouvernementales continues.
Je me demande comment ces partenariats nouveaux et novateurs permettront de réduire la dépendance aux subventions continues. Vous avez mentionné les investissements de capitaux et les garanties. Ces options de financement étaient-elles disponibles auprès de la SCHL avant, ou sont-elles nouvelles?
Mme Bailão : Je pense que pour garantir la durabilité des opérations, il faut s’assurer que l’ensemble du projet — parce que nous proposons un modèle de revenus mixtes, avec le soutien de différents outils et du terrain — dépend moins des modèles opérationnels futurs. Lorsque nous travaillons avec cet organisme à but non lucratif ou avec le promoteur, la municipalité, etc., nous nous assurons que le modèle fonctionnera non seulement durant l’élaboration et la construction, mais aussi que les opérations fonctionnent réellement et qu’il sera possible de poursuivre les travaux. Les revenus proviennent des loyers du marché et le prêt est d’un montant qui peut être soutenu tout au long du projet. Il faut tenir compte de tous ces aspects.
La sénatrice MacAdam : En ce qui concerne l’attraction de partenariats, le lancement — vous avez parlé d’être un catalyseur — et l’augmentation du nombre de partenariats, pensez-vous que les garanties et les investissements de capitaux stimuleraient ce type de...
Mme Bailão : L’entente dépendra des partenaires de l’organisation, de la municipalité ou du promoteur. La création de logements abordables peut varier considérablement en fonction des partenaires que l’on amène à la table.
J’ai créé des logements abordables tant dans le secteur privé que le secteur public, et l’un des points communs est qu’il faut réunir différents partenaires. Il faut pouvoir combiner différents programmes et mettre en place différents partenariats. Nous croyons que nos outils vont renforcer ce type de partenariats, et nous voulons pouvoir les promouvoir.
La sénatrice MacAdam : Donc, plus d’outils attirent plus...
Mme Bailão : Il faut davantage d’outils et la conversation pour devenir cette organisation à laquelle un organisme à but non lucratif ou toute autre personne qui veut construire des logements abordables peut s’adresser et avec laquelle nous pouvons travailler avec ce dont elle dispose. Elle peut détenir des terres, et nous pouvons établir un partenariat dans le cadre de certains de nos programmes et faire participer la municipalité ou le gouvernement provincial. Il faut être ce partenariat qui peut tirer parti non seulement de nos outils mais aussi de ceux des autres intervenants, apporter une plus grande contribution, créer des logements abordables et renforcer les capacités. C’est très important. L’une des choses que nous voulons garantir dans le cadre de ce processus, c’est que nous ne sommes pas seulement un catalyseur pour une nouvelle industrie; nous créons également des capacités pour notre secteur à but non lucratif dans tout le pays.
La sénatrice MacAdam : Merci.
La sénatrice Ross : La notion d’abordabilité semble être une question complexe. Vous avez mentionné que la norme est de 30 % du revenu médian. Je vais utiliser l’exemple de ma collectivité de Fredericton.
Fredericton vient de publier une Évaluation des besoins en logement. Cette évaluation révèle que le revenu médian des ménages à Fredericton est de 91 500 $. Cela signifie qu’un logement abordable coûterait environ 2 300 $. Le loyer moyen actuel, en août, n’était que de 1 850 $. On nous dit clairement que ce n’est toujours pas abordable, car environ 20 % des ménages touchent un revenu de 37 000 $.
Pour vous donner un peu de contexte, entre 2019 et 2024, une personne dont le revenu familial s’élève à 60 000 $ aurait les moyens d’acheter 60 % des biens immobiliers en vente dans notre communauté. En 2024, seulement trois de ces biens immobiliers seraient considérés comme abordables. Comment concilier tout cela? Qu’entendez-vous par abordable?
Mme Bailão : Nous utilisons le taux de 30 % du revenu médian comme point de référence, puis tout ce qui est inférieur. Nous allons également atteindre une plus grande abordabilité, précisément pour les raisons que vous évoquez.
Par exemple, lorsque nous construisons des logements de transition, le loyer ne sera pas 2 500 $ par logement. L’abordabilité sera plus importante. Il y aura différents niveaux d’abordabilité. Nous viserons ce niveau, puis un niveau inférieur.
Par exemple, nos projets de logements de transition seront très abordables et cibleront les personnes les plus susceptibles de bénéficier des programmes d’aide sociale qui, partout au Canada, touchent un revenu nettement inférieur au revenu médian des ménages. Nous ciblerons ces gens. Le programme sera fondé sur le revenu, et le calcul se fera avec le taux de 30 %.
