Le logement abordable - pas seulement une question d'acheteurs étrangers ou de prix du logement : Sénateur Woo
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Près de 5 % des propriétaires d’immeubles résidentiels à Vancouver sont des non-résidents. Cette constatation, issue d’un récent rapport de Statistique Canada, a rallumé le débat sur l’incidence de la propriété étrangère sur l’accessibilité à la propriété immobilière à Vancouver.
Pour plusieurs, le rapport confirme leur croyance selon laquelle les étrangers ont déformé le marché de l’habitation à Vancouver. De nouveaux articles ont été publiés dans la presse de Vancouver sur la présence de fonds étrangers sur le marché immobilier. De plus, des appels insistants ont été lancés auprès des politiciens municipaux et provinciaux pour qu’ils règlent le problème.
Malheureusement, le rapport ne fournit pas de réponses claires. Une bonne partie du débat populaire et des propositions de politiques sont fondées sur des renseignements anecdotiques, la confusion qui règne sur la définition même d’acheteur étranger et l’accent mis sur les solutions rapides.
Selon Statistique Canada, 3,2 % des maisons unifamiliales appartenaient à des non-résidents en 2017. Même si aucune donnée n’a été recueillie avant 2017, il est raisonnable de présumer que le nombre de propriétés appartenant à des non-résidents n’était pas nul en 2007. Pendant la même période, le prix d’une maison unifamiliale a augmenté de 130 % à Vancouver. Sans doute, une augmentation du nombre de propriétaires non-résident de moins de trois points de pourcentage n’aurait été qu’un facteur minime dans le doublement des prix au cours de cette période de dix ans. La politique monétaire très souple, qui a mené à des taux d’intérêt réels historiquement bas au Canada et dans le monde entier, explique beaucoup mieux la forte hausse des prix durant cette période.
Même si les acheteurs étrangers ont une incidence sur les prix des logements, ce sont les acheteurs nationaux, qui sont influencés dans leurs décisions d’achat par la santé de l’économie, les taux d’intérêt et le désir « de profiter du marché avant qu’il soit trop tard », qui ont la plus grande incidence sur les prix.
Deuxièmement, un propriétaire non-résident n’est pas la même chose qu’un propriétaire étranger. Les citoyens canadiens et les immigrants reçus qui vivent à l’étranger comptent parmi les 5 % de propriétaires d’unité résidentielle non-résidents de Vancouver. Il est concevable que les membres de leur famille vivent dans ces unités résidentielles, comme c’est le cas des familles dites cosmiques, dont le pourvoyeur travaille à l’étranger alors que les autres membres de la famille résident au Canada.
Toute politique pénalisant les propriétaires non-résidents devra tenir compte de la distinction entre ceux qui détiennent la citoyenneté canadienne et ceux qui ne sont ni citoyens ni immigrants reçus. Si le but est de pénaliser une personne qui gagne un revenu à l’étranger (non imposé) et qui le dépense dans l’immobilier canadien, la distinction n’a pas d’importance. Toutefois, pourquoi dissuaderions-nous les citoyens d’optimiser leur potentiel de revenu à l’étranger? Devrions-nous également pénaliser les retraités qui s’établissent dans le Grand Vancouver, à Victoria ou à Kelowna en achetant un logement dans ces régions avec un revenu gagné durant toute une vie dans une autre région?
Troisièmement, la question des propriétaires non-résidents est souvent confondue avec celle des résidents immigrants détenant une propriété au Canada, mais payant peu d’impôts. La confusion est parfois délibérée chez ceux qui croient que l’immigration est une cause majeure du prix inabordable des logements et qui n’aiment pas qu’une affluence de riches migrants achètent des maisons dispendieuses dans la ville.
L’évasion fiscale soulève une indignation publique compréhensible, et il est justifié que l’on réclame l’intervention de l’Agence du revenu du Canada. Toutefois, il existe des explications plausibles pour la contradiction entre la valeur d’une maison et le revenu déclaré par les occupants qui ne relèvent pas de la tricherie. Dans ces cas, la question la plus importante est de savoir pourquoi les immigrants fortunés ne consacrent pas davantage de leurs capitaux à des entreprises canadiennes et ne génèrent pas de revenu canadien.
