LE COMITÉ SÉNATORIAL PERMANENT DES BANQUES, DU COMMERCE ET DE L’ÉCONOMIE
TÉMOIGNAGES
OTTAWA, le jeudi 28 mai 2026
Le Comité sénatorial permanent des banques, du commerce et de l’économie se réunit aujourd’hui, à 10 h 32 (HE), avec vidéoconférence, pour étudier la teneur du projet de loi C-20, Loi concernant la constitution de Maisons Canada; et à huis clos, pour étudier une ébauche de rapport.
Le sénateur Clément Gignac (président) occupe le fauteuil.
[Français]
Le président : Honorables sénateurs et sénatrices, bonjour.
Je tiens à souhaiter la bienvenue à tous ceux qui sont avec nous aujourd’hui, en personne dans la salle ou en ligne sur sencanada.ca.
Mon nom est Clément Gignac, sénateur du Québec et président du Comité sénatorial des banques, du commerce et de l’économie.
[Traduction]
Avant de commencer, j’invite les membres du comité à se présenter.
Le sénateur Fridhandler : Daryl Fridhandler, de l’Alberta.
Le sénateur Loffreda : Sénateur Tony Loffreda, de Montréal, au Québec.
[Français]
La sénatrice Henkel : Danièle Henkel, du Québec.
La sénatrice Ringuette : Pierrette Ringuette, du Nouveau-Brunswick.
La sénatrice Youance : Suze Youance, du Québec.
[Traduction]
La sénatrice McBean : Marnie McBean, de l’Ontario.
La sénatrice Wallin : Pamela Wallin, de la Saskatchewan.
La sénatrice Martin : Bonjour. Yonah Martin, de la Colombie-Britannique.
[Français]
Le président : Merci.
Honorables sénateurs, un ordre de renvoi a été adopté par le Sénat le 7 mai dernier autorisant le comité à examiner et à faire rapport de la teneur du projet de loi C-20, Loi concernant la constitution de Maisons Canada, déposé à la Chambre des communes. Nous continuons donc à l’étudier dans le cadre d’une étude préalable.
La réunion d’aujourd’hui comprendra trois panels de 45 minutes, suivis d’une courte partie à huis clos à la toute fin.
Nous allons maintenant entendre notre premier groupe de témoins. Comme le veut la coutume, nous avons des représentants des ministères responsables de ce projet de loi.
[Traduction]
Ce matin, nous accueillons M. Kevin Lee, président-directeur général de l’Association canadienne des constructeurs d’habitations, ainsi que M. Jeffrey Rankin, professeur et titulaire de la chaire de recherche en génie civil, et directeur exécutif du Centre de recherche sur la construction hors site, de l’Université du Nouveau-Brunswick, à titre personnel.
Je crois savoir que vous avez préparé des déclarations liminaires. Nous allons commencer par vous, monsieur Lee, puis ce sera au tour de M. Rankin. Vous avez la parole pour cinq minutes.
Kevin Lee, président-directeur général, Association canadienne des constructeurs d’habitations : Merci. L’Association canadienne des constructeurs d’habitations, ou ACCH, représente plus de 8 500 sociétés membres de partout au pays, y compris des constructeurs, des rénovateurs, des promoteurs et des fournisseurs dans le domaine de la construction d’habitations de toute forme — des bâtiments de faible hauteur, de hauteur moyenne et de grande hauteur — en ce qui concerne à la fois les marchés de la propriété et de la location.
Plusieurs aspects de ce que l’agence Maisons Canada vise à accomplir font partie depuis longtemps des recommandations de l’ACCH. Cela comprend l’utilisation de terrains publics pour le logement, l’élimination des inspections en double, la simplification des règlements concernant les logements modulaires, l’offre d’un financement aux entreprises canadiennes novatrices et la création d’un flux d’activités plus stable afin de permettre l’investissement dans les usines de maisons préfabriquées dans le but d’en accroître la productivité. Ce sont de bonnes mesures, mais il faut en faire beaucoup plus pour remédier pleinement à la crise du logement au pays.
Nous devons reconnaître ce qu’est et ce que n’est pas Maisons Canada. L’agence s’intéresse principalement aux logements hors marché financés par le gouvernement. C’est un élément important du système de logement. Il sera primordial d’augmenter l’offre de tels logements, car les besoins dans ce domaine sont urgents. Toutefois, il est aussi essentiel de reconnaître que l’écrasante majorité des Canadiens — environ 95 % — vivent dans le système à prix du marché. Pour mettre les choses en contexte, Maisons Canada ne comblera qu’environ 1 % des besoins à court et à long terme de toute l’offre de logements nécessaires pour le Canada.
On a laissé entendre que Maisons Canada va « dynamiser » l’industrie et « transformer » la manière de construire des habitations. S’il est vrai que Maisons Canada peut favoriser ces améliorations, compte tenu de la petite taille de Maisons Canada par rapport au reste de l’industrie et des activités requises, il importe de remettre les choses en contexte, ce qui suppose de mener beaucoup plus d’initiatives au-delà de Maisons Canada pour réagir à la crise de l’abordabilité et de l’offre de logements, comme rattacher Maisons Canada à des politiques et à des programmes gouvernementaux plus larges pour atteindre ces objectifs.
Quelle orientation les politiques devraient-elles prendre désormais en ce qui concerne Maisons Canada et le système bancaire?
Veiller à ce que Maisons Canada déploie ses projets de logement de manière rapide et efficace sera essentiel. Dans cette démarche, Maisons Canada constatera que les demandes de propositions gouvernementales traditionnelles, ou DP, qui surchargent les promoteurs de la bureaucratie gouvernementale habituelle, ralentiront les progrès et augmenteront les coûts. Il faudra donc repérer et éliminer rapidement ces lourdeurs administratives inutiles.
Alors que Maisons Canada travaillera avec les systèmes municipaux pour concevoir de nouveaux aménagements, les formalités administratives à l’échelon municipal deviendront apparentes. Il sera important non seulement que Maisons Canada règle ces problèmes, mais aussi qu’il les signale afin de déclencher les changements nécessaires dans les processus et les règlements au sein de chaque municipalité, ainsi que les leçons tirées et les orientations à privilégier pour favoriser des améliorations positives ailleurs. Cela inclut les situations où les municipalités utilisent des zonages, des règlements municipaux ou d’autres exigences réglementaires différents, rendant impossible la construction d’un même projet dans deux municipalités distinctes. Les divergences d’interprétation du code du bâtiment officiel empêchent également la reproductibilité au sein de la même municipalité. Ces problèmes doivent être signalés par Maisons Canada et intégrés aux autres initiatives gouvernementales avant que l’on s’attaque à ce problème plus vaste de « code du bâtiment par d’autres moyens » mis en place par certaines municipalités, ainsi qu’aux obstacles liés à l’interprétation du code qui freinent la productivité dans le secteur.