C’est intéressant. Nous tenons une discussion avec notre équipe, et l’un des objectifs que nous souhaitons atteindre par l’entremise de nos programmes est de démontrer leurs répercussions dans tout le pays. Qui hébergeons-nous?
Quand je parle à la plupart des gens d’un revenu médian de 30 %, ils se demandent ce que cela signifie réellement. Nous voulons être très clairs et transparents sur le type de personnes que nous logeons. Nous allons loger des personnes qui bénéficient de l’aide sociale. Nous allons loger des personnes qui... par exemple, à Toronto, le revenu moyen des gens dans des logements sociaux est de 19 000 $. C’est le revenu du ménage. Nous allons cibler ces personnes. Nous allons cibler les logements destinés aux travailleurs, à savoir les infirmières ou les enseignants qui viennent d’obtenir leur diplôme, les travailleurs pour lesquels, malheureusement, nos marchés ne produisent pas de logements suffisamment abordables à l’heure actuelle. Ce sont ces types de personnes pour lesquelles nous aurons une définition qui englobera les notions de logement de transition et de revenu médian.
La sénatrice Ross : Selon vous, quelle sera l’incidence du programme Maisons Canada sur les besoins globaux en matière de logements dans notre pays? L’Évaluation des besoins en logement dans ma communauté a révélé qu’il faudrait au moins 14 000 logements au cours des 10 prochaines années.
Dans quelle mesure pensez-vous que Maisons Canada puisse soutenir ce projet ou fournir ces logements dans n’importe quelle communauté?
Mme Bailão : Nous sommes actuellement en train d’élaborer notre plan d’affaires afin de lancer certaines conversations sur des partenariats et la façon d’obtenir plus de fonds. Nous serons en mesure de publier nos objectifs, de mesurer nos résultats et de rendre publics les types de logements que nous créons et les types de personnes que nous logeons. Nous divulguerons publiquement ces données.
La sénatrice Ross : Merci. Encore une fois, je prends Fredericton comme exemple, car c’est la communauté que je connais le mieux. L’un des points du plan de logement concerne la recherche de terrains par la municipalité, car ils ne proviendraient pas de la Société immobilière du Canada.
Lorsque les communautés trouvent des façons créatives de lancer des programmes, auront-elles priorité pour accéder au soutien du programme Maisons Canada?
Mme Bailão : C’est exactement le type de partenariat que nous souhaitons avoir, où les gens disent, « Voici ce que nous avons, alors comment pouvons-nous établir un partenariat? ». Comme je l’ai dit, nous ne serons pas un programme où vous venez demander du financement ou une subvention. Nous voulons voir ce que les organisations ont à offrir. Comment pouvons-nous faire fonctionner ce projet? Comment pouvons-nous établir des partenariats avec les municipalités, les provinces et les organismes à but non lucratif?
Il y a de nombreux organismes à but non lucratif qui possèdent d’importantes superficies de terre, mais n’ont pas les capacités. Comment pouvons-nous créer ces capacités? C’est là où le programme Maisons Canada va nouer des partenariats afin de tirer parti de nos outils, mais aussi de les exploiter et de les regrouper.
La sénatrice Ross : Je vous remercie.
La sénatrice Kingston : Cette question s’adresse à Mme Bailão. Elle est tirée de votre plan ministériel de 2025-2026. Je vous remercie de ce rapport. Vous parlez du Fonds d’innovation pour réduire l’itinérance, qui existait apparemment l’an dernier et qui est prévu de se poursuivre en 2027-2028. Il est administré par l’Alliance canadienne pour mettre fin à l’itinérance, mais il est uniquement question de lancer des appels d’offres pour mettre en œuvre cette initiative en dehors du Québec. S’agissait-il d’une sorte de projet pilote au Québec au cours de cet exercice financier?
Mme Goulding : Je vous remercie de la question. Dans la province de Québec, nous avons l’Accord Canada-Québec qui gouverne la façon dont nous dépensons les fonds du programme Vers un chez-soi au Québec. Nous avons inclus la part québécoise de ce fonds dans le cadre de notre conversation avec le Québec.
Le Fonds d’innovation pour réduire l’itinérance vise principalement à soutenir certains des travaux que nous menons déjà dans le cadre du programme Vers un chez-soi, notamment en matière d’accès coordonné et de soutien aux communautés pour établir des liens plus profonds que vous avez mentionnés précédemment. Au Québec, comme nous travaillons avec eux dans le cadre de l’Accord Canada-Québec, ce financement fait partie de ces conversations.