De plus, lorsqu’ils le font, comme dans le cas d’un duo sino-canadien à la tête de la récente acquisition du Grouse Mountain Resort à Vancouver-Nord, pourquoi s’acharne-t-on à se demander si cet investissement constitue une menace pour la sécurité nationale plutôt que de célébrer la mise à profit de capitaux étrangers?
La réalité est que, bien que les capitaux étrangers fassent peut-être partie du problème du prix inabordable des logements au Canada, ils font également partie de la solution. Nous sommes si paralysés par la crainte que les capitaux étrangers fassent gonfler le prix des logements que nous ignorons la possibilité que ces capitaux étrangers génèrent la croissance et augmentent les revenus, deux facteurs qui contribuent à rendre les prix plus abordables.
Or, pratiquement toutes les discussions sur les solutions stratégiques portent sur la diminution des prix plutôt que sur l’augmentation du revenu. Certes, de bonnes idées ont été lancées récemment, telles qu’une plus grande attention sur les unités en location, l’augmentation de l’impôt foncier pour financer le logement abordable, la densification des principaux quartiers, et une meilleure intégration des stratégies de logement et de transport en commun.
Cependant, on continue de réclamer des solutions rapides, et les acheteurs non-résidents sont la cible de prédilection. Le premier ministre de la Colombie-Britannique, John Horgan, mérite d’être félicité pour résister à l’énorme pression exercée sur lui pour qu’il interdise aux étrangers d’acheter des propriétés. Cela dit, il doit faire plus afin de changer entièrement le discours sur la façon de remédier au prix inabordable des logements.
Une approche non discriminatoire enverrait un message clair comme quoi la province prend le prix abordable des logements au sérieux, mais ne cherche pas à faire des non-résidents et des récents immigrants son bouc émissaire. Percevoir le prix abordable des logements comme une question tant de développement économique que de prix des logements repoussera également les insinuations contre les nouveaux arrivants au Canada, lesquels ont tout autant intérêt à ce que les logements soient abordables que le reste de la population. Eux aussi font partie de la solution.
Le sénateur Yuen Pau Woo représente la Colombie-Britannique. Le sénateur Woo est facilitateur du Groupe de sénateurs indépendants.
Cet article a été publié le 9 février 2018 dans le journal The Globe and Mail (en anglais seulement).
Près de 5 % des propriétaires d’immeubles résidentiels à Vancouver sont des non-résidents. Cette constatation, issue d’un récent rapport de Statistique Canada, a rallumé le débat sur l’incidence de la propriété étrangère sur l’accessibilité à la propriété immobilière à Vancouver.
Pour plusieurs, le rapport confirme leur croyance selon laquelle les étrangers ont déformé le marché de l’habitation à Vancouver. De nouveaux articles ont été publiés dans la presse de Vancouver sur la présence de fonds étrangers sur le marché immobilier. De plus, des appels insistants ont été lancés auprès des politiciens municipaux et provinciaux pour qu’ils règlent le problème.
Malheureusement, le rapport ne fournit pas de réponses claires. Une bonne partie du débat populaire et des propositions de politiques sont fondées sur des renseignements anecdotiques, la confusion qui règne sur la définition même d’acheteur étranger et l’accent mis sur les solutions rapides.
Selon Statistique Canada, 3,2 % des maisons unifamiliales appartenaient à des non-résidents en 2017. Même si aucune donnée n’a été recueillie avant 2017, il est raisonnable de présumer que le nombre de propriétés appartenant à des non-résidents n’était pas nul en 2007. Pendant la même période, le prix d’une maison unifamiliale a augmenté de 130 % à Vancouver. Sans doute, une augmentation du nombre de propriétaires non-résident de moins de trois points de pourcentage n’aurait été qu’un facteur minime dans le doublement des prix au cours de cette période de dix ans. La politique monétaire très souple, qui a mené à des taux d’intérêt réels historiquement bas au Canada et dans le monde entier, explique beaucoup mieux la forte hausse des prix durant cette période.
Même si les acheteurs étrangers ont une incidence sur les prix des logements, ce sont les acheteurs nationaux, qui sont influencés dans leurs décisions d’achat par la santé de l’économie, les taux d’intérêt et le désir « de profiter du marché avant qu’il soit trop tard », qui ont la plus grande incidence sur les prix.