À mesure que les projets de Maisons Canada avanceront, il est fort possible que les municipalités renoncent à percevoir les taxes d’aménagement qui s’y appliqueraient normalement. Cela réduit les coûts de réalisation des projets de logements sociaux, mais transfère alors une plus grande part du financement des infrastructures vers les logements au prix du marché, lesquels se situent déjà à un niveau intenable, ce qui contribue encore plus à la hausse des prix des logements. Le gouvernement doit travailler avec les municipalités pour trouver de nouveaux modèles de financement des taxes d’aménagement, de manière à répartir plus équitablement le fardeau sur l’ensemble de l’assiette fiscale. Maisons Canada doit également veiller à ce que toute réduction des redevances d’aménagement ne soit pas simplement ajoutée aux projets au prix du marché dans la même municipalité.
Maisons Canada envisage de soutenir davantage la construction modulaire en créant des contrats à long terme pour les projets associés à des promoteurs. Cette approche rejoint les recommandations de l’ACCH. Ce faisant, Maisons Canada constatera qu’un mode de financement de la construction différent est nécessaire pour mieux appuyer la construction modulaire. À mesure que Maisons Canada s’emploiera à régler cet enjeu, les mêmes principes devraient être transmis et appliqués par la Société canadienne d’hypothèques et de logement, ou SCHL, afin de créer de nouveaux produits de financement soutenant à la fois les solutions construites sur place et celles fabriquées en usine, alors même que le financement de la construction devient de plus en plus difficile d’accès pour les projets au prix du marché.
Enfin, en ce qui concerne le financement, Maisons Canada pourra, dans certains de ses projets, soutenir l’accession à la propriété abordable subventionnée, ce qui est une bonne chose. Deux possibilités clés pour mieux soutenir l’accession à la propriété existent directement dans l’environnement réglementaire des banques. Premièrement, adapter le test de résistance pour les prêts hypothécaires assurés et non assurés afin de faciliter l’accès au crédit pour les acheteurs qualifiés; deuxièmement, modifier la Loi sur l’intérêt afin de permettre des prêts hypothécaires de sept et de dix ans, des produits pour lesquels le test de résistance pourrait être entièrement supprimé.
Il n’existe pas de solution miracle pour régler la crise du logement, mais, prises ensemble, certaines de ces mesures peuvent permettre d’augmenter l’offre, d’améliorer la productivité et de rétablir l’abordabilité dans l’ensemble du système de logement. Maisons Canada peut jouer un rôle important, mais le programme doit être relié à une stratégie coordonnée plus large afin de régler la crise du logement dans l’ensemble du continuum des logements.
Merci. Je répondrai volontiers à vos questions.
Le président : Merci, monsieur Lee.
Nous passons maintenant à M. Rankin pour sa déclaration liminaire. Veuillez vous en tenir à cinq minutes, s’il vous plaît.
Jeffrey Rankin, professeur et titulaire de la chaire de recherche en génie civil, et directeur exécutif du Centre de recherche sur la construction hors site, Université du Nouveau-Brunswick, à titre personnel : Merci de m’avoir invité à comparaître aujourd’hui. Ma fille a obtenu son diplôme en soins infirmiers hier, et je n’ai pas pu me déplacer pour être avec vous en personne. J’attache beaucoup d’importance à cette occasion et je suis heureux de pouvoir contribuer de quelque façon que ce soit.
Je vous présenterai un bref aperçu de ma perspective et de celle de quelques-unes des organisations que je représente.
Je suis professeur et titulaire de la chaire de recherche en génie civil dans le domaine du génie et de la gestion de la construction ainsi que directeur exécutif du Centre de recherche sur la construction hors site à l’Université du Nouveau-Brunswick, ou UNB, et actuellement président de la Société canadienne de génie civil.
Mon expérience professionnelle porte sur les pratiques de construction, et au début de ma carrière, j’ai fait partie de l’équipe de conception et de construction qui a réalisé le pont de la Confédération. J’ai amorcé mes travaux de recherche à l’Université de la Colombie-Britannique, ou UBC, en me concentrant sur les technologies numériques appliquées à la construction, et je cumule environ 25 ans de recherche axée sur l’industrie portant sur l’adoption et la mise en œuvre de technologies et de pratiques avancées. La perspective que j’apporte aujourd’hui est celle d’un chercheur en génie de la construction.
Le Centre de recherche sur la construction hors site de l’Université du Nouveau-Brunswick est guidé par un conseil administratif de praticiens qui représentent certains des plus importants promoteurs, entrepreneurs généraux, concepteurs et fabricants du Canada dans le secteur de la construction et a mené des recherches avec plus de 80 organisations partenaires de l’industrie sur les méthodes modernes de construction, notamment les technologies numériques, la conception, les processus de fabrication et de construction et les produits de construction. Il collabore régulièrement avec des chercheurs et des organisations industrielles de partout au pays et ailleurs dans le monde.
Parmi les travaux récents du centre à l’échelle nationale figure la Roadmap to Transform the Canadian Construction Industry through Industrialized Construction, Research and Innovation, publiée en avril 2025, en partenariat avec le Conseil national de recherches Canada, ainsi qu’une analyse plus approfondie de l’offre de logements dans la région de l’Atlantique, intitulée Projet d’innovation en matière de construction hors site de logements dans la région de l’Atlantique : élaboration d’une feuille de route innovante pour la construction de logements dans le Canada atlantique, publiée le mois dernier et transmise au greffier du comité dans les deux langues officielles. Ces feuilles de route proposent des solutions aux obstacles à l’innovation dans les domaines des cadres stratégiques et réglementaires, des modèles d’approvisionnement, des services financiers et des services d’assurance, du perfectionnement de la main-d’œuvre qualifiée, ainsi que de la recherche et de l’échange de données.