La sénatrice Kingston : La demande de propositions sera-t-elle donc envoyée à toutes les provinces du Canada au prochain cycle?
Mme Goulding : Le financement administré par l’Alliance canadienne pour mettre fin à l’itinérance ne sera pas accessible au Québec. Comme je l’ai dit, ce financement fait partie de la conversation que nous avons directement avec le gouvernement du Québec sur la façon de mettre en œuvre un accès coordonné dans la province. C’est un dossier sur lequel nous continuons de travailler avec le gouvernement provincial. Le gouvernement du Québec ne dispose pas d’un système provincial de gestion de l’information sur l’itinérance. C’est donc une discussion fondamentale que nous tenons actuellement et nous espérons pouvoir bientôt trouver une solution.
La sénatrice Kingston : Il est question de mettre en œuvre cette initiative à l’extérieur du Québec. C’est la question que je me pose.
Mme Goulding : Oui. Les fonds que l’Alliance canadienne gère proviennent principalement de l’extérieur du Québec.
La sénatrice Kingston : Merci.
Le sénateur Dalphond : Prenons ce nouveau projet à Toronto que vous venez d’annoncer hier. Comment va-t-il fonctionner? Allez-vous demander des propositions à des entrepreneurs? Ils vous soumettront leurs propositions. Allez-vous sélectionner le meilleur, selon vos critères de sélection? Il commencera ensuite les travaux, et vous le paierez au fur et à mesure? Assumerez-vous le financement de la construction et la rémunération de l’entrepreneur? Une fois le projet terminé, que se passera-t-il? Vous avez dit que vous ne serez pas le propriétaire. Allez-vous donc transférer le bien immobilier?
Mme Bailão : Nous serons les prioriétaires, mais il sera exploité par un organisme à but non lucratif. À ce moment-là, une décision pourrait également être prise...
Le sénateur Dalphond : Cela deviendrait donc la propriété de la Couronne?
Mme Bailão : C’est là où nous en sommes à l’heure actuelle. Il se peut qu’à un moment donné, un organisme à but non lucratif soit intéressé et ait les moyens d’en faire l’acquisition, mais nous avons cette possibilité. Pour l’instant, nous prévoyons conserver la propriété.
Le sénateur Dalphond : Il fera l’objet d’un appel d’offres à ce moment-là afin qu’un organisme à but non lucratif l’exploite.
Mme Bailão : Envisage-t-on que les occupants de ces logements paient un loyer calculé en fonction de leur revenu?
Le sénateur Dalphond : Envisage-t-on à terme que les occupants de ces logements paient un loyer calculé en fonction de leur revenu?
Mme Bailão : Oui.
Le sénateur Dalphond : Donc, des logements semblables seront loués à des prix différents, selon le revenu de la famille ou du ménage. Y aura-t-il à un moment donné un programme qui permettra de transférer la propriété à ces personnes, si elles souhaitent l’acheter?
Mme Bailão : Pour le moment, non. C’est un programme de location que nous avons mis en place et qui sera géré par un organisme à but non lucratif. Il comprendra 60 % de logements locatifs au prix du marché et 40 % de logements locatifs abordables, dont 20 % seront encore plus abordables.
Le sénateur Dalphond : Vous financez ces propriétés. Essentiellement, vous accorderez des subventions parce que ces personnes verseront 20 % de leurs revenus, ce qui sera inférieur, je suppose, au coût du loyer.
Mme Bailão : Lorsque nous avons élaboré le projet, nous avons fixé un pourcentage basé sur le marché parce que cela contribuera à financer...
Le sénateur Dalphond : Pour couvrir le reste...
Mme Bailão : ... du projet dans son intégralité, avec les subventions accordées par le gouvernement et la valeur du terrain. L’abordabilité est créée grâce à la valeur du terrain, au système de subventions et aux revenus d’exploitation provenant des loyers du marché.
Le sénateur Dalphond : Le revenu peut être bon une année et mauvais l’année suivante ou vice versa. Le loyer sera-t-il réajusté chaque année en fonction du revenu du ménage?
Mme Bailão : Pour être honnête, c’est quelque chose que nous élaborerons en étroite collaboration avec les organismes à but non lucratif. Même les plans municipaux, dont beaucoup prévoient des systèmes d’accès, seront certainement pris en considération dans le cadre du travail que le ministère effectue déjà.
Le sénateur Dalphond : L’organisme à but non lucratif devra-t-il assumer les coûts investis dans le projet? Est-ce comme un prêt hypothécaire?