Deuxièmement, un propriétaire non-résident n’est pas la même chose qu’un propriétaire étranger. Les citoyens canadiens et les immigrants reçus qui vivent à l’étranger comptent parmi les 5 % de propriétaires d’unité résidentielle non-résidents de Vancouver. Il est concevable que les membres de leur famille vivent dans ces unités résidentielles, comme c’est le cas des familles dites cosmiques, dont le pourvoyeur travaille à l’étranger alors que les autres membres de la famille résident au Canada.
Toute politique pénalisant les propriétaires non-résidents devra tenir compte de la distinction entre ceux qui détiennent la citoyenneté canadienne et ceux qui ne sont ni citoyens ni immigrants reçus. Si le but est de pénaliser une personne qui gagne un revenu à l’étranger (non imposé) et qui le dépense dans l’immobilier canadien, la distinction n’a pas d’importance. Toutefois, pourquoi dissuaderions-nous les citoyens d’optimiser leur potentiel de revenu à l’étranger? Devrions-nous également pénaliser les retraités qui s’établissent dans le Grand Vancouver, à Victoria ou à Kelowna en achetant un logement dans ces régions avec un revenu gagné durant toute une vie dans une autre région?
Troisièmement, la question des propriétaires non-résidents est souvent confondue avec celle des résidents immigrants détenant une propriété au Canada, mais payant peu d’impôts. La confusion est parfois délibérée chez ceux qui croient que l’immigration est une cause majeure du prix inabordable des logements et qui n’aiment pas qu’une affluence de riches migrants achètent des maisons dispendieuses dans la ville.
L’évasion fiscale soulève une indignation publique compréhensible, et il est justifié que l’on réclame l’intervention de l’Agence du revenu du Canada. Toutefois, il existe des explications plausibles pour la contradiction entre la valeur d’une maison et le revenu déclaré par les occupants qui ne relèvent pas de la tricherie. Dans ces cas, la question la plus importante est de savoir pourquoi les immigrants fortunés ne consacrent pas davantage de leurs capitaux à des entreprises canadiennes et ne génèrent pas de revenu canadien.
De plus, lorsqu’ils le font, comme dans le cas d’un duo sino-canadien à la tête de la récente acquisition du Grouse Mountain Resort à Vancouver-Nord, pourquoi s’acharne-t-on à se demander si cet investissement constitue une menace pour la sécurité nationale plutôt que de célébrer la mise à profit de capitaux étrangers?
La réalité est que, bien que les capitaux étrangers fassent peut-être partie du problème du prix inabordable des logements au Canada, ils font également partie de la solution. Nous sommes si paralysés par la crainte que les capitaux étrangers fassent gonfler le prix des logements que nous ignorons la possibilité que ces capitaux étrangers génèrent la croissance et augmentent les revenus, deux facteurs qui contribuent à rendre les prix plus abordables.
Or, pratiquement toutes les discussions sur les solutions stratégiques portent sur la diminution des prix plutôt que sur l’augmentation du revenu. Certes, de bonnes idées ont été lancées récemment, telles qu’une plus grande attention sur les unités en location, l’augmentation de l’impôt foncier pour financer le logement abordable, la densification des principaux quartiers, et une meilleure intégration des stratégies de logement et de transport en commun.
Cependant, on continue de réclamer des solutions rapides, et les acheteurs non-résidents sont la cible de prédilection. Le premier ministre de la Colombie-Britannique, John Horgan, mérite d’être félicité pour résister à l’énorme pression exercée sur lui pour qu’il interdise aux étrangers d’acheter des propriétés. Cela dit, il doit faire plus afin de changer entièrement le discours sur la façon de remédier au prix inabordable des logements.
Une approche non discriminatoire enverrait un message clair comme quoi la province prend le prix abordable des logements au sérieux, mais ne cherche pas à faire des non-résidents et des récents immigrants son bouc émissaire. Percevoir le prix abordable des logements comme une question tant de développement économique que de prix des logements repoussera également les insinuations contre les nouveaux arrivants au Canada, lesquels ont tout autant intérêt à ce que les logements soient abordables que le reste de la population. Eux aussi font partie de la solution.
Le sénateur Yuen Pau Woo représente la Colombie-Britannique. Le sénateur Woo est facilitateur du Groupe de sénateurs indépendants.
Cet article a été publié le 9 février 2018 dans le journal The Globe and Mail (en anglais seulement).