La Société canadienne de génie civil est une société savante à but non lucratif créée dans le but d’élaborer et de maintenir des niveaux élevés de pratiques en génie civil au Canada, et elle compte parmi ses membres des praticiens et des chercheurs. La société est également un point de convergence national pour environ 50 chercheurs universitaires en génie et en gestion de la construction au Canada.
Un groupe de travail issu de ce groupe, appelé « Repenser la construction d’habitations au Canada », a été créé afin d’offrir une voix coordonnée des chercheurs dans les domaines de l’approvisionnement, de la transformation numérique, de l’automatisation et de la robotique, ainsi que de l’industrialisation dans l’industrie de la construction.
La réponse du groupe à la demande de coup de sonde du marché de Maisons Canada, en août 2025, a mis en lumière un certain nombre de possibilités de soutenir l’innovation fondée sur la recherche dans les domaines des modes d’approvisionnement de rechange et de réalisation de projets ainsi que des méthodes et technologies de procédés et de produits, afin de contribuer à surmonter les inefficacités des approches traditionnelles de construction en accélérant l’innovation.
Le Centre de recherche sur la construction hors site de l’UNB et la Société canadienne de génie civil entretiennent tous deux des échanges continus avec les entités fédérales afin d’offrir leur soutien à mesure que l’initiative Maisons Canada prend forme.
On ne saurait insister trop sur le fait que répondre aux besoins en matière de logement au Canada — et, plus largement, réaliser des projets d’édification de la nation — exige une transformation majeure des façons de concevoir, de construire et de livrer les infrastructures. D’une certaine manière, comme l’a dit mon collègue, c’est complexe.
Je ne suis pas, je l’admets, un expert des politiques publiques ni de la documentation législative. Toutefois, à la lumière de mon examen non spécialisé du projet de loi C-20, des mémoires soumis au Comité permanent des ressources humaines, du développement des compétences, du développement social et de la condition des personnes handicapées, de ce qui a été publié concernant les projets et les programmes de Maisons Canada, ainsi que de nos interactions avec les personnes concernées jusqu’à présent, je suis optimiste quant à bon nombre des orientations indiquées et des premières mesures prises.
Maisons Canada semble structuré pour assumer plusieurs rôles clés, notamment offrir une certaine réduction des risques pour les investissements afin d’accroître l’offre en apportant une forme de certitude de la demande dans le marché; permettre à l’industrie d’explorer des moyens d’accélérer l’offre grâce à l’innovation dans les processus, les produits et les mécanismes de réalisation; et offrir une occasion tout à fait unique de mobiliser d’autres ministères et programmes fédéraux pour élaborer des solutions, comme des modifications du code et des règlements, des approches de rechange à l’égard de l’approvisionnement, de la réalisation des projets ainsi que des mécanismes de financement, ou encore des moyens de réduire les risques liés à l’adoption de solutions innovantes. Fait plus important encore, je pense qu’il s’agit d’une occasion de saisir les réussites et les leçons tirées et de permettre une transformation.
Merci.
Le président : Merci à vous deux d’avoir présenté vos déclarations liminaires. Monsieur Rankin, félicitations à votre fille d’avoir obtenu son diplôme en soins infirmiers. Vous avez de quoi être fier. Nous avons besoin d’infirmières.
Chers collègues, il nous reste 30 minutes. Je propose que nous limitions notre temps à trois minutes chacun, si c’est possible. Nous commencerons par la porte-parole du projet de loi, la sénatrice Martin.
La sénatrice Martin : Merci de votre témoignage.
Félicitations, monsieur Rankin, à votre fille.
Mes questions s’adressent à M. Lee. Vous avez couvert beaucoup d’éléments dans votre exposé.
Un point essentiel que j’ai relevé est l’ampleur de la crise de l’abordabilité du logement, et Maisons Canada ne répond, comme vous l’avez dit, qu’à 1 % du problème. Il faut donc établir un lien avec une stratégie plus vaste et coordonnée.
Hier, nous avons entendu des témoins de Maisons Canada, notamment la présidente-directrice générale, à qui j’ai posé des questions sur les problèmes possibles avec les municipalités. Elle a indiqué qu’il y avait de bonnes discussions avec les provinces et qu’elle n’avait pas entendu parler du type de résistance dont j’ai pu prendre connaissance.
Vous avez évoqué les lourdeurs administratives inutiles et les obstacles auxquels ils seront confrontés à l’échelle municipale. Pourriez-vous approfondir ce que vous disiez à ce sujet?
M. Lee : Bien sûr. L’un des plus grands défis pour réaliser quoi que ce soit, si vous vous adressez aux promoteurs et aux constructeurs, est de passer à travers tous les processus d’approbation municipale.
De façon assez ironique, les endroits où nous avons le plus besoin d’habitations sont là où se trouvent les processus les plus lents et les plus complexes. Lorsque vous regardez la région du Grand Toronto, ou RGT, et la vallée du bas Fraser, les deux plus grands centres urbains, la situation est vraiment difficile. Les délais sont extrêmement longs. Nous réalisons une étude comparative des municipalités. Il faut presque trois ans à Toronto pour franchir l’ensemble du processus de délivrance des permis de construction. Hier encore, j’étais à Charlottetown, où l’on s’inquiétait que cela prenne cinq semaines, n’est-ce pas? Certes, les échelles ne sont pas les mêmes.
Mais il reste encore beaucoup de choses à faire pour rationaliser ces processus. Une multitude d’études parallèles et d’exigences supplémentaires se sont accumulées au fil du temps.
Je pense que ce que nous verrons, parce que nous l’avons constaté avec l’Initiative pour la création rapide de logements, c’est que lorsque les municipalités veulent accélérer les choses, elles en sont capables. Si on veut aller plus vite avec l’Initiative pour la création rapide de logements et plus vite avec Maisons Canada, ce que j’espère, car il s’agit de logements essentiels qui doivent être construits, la question devient alors : pourquoi faut-il trois ans pour les projets de logement ordinaires, dont nous avons pourtant besoin? Cela ne fait pas que freiner l’offre; cela rend aussi les projets plus coûteux. Il y a les coûts de possession, et cetera. Je pourrais continuer. C’est un exemple parmi d’autres.
Un autre exemple que je pourrais vous donner est la question des interprétations entièrement différentes du même code du bâtiment. Il y a des interprétations différentes par les responsables de la construction ainsi que différentes exigences en matière de zonage et de réglementation municipale. Vous ne pouvez littéralement pas construire la même maison à deux endroits différents, et cela ne favorise ni la construction en usine ni la construction modulaire. Tout repose sur la productivité et la reproductibilité. Lorsqu’on parle de productivité dans la construction résidentielle, construire la maison en soi est la partie facile; c’est tout le reste qui est difficile.
La sénatrice Martin : Le programme Maisons Canada affirme qu’il va procéder ainsi. Vous dites que vous espérez que ce sera possible, mais concrètement, va-t-il se heurter aux mêmes problèmes que ceux auxquels vous faites face?
M. Lee : Comme je l’ai dit, il va rencontrer certains des mêmes obstacles, mais il bénéficiera aussi d’un traitement accéléré pour certains des projets. Lorsqu’il fera face à ces obstacles, il devra travailler avec la municipalité pour trouver une solution, mais cela ne devrait pas s’arrêter là. Il devrait y avoir une discussion continue avec la municipalité et avec d’autres programmes fédéraux, peut-être la SCHL, et cetera, pour savoir: quel est le problème et comment le surmonter? Lorsque les projets sont accélérés, c’est une bonne chose. Mais alors, pourquoi ne pouvons-nous pas accélérer tous les autres projets? Qu’est-ce que vous omettez pour Maisons Canada que nous pourrions aussi omettre pour d’autres projets d’habitation, puisque nous sommes en pleine crise du logement?
La sénatrice Martin : Les 99 %.
M. Lee : Oui.
Le président : C’est un problème qui a été abordé dans notre rapport spécial récemment. Merci de le soulever.
Le sénateur Fridhandler : Monsieur Lee, le ministre a comparu ici hier. En parlant de Maisons Canada, il a dit que ce programme était axé sur le logement locatif et non sur l’accès à la propriété. Il a ajouté que Maisons Canada se concentrera sur les logements locatifs et les logements locatifs très abordables, et qu’il ne serait donc pas touché par la TPS ou la TVQ.
Cela m’a surpris, car je ne vois pas cela dans le projet de loi. J’ignore ce que vos membres en pensent, notamment quant à savoir si cela concerne les logements en propriété privée aussi bien que les logements locatifs. Pouvez-vous vous prononcer à ce sujet?
M. Lee : Il y a eu beaucoup de confusion sur le marché. La façon dont Maisons Canada a été présenté par certains — davantage à l’échelon politique, si je puis dire — laissait entendre qu’il couvrirait tout cela. Mais lorsqu’on lit ce qu’il fera réellement, il s’agit de logements « abordables ». Et par « abordables », on parle non pas de « logements que j’aimerais avoir les moyens d’acheter », mais de logements « abordables » au sens de logements subventionnés ou sociaux. C’est ce que signifie « abordable » lorsqu’on parle du continuum du logement.
C’est ce sur quoi le programme est axé, et il s’agit d’un travail très important, mais il ne faut pas oublier tout le reste du marché.
Est-ce que cela permettra d’offrir des maisons en propriété que les gens pourront mieux se permettre sur le marché? Non. Et c’est correct. Il faut simplement d’autres mesures pour répondre à cet aspect-là.
Je sais qu’il est question de certains organismes comme Habitat pour l’humanité, qui offrent de l’accession à la propriété subventionnée, ce qui est une bonne chose pour permettre à davantage de familles d’accéder au marché; c’est utile. Toutefois, Maisons Canada vise très clairement à soutenir les personnes qui ne peuvent même pas se permettre un logement locatif autrement. Encore une fois, c’est une composante importante du marché, mais nous devons aussi agir sur tout le reste.
Le sénateur Fridhandler : Dans votre déclaration liminaire, vous avez dit qu’il fallait traiter toutes les DP auxquelles vous devez faire face lorsque vous traitez avec le gouvernement. Une de mes questions hier était… Nous sommes en train d’établir cette nouvelle entité et avons toutes sortes d’autres programmes fédéraux. Quel est votre avis sur la dispersion des programmes par rapport aux besoins de les regrouper et de les gérer de manière intégrée dans le système?
M. Lee : L’objectif de la création de Maisons Canada était d’établir une nouvelle entité pouvant se concentrer sur sa mission et qui ne serait peut-être pas entravée par la bureaucratie d’un organisme existant, afin de pouvoir agir rapidement. Cela fonctionnera probablement pendant un certain temps jusqu’à ce que, peut-être, Maisons Canada finisse lui-même par être ralenti par sa propre bureaucratie au fil des ans, mais je sais que l’intention est d’aller vite.
Tant que la coordination est bonne, surtout avec un groupe comme la SCHL, il y aura un certain chevauchement naturel à cause de la transition en cours. De plus, une partie des fonds provenant de la SCHL, comme son programme de prêts pour la construction, servira probablement à financer une partie des travaux réalisés dans le cadre des projets de Maisons Canada, surtout pour les projets d’aménagement de logements d’habitation à revenu mixte, où l’on retrouve un certain nombre de logements locatifs au prix du marché en plus de tous les autres éléments.
C’est une nouvelle agence. Tout le monde n’aurait pas choisi cette voie. Espérons que l’idée selon laquelle elle pourra aller plus vite et demeurer très ciblée portera ses fruits.
[Français]
La sénatrice Henkel : Ma première question est pour vous, Monsieur Lee. Le rapport Hors de portée : déverrouiller l’abordabilité de la crise du logement, que notre comité a recommandé au gouvernement fédéral, appuie bien sûr les PME dans la modernisation de la construction, particulièrement pour le préfabriqué et le modulaire.
La majorité de vos presque 9 000 membres sont des PME. Comment voyez-vous leur place dans la stratégie de Maisons Canada? Comment éviter qu’elles soient éclipsées par les grands acteurs qui sont déjà industrialisés?
M. Lee : Merci pour la question.
[Traduction]
D’abord, nous devrons passer à des méthodes de construction modernes et à la fabrication en usine. Ces types de mesures seront importantes. Nous devons toutefois comprendre que si l’industrie n’a pas emprunté cette voie, c’est en raison des importants frais généraux que cela suppose. La construction résidentielle est en réalité assez efficace dans ce qu’elle fait. C’est essentiellement une chaîne de montage, mais au lieu de faire avancer la maison le long de la chaîne, ce sont les travailleurs qui se déplacent dans la maison.
Cela signifie également que, lorsque nous traversons des cycles d’expansion et de ralentissement, on doit ralentir et on n’est pas entravé par les frais généraux. Au lieu de faire faillite, parce que vous disposez d’une usine et de tout l’équipement qui s’y trouve, vous êtes en mesure de ralentir vos activités. Il vous faudra peut-être ne pas embaucher de travailleurs, mais beaucoup des emplois sont confiés en sous-traitance, et bon nombre de ces entrepreneurs réaliseront des projets de rénovation ainsi que des projets industriels et commerciaux. Dans le meilleur des cas, ils reviendront; ils ne le font pas toujours. C’est la réalité de l’industrie.
Nous constatons que, bien sûr, certains des grands joueurs investiront, au fil du temps, dans des approches de construction en usine, mais nous nous attendons aussi à ce que, en raison des pénuries de travail, presque l’ensemble de notre industrie cherche à améliorer la productivité à long terme. Il arrivera un moment où presque tous les joueurs utiliseront au moins une certaine forme de construction usinée. J’utilise toujours cet exemple : en ce moment, vous ne songeriez jamais à embaucher un menuisier pour venir assembler vos armoires de cuisine sur place. Vous travaillez avec un fabricant d’armoires de cuisine, qui sont fabriquées en modules, essentiellement.
Nous imaginons que, à terme, la plus grande partie de l’industrie y aura recours, y compris les petits constructeurs qui travaillent avec des usines fabriquant des maisons en panneaux et peut-être des usines de fabrication modulaire pour faire venir ces composantes sur place. C’est ce que l’on verra dans l’avenir.
Maisons Canada peut favoriser certains de ces éléments. C’est un faible volume, mais c’est l’une de nos recommandations : qu’il y ait davantage d’investissements de la part des acteurs qui réalisent des logements de type public, au moyen de contrats de plus longue durée, afin que les usines puissent investir dans leur équipement.
La sénatrice Wallin : Je vais continuer avec vous, monsieur Lee.
Vous avez dit — et nous en avons discuté hier — que l’approche étroite de Maisons Canada portait vraiment sur ce qu’il décrit comme le logement abordable. Le ministre l’a plus ou moins défini. Je pense que vous avez bien démontré votre point, mais nous avons tout de même besoin de logements au prix du marché, ou de logements abordables pour d’autres segments de la population, ainsi que d’options d’accession à la propriété, ce qui est différent d’une unité locative.
J’ai deux ou trois autres questions à ce sujet. Si on met l’accent sur Maisons Canada et que ce programme peut contourner certaines règles ou bénéficier d’un traitement accéléré de la part des municipalités, quels seront les effets sur les autres projets, ceux de logements au prix du marché — et quelles seront les répercussions sur l’accès aux talents et aux travailleurs qualifiés, si toutes les ressources seront absorbées par une seule partie du projet?
M. Lee : Nous avons assurément entendu nos membres nous dire à certains endroits qu’il semble que les seuls projets franchissant le système d’approbation sont, parfois, les projets de logements sociaux ou la construction de logements locatifs. Il est devenu plus long d’obtenir des unités destinées à l’accession à la propriété dans le cadre du système.
Oui, nous avons des préoccupations quant à l’insuffisance de la capacité de l’industrie.
Maisons Canada ne construira qu’un nombre limité de logements. À mon avis, cela ne créera pas un problème majeur de pénurie de main-d’œuvre à l’échelle globale. Il y a beaucoup à faire pour soutenir les travailleurs en général, beaucoup plus. Si ce n’était du ralentissement que nous connaissons actuellement, particulièrement en Ontario et en Colombie-Britannique, où les mises en chantier destinées à la propriété ont fortement chuté… Et c’est un point que je devrais souligner. Je ne veux pas entrer dans tous les détails, mais les mises en chantier en ce moment ne sont soutenues que par les logements locatifs construits expressément à cette fin. Le nombre d’unités destinées à la propriété diminue. Il était de 70 % en 2021 et de 80 % il y a dix ans. Aujourd’hui, il est sous la barre des 50 %, et ce trimestre, il oscille autour de 45 %. Les mises en chantier pour l’accession à la propriété sont donc en forte baisse. C’est quelque chose qu’il faut corriger.
J’ai un autre mémoire complet que je pourrais vous transmettre sur ce que nous pouvons faire à cet égard.
La sénatrice Wallin : C’est le revers de la médaille. Oui, nous pourrions obtenir davantage de « logements abordables », même si vous dites que la mise en œuvre sera probablement lente, mais cela paralyse presque complètement l’autre segment du marché.
M. Lee : Dans certaines administrations. Comme je l’ai dit, j’ai entendu des membres se plaindre qu’ils n’arrivent à faire avancer aucun projet.
La sénatrice Wallin : Je vais donc poser la question, si vous avez une façon d’y répondre, car notre temps est très limité : on nous a dit que le deuxième mandat de Maisons Canada est de stimuler la construction d’immeubles de haute technologie, les unités modulaires ou mobiles. Je vais poursuivre, mais j’aimerais que vous puissiez répondre à ceci dans une autre question : est-ce nécessaire, et est-ce que cela fonctionnera? Merci.
Le président : Merci de votre compréhension, madame la sénatrice.
La sénatrice McBean : Madame la sénatrice Wallin, je vais saisir cette perche parce que c’était ma question. Je vais probablement me tourner vers vous, monsieur Lee, mais je vais d’abord m’adresser à M. Rankin.
Comme vous le savez, il y a la théorie, puis il y a la pratique. Nous entendons dire que le Canada est vraiment à la traîne en ce qui concerne le logement modulaire, et, monsieur Lee, vous dites que cela pourrait s’expliquer par tous les différents règlements municipaux. Comment le modèle de Maisons Canada en vertu du projet de loi C-20 met-il à profit la construction modulaire hors site comme mécanisme de livraison principal plutôt que de recourir à une approche supplémentaire pour accélérer le logement? Cela va-t-il fonctionner pour nous dans la pratique dans les délais de livraison envisagés par Maisons Canada, ou sommes-nous plus dans la théorie que dans la pratique?
M. Rankin : C’est une pratique courante pour de nombreux acteurs de l’industrie aujourd’hui. On peut dire que cela ne représente peut-être qu’environ 10 % ou moins, mais si on regarde les chiffres, nous sommes censés construire à un rythme deux fois plus rapide que tout ce que nous avons connu dans l’histoire du pays. Avec les technologies et les méthodes actuelles, nous n’atteindrons pas ces cibles. Il faut donc repenser notre manière de produire des logements.
Pour répondre à votre question, madame la sénatrice, lorsque j’ai mentionné les plus de 80 personnes avec lesquelles nous travaillons, il s’agit de praticiens de l’industrie qui cherchent à comprendre comment adopter ces approches, non seulement du côté de la fabrication ou de la construction, mais aussi du côté de la réalisation des projets. Tout commence par une conception conceptuelle, qui évolue ensuite vers une conception numérisée pouvant alimenter le processus de fabrication. Nous disposons des compétences nécessaires pour les personnes qui assemblent ensuite les éléments sur le chantier.
En ce qui concerne Maisons Canada, comme cela a déjà été mentionné, nous savons que cela représente un faible pourcentage des logements qui doivent être construits. Toutefois, il existe une occasion de réduire certains obstacles et de mieux comprendre comment favoriser l’adoption de pratiques plus avancées qui, à long terme, pourront se répercuter dans l’ensemble de l’industrie.
Le président : Trois minutes, c’est trop court. Monsieur Lee, vous pourrez peut-être revenir à votre réponse dans une autre question.
Le sénateur Loffreda : Merci, monsieur Lee et monsieur Rankin, d’être ici.
Du point de vue des constructeurs, quels sont les trois plus grands obstacles qui empêchent actuellement le Canada d’augmenter de manière considérable l’offre de logements? Pourriez-vous nous en dire davantage dans les quelques minutes dont nous disposons?
M. Lee : C’est tout simplement trop cher. Quand c’est trop cher, les gens n’ont pas les moyens d’acheter; on ne construit donc pas de logement. Quand on parle de doubler les mises en chantier, la SCHL indique, dans son analyse, que 75 % des nouvelles mises en chantier devraient être des logements destinés à l’achat. Quand les gens n’ont pas les moyens d’acheter, on ne peut simplement pas construire. C’est donc la priorité absolue. Les taxes et les taxes d’aménagement constituent un problème important.
Peut-on mieux faire les choses et plus vite? Oui. La façon de procéder est de se tourner davantage vers des maisons préfabriquées. Nous avons toute une stratégie de transition distincte pour le faire, que je pourrais communiquer au comité, mais une grande partie du travail à ce chapitre consiste à supprimer les obstacles à la reproductibilité, comme je le disais plus tôt.
Si l’on parle aux responsables des usines, ils diront que la priorité, c’est d’avoir davantage d’acheteurs. Ils ont besoin d’un entonnoir de vente. S’ils avaient davantage d’acheteurs et livraient davantage de produits, ils investiraient plus. Les crédits d’impôt et les subventions pour l’achat d’équipement sont utiles. Tous ces éléments sont utiles, mais l’essentiel, c’est d’avoir un marché capable de le faire.
Plusieurs pays ont davantage recours aux maisons préfabriquées et modulaires. Nous ne réalisons qu’entre 3 % et 5 % de constructions modulaires en volume, mais environ 30 % de nos membres ont recours à des logements préfabriqués, qui sont davantage modulaires. À l’époque où l’activité est en plein essor, 90 % de nos membres ont déclaré qu’ils souhaitaient s’engager dans cette voie au cours des trois prochaines années. Cependant, nous ne sommes en rien différents des États-Unis et de l’Australie, deux pays très semblables, où leur nombre est très limité. Même au Japon, pays à la pointe de cette technologie, la plupart des logements sont encore construits sur place. La plupart des pays construisent exactement de la même façon que nous, ou de manière similaire. La transition ne sera pas facile.
Le sénateur Loffreda : Pendant la minute qui reste, j’aimerais connaître le point de vue de M. Rankin sur ce qui a été dit et sur les mesures qui permettraient de faire progresser l’offre ou, comme on dit à Montréal, de « rebondir ».
M. Rankin : Je réitérerais ce que M. Lee vient de dire. J’ajouterais seulement qu’il est important d’apporter cette certitude au marché pendant une durée suffisante. Personne n’investira dans l’automatisation ou la numérisation, à moins qu’il n’y ait une preuve d’une demande certaine.
[Français]
La sénatrice Youance : Ma question s’adresse au professeur Rankin. On parle beaucoup de création de catalogues, de trousses de conception technique complètes dans le but de simplifier et d’accélérer le processus de construction. Comment voyez-vous la place de l’université et de la Société canadienne de génie civil, par exemple, dans la validation technique de ces modèles et en ce qui a trait à leur adaptabilité selon les différentes contraintes sismiques et climatiques? De plus, puisque c’est un catalogue qui peut être construit à travers le Canada, comment ces conceptions permettront-elles de favoriser la modularité et la flexibilité selon les contraintes des différentes régions?
[Traduction]
M. Rankin : Merci de la question.
Nous jouons un rôle essentiel dans les recherches que mène le secteur dans ces domaines. C’est à peu près ce que nous faisons au quotidien.
Je dois faire preuve de prudence quand je parle des projets sur lesquels nous travaillons, mais nous travaillons en collaboration avec le gouvernement fédéral pour mener des travaux de recherche dans le domaine du logement et chercher à cerner les possibilités d’élaborer des approches normalisées, que ce soit les produits ou les processus. Je vois ici deux autres représentants d’organismes avec lesquels nous travaillons sur des questions de normalisation.
Je reprendrai simplement ce que j’ai dit dans ma déclaration préliminaire : nous savons que Maisons Canada ne représente qu’une petite partie de ce qui doit être accompli, mais c’est une excellente occasion de montrer l’impact que cela peut avoir.
La sénatrice Ringuette : Ma question s’adresse également à M. Rankin de l’Université du Nouveau-Brunswick.
Le comité a toujours défendu la suppression des obstacles au commerce interprovincial. Ma question est de savoir dans quelle mesure l’ensemble des codes du bâtiment constituent un obstacle à la capacité de l’industrie des logements modulaires de se développer et d’innover.
M. Rankin : Je m’excuse. Je n’ai pas très bien compris. Dans quelle mesure est-ce un obstacle? Était-ce la question?
La sénatrice Ringuette : Oui. Dans quelle mesure l’ensemble des codes du bâtiment constituent-ils un obstacle?
M. Rankin : Je pense que c’est vraiment le cas. Je dirais que tout le monde le sait. C’est reconnu universellement qu’il s’agit d’un obstacle, mais tout dépend, en réalité, des mesures à prendre pour que tous les acteurs concernés s’engagent à les supprimer.
Je pense que notre petit — je ne devrais pas dire « petit » — projet régional, où nous avons réuni les provinces de l’Atlantique, l’industrie de la construction, les autorités provinciales responsables du logement, ainsi que les universités et les chercheurs, a essentiellement permis de dresser un tableau de la situation, en définissant les principaux obstacles liés aux codes et aux règlements, et en exposant comment nous mettons concrètement en œuvre certaines de ces solutions.
La sénatrice Ringuette : La suppression de ces obstacles au commerce interprovincial et intermunicipal, en ce qui concerne les codes de construction, devrait-elle être incluse dans le mandat de Maisons Canada?
M. Rankin : Je tiens à préciser qu’il ne s’agit pas nécessairement de la suppression des codes et des règlements; il s’agit d’avoir une interprétation commune de ces codes et de ces règlements. Ils ne varient pas d’une administration à l’autre, d’une municipalité à l’autre ou d’une province à l’autre.
Le sénateur Yussuff : Monsieur Lee, trois minutes, ce n’est pas beaucoup, alors je vais vous consacrer tout mon temps pour que vous puissiez me donner une réponse plus directe.
Cette discussion semble être similaire à la question de l’œuf ou la poule : les coûts jouent un rôle déterminant dans l’accès au logement. Si on n’a pas les moyens, on n’achètera pas, et on a ensuite l’option de louer. Comment construit-on alors plus vite? L’Ontario et le gouvernement fédéral ont récemment convenu d’une mesure provisoire. Les données disponibles jusqu’à présent indiquent une nette accélération de la baisse des stocks. Sans nous attaquer de façon permanente à ce problème, pourrons-nous vraiment accélérer la construction, si le marché demeure difficile d’accès pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires?
M. Lee : Nous n’allons certainement pas construire davantage, et les taxes sont la première chose que nous pouvons régler rapidement. Ces mesures devraient être permanentes. Ce qui en est de ce dernier accord conclu avec l’Ontario, qui, espérons-le, s’étendra à d’autres provinces, c’est que l’Ontario prélève cet argent et en retire la partie correspondant à la TPS et celle correspondant à la TVP de sa TVH. Cela a un impact significatif et immédiat sur le marché, et les projets commencent maintenant à aller de l’avant.
Les taxes d’aménagement sont l’autre problème important que j’ai mentionné plus tôt. On parle de centaines de milliers de dollars à Toronto et dans le Lower Mainland. On se demande pourquoi on n’a pas les moyens d’acheter des maisons de nos jours. Ces taxes doivent baisser, et nous devons trouver d’autres modèles de financement.
La troisième mesure, qui permettrait rapidement d’aider davantage de personnes à accéder au marché, consiste à adapter le test de résistance pour qu’il soit davantage dynamique.
Ce sont des mesures qui peuvent être prises immédiatement.
Je voudrais aborder le Code national du bâtiment, parce que c’est une question importante. Le Code national du bâtiment de 2025 vient d’être publié. Nous avons effectué une analyse, et pour une maison classique de 2 500 pieds carrés, cela va faire grimper le prix de l’immobilier de 56 000 $, pour des avantages limités. Cela ne comprend pas tous les besoins énergétiques, qui font passer le prix à 120 000 $. Le coût pourrait être plus élevé si l’on tient compte des risques sismiques et éoliens, car, dans de nombreux cas, il faudra faire appel à des ingénieurs, ce qui serait excessif. À ce jour, aucune habitation au Canada n’a subi de dommage structurel causé par le vent, y compris lors d’ouragans. Les dégâts les plus importants sont dus à la chute d’arbres ou à la perte de bardeaux, mais il ne s’agit pas d’un problème structurel.
Nous devons régler ces problèmes et nous pencher sérieusement sur l’abordabilité, parce que c’est la seule manière dont nous pourrons construire davantage de logements.
Le sénateur Yussuff : Très rapidement, la construction modulaire n’est pas nécessairement nouvelle. Dans certains domaines du secteur du bâtiment, on fabrique des fermes de toit, on les préassemble, on les achemine sur le chantier et on les pose sur le toit de la maison. Pour les Canadiens qui cherchent à comprendre cela, c’est un peu comme l’industrie automobile. Aujourd’hui, l’industrie automobile est entièrement automatisée; ce n’était pas le cas il y a 25 ou 30 ans. La réalité est qu’on a toujours besoin que des consommateurs achètent des voitures.
Le secteur de la construction a connu et continue de connaître une évolution dans le domaine de la construction modulaire. Chaque constructeur utilise des modules différents. Les murs sont préfabriqués.
Pourriez-vous prendre quelques instants pour nous expliquer cela, afin que nous puissions saisir toute la complexité de la situation et mieux la comprendre?
Le président : En 30 secondes, si possible.
M. Lee : La version courte est la suivante : on peut automatiser l’industrie automobile, parce que les municipalités n’arrêtent pas toutes les voitures qui arrivent dans une ville pour dire qu’elles doivent les inspecter pour décider si elles conviennent à leur propre ville. C’est à cela que nous faisons face, et notre pays compte des milliers de villes. C’est pourquoi l’industrie automobile y parvient, contrairement au secteur du bâtiment. C’est ce problème que nous devons résoudre.
C’était moins de 30 secondes.
Le président : Merci. C’était très efficace et instructif également.
Nous allons conclure avec ce groupe de témoins.
La sénatrice Pupatello : C’était très bien, et cela pourrait répondre à cette question également. Je vais peut-être adresser cette question à M. Rankin.
Je m’intéresse à l’innovation et à ces petites entreprises en démarrage dans le secteur du logement, qui essayent de faire partie de la chaîne d’approvisionnement. Nous avons posé la question au ministre. Comment les intègre-t-on? Comment les grands acteurs, qui décrochent un contrat pour un projet de construction d’envergure, savent-ils où se trouvent ces petites entreprises qui innovent dans le domaine de la construction de maisons, notamment avec l’impression 3D, les applications, etc.? Comment les trouvent-elles?
M. Rankin : J’aime à penser que les organisations, comme l’Association canadienne des constructeurs d’habitations, et le milieu de la recherche peuvent combler ces lacunes; c’est précisément ce que nous essayons de faire.
Je sais que mon temps est limité, mais pour répondre à l’une des questions précédentes qui, je pense, a un rapport avec celle-ci, ce n’est pas une approche de type modulaire et volumétrique qui permettra de résoudre le problème. Comme vous venez de dire, cela concerne l’ensemble de la chaîne d’approvisionnement. Si l’on prend l’industrie de la construction automobile, il ne s’agit pas seulement des voitures de GM et de Ford; c’est toute la chaîne d’approvisionnement qui offre aux PME la possibilité de s’y intégrer.
M. Lee : Dès qu’une technologie performante et moins coûteuse fait son apparition, le secteur l’adopte très rapidement. Il n’y en a pas beaucoup pour l’instant. Vous avez donné l’exemple de l’impression 3D. C’est actuellement nettement plus coûteux que la construction à ossature en bois. Pourquoi l’utilisation du bois massif n’est-elle pas plus répandue? Nous adorons ce concept, mais il reste plus coûteux. Pour ce qui est de passer à ces nouvelles technologies, le marché ne suivra pas tant qu’elles ne seront pas vraiment compétitives ou qu’il n’y aura pas une autre raison de franchir le pas.
Différentes entreprises en démarrage se lancent, ce qui est une bonne chose. On a toujours besoin d’innovateurs. Ce sont eux qui trouveront les constructeurs et les promoteurs. Les constructeurs et les promoteurs les trouveront si la technologie est valable, et celle-ci finira par être adoptée. Nous voyons apparaître des entreprises de robotique qui commencent à s’implanter sur le marché.
On pense à tort que l’industrie est très réfractaire au risque. Il n’y a sans doute rien de plus risqué que de construire des logements. Ils essayent simplement de gérer les risques. Mais dès que de nouvelles technologies apparaissent et qu’elles s’avèrent utiles, surtout en ce qui concerne les coûts à l’heure actuelle, elles sont rapidement adoptées.
Mais nos constructeurs actuels ne se ruent pas vers l’automatisation. Ils ne se précipitent pas pour dépenser des millions de dollars dans la robotique, parce qu’ils sont déjà très efficaces et qu’ils savent qu’ils n’ont pas encore les volumes nécessaires. Ces aspects vont de pair. Comme M. Rankin l’a dit, il est très important d’atténuer les risques liés à certains de ces investissements, également, et l’une de nos recommandations consiste à financer ces investissements dans les usines en fonction du volume plutôt que de la durée. Ainsi, si le volume diminue, on n’est pas obligé de rembourser ce prêt selon un échéancier. Si le volume augmente, c’est encore mieux.
C’est une autre façon dont nous pouvons aider au chapitre de l’investissement.
Le président : Merci, chers collègues, de votre discipline et de votre collaboration. Merci aux deux témoins de vos témoignages très instructifs. Nous aurons davantage de temps, la prochaine fois, mais aujourd’hui, nous sommes pressés par le temps.
Nous avons le plaisir maintenant d’accueillir, en personne, M. Sean Strickland, directeur général des Syndicats des métiers de la construction du Canada, et Mme Nevena Dragicevic et M. Dwayne Torrey du Groupe CSA, virtuellement.
Merci à vous tous. Je propose que nous commencions par la déclaration préliminaire de M. Strickland.
Sean Strickland, directeur général, Syndicats des métiers de la construction du Canada : Merci, monsieur le président. C’est un réel plaisir d’être ici parmi les sénateurs et sénatrices. Je vous remercie de m’avoir invité à prendre la parole au sujet du projet de loi C-20, Loi concernant la constitution de Maisons Canada.
Notre organisation, les Syndicats des métiers de la construction du Canada, ou les SMCC, est une organisation qui regroupe 14 syndicats internationaux qui représentent, ensemble, 500 000 travailleurs qualifiés de partout au Canada. Des milliers de nos membres travaillent dans le secteur de la construction résidentielle, et construisent des immeubles multirésidentiels de grande hauteur dans les grandes villes. Bon nombre de nos membres travaillent également dans la construction d’immeubles à faible hauteur et de maisons individuelles sur des marchés tels que la région du Grand Toronto et ici même, à Ottawa.
Je tiens à féliciter le comité de son étude approfondie sur les logements abordables. Votre rapport final contient de nombreuses recommandations judicieuses que, espérons-le, le gouvernement prendra en considération.
Du moment où l’initiative Maisons Canada a été annoncée, les SMCC ont soutenu son objectif principal de collaboration « […] avec l’industrie, les autres ordres du gouvernement, et les collectivités autochtones afin de construire des logements abordables à grande échelle et rapidement ».
Cependant, comme nous l’avons souligné au gouvernement, Maisons Canada devrait également s’efforcer de jouer un rôle de catalyseur pour favoriser le bien-être général de la collectivité et promouvoir des pratiques de travail équitables.
Le rapport provisoire publié par notre comité, en décembre 2023, a souligné le défi que représente ce que certains décrivent comme une « pénurie de main-d’œuvre qualifiée ». Au cours de la dernière session, vous en aviez beaucoup discuté. Permettez-moi d’ajouter une nuance à ce sujet.
En général, le Canada ne souffre pas actuellement d’une pénurie de main-d’œuvre qualifiée. En fait, dans certaines régions du pays, nous faisons face à un taux de chômage élevé. Si je vous disais que, en ce moment, à Toronto, les membres des métiers de la construction connaissent le taux de chômage le plus élevé que nous ayons connu au cours des 30 dernières années, vous seriez probablement surpris. C’est en grande partie en raison de l’effondrement du marché des immeubles multirésidentiels de grande hauteur, et du marché des immeubles à faible hauteur également. Cela a des répercussions négatives sur l’emploi des membres dans la région de Toronto.
Nous avons également un surplus de main-d’œuvre disponible à Terre-Neuve-et-Labrador. Il y a également du chômage en Alberta.
Ce que je veux dire, c’est que les pénuries de main-d’œuvre sont ponctuelles. Au Canada, on parle comme si cela avait toujours été ainsi. Les pénuries de main-d’œuvre sont ponctuelles. Elles ne se produisent pas dans tous les métiers, dans toutes les régions, tout le temps. Le manque de coordination dans les grands projets contribue également à ce dilemme. Quand on mène plusieurs initiatives de construction d’envergure en même temps, il arrive parfois