Mme Goulding : Je dirais — Mme Bailão a tout à fait raison — que c’est un point sur lequel nous travaillons actuellement. Je pense que la vision que nous avons pour le programme Maisons Canada, et ce qu’elle pourra catalyser dans le secteur, vise en partie à ce qu’il transforme son modèle d’affaires. Nous avons des promoteurs à but non lucratif très perfectionnés qui comprennent qu’il est très important d’avoir un modèle d’affaires financièrement autonome et de progresser en ce sens. Pour ajouter aux propos de Mme Bailão, lorsque nous réfléchissons à cette demande de propositions et à l’organisme à but non lucratif, il faut comprendre son modèle d’affaires et comment il tire parti, par exemple, de la valeur nette des immeubles qu’il possède dans son portefeuille, comment il travaille dans ce secteur pour vraiment songer à la viabilité à long terme.
Même lorsque nous parlons de l’incidence de cette réduction de la dépendance aux subventions gouvernementales, le secteur doit utiliser et renforcer cette capacité qu’a évoquée Mme Bailão et adopter un nouveau modèle d’affaires qui lui permet réellement de réfléchir à la manière dont il peut tirer parti des capitaux de son portefeuille, des revenus mixtes et des loyers mixtes pour améliorer cette durabilité et lui permettre de fonctionner différemment.
Le sénateur Dalphond : Comment allez-vous couvrir les frais de fonctionnement? À un moment donné, il faudra remplacer le toit. À un moment donné, il faudra apporter des modifications aux systèmes de chauffage et à tout le reste. Je suppose que votre modèle prévoit que l’organisme à but non lucratif couvrira ces coûts parce que le gouvernement n’investira pas davantage. Le projet a été confié à cet organisme.
Mme Bailão : Le modèle du projet prévoit actuellement la création d’un fonds, que la plupart des constructeurs ou des copropriétés ont. Le modèle que nous avons créé alloue des fonds pour faire face à ces situations.
Le sénateur Dalphond : Vous devrez générer ces fonds à partir des loyers perçus, n’est-ce pas?
Mme Bailão : Cela fait partie de la façon dont nous structurons le plan d’affaires pour le projet.
Le sénateur Dalphond : Mais ils n’auront pas à payer une partie des capitaux qui seront investis.
Mme Bailão : Un fonds sera créé dès le premier jour dans le cadre du projet, et de l’argent sera versé dans ce fonds.
Le sénateur Dalphond : Je comprends cela, mais vous avez investi environ 300 millions de dollars pour bâtir ces maisons. C’est trop, mais disons que vous avez investi 150 millions de dollars pour réaliser ce projet, et que c’est l’investissement initial que vous avez fait. Allez-vous obtenir un rendement sur cet investissement? Cela fait-il partie du loyer, une partie de cet argent sera-t-elle restituée à la Couronne qui a financé le projet, ou n’obtiendrez-vous rien en retour?
Mme Bailão : À mesure que nous élaborons les appels d’offres et travaillons avec les modèles avec l’organisme, nous mettrons au point ce modèle également. Il s’agit de logements abordables, si bien que l’argent permet de créer l’abordabilité sur place, notamment en créant, par l’entremise du fonds d’exploitation, un fonds destiné à l’entretien de ces bâtiments et de ces propriétés.
Le sénateur Dalphond : Je vous remercie.
[Français]
Le président : Si je comprends bien, vous ne serez pas propriétaire des immeubles? Vous serez propriétaire des immeubles?
[Traduction]
Mme Bailão : En ce qui concerne la Société immobilière du Canada, nous sommes les propriétaires des terres.
[Français]
Le président : D’accord, sur les terrains fédéraux, ou vous allez faire quelque chose comme des baux emphytéotiques?
[Traduction]
Mme Bailão : Seulement des terres fédérales, oui.
[Français]
Le président : Puis, j’essaie de comprendre sur votre site : logements de transition, logements avec soutien, services de soutien et logements communautaires? Parlons-nous de logements pour étudiants, par exemple? Ce serait admissible?
[Traduction]
Mme Bailão : C’est exact, oui.
[Français]
Le président : Dans une autre vie, j’ai vu des projets dans ma municipalité pour des maisons spécialisées pour les jeunes autistes qui avaient besoin de soutien, donc ce genre de logement serait admissible?
[Traduction]
Mme Bailão : C’est exact.
[Français]
Le président : Y a-t-il d’autres questions? Je crois qu’on a fait le tour; merci beaucoup. C’était très intéressant. Comme vous le voyez, il y a beaucoup d’intérêt de la part des sénateurs pour le logement et cette nouvelle mission. Merci à toute l’équipe; nous reprendrons mardi prochain à 9 heures. Merci.
(La séance est levée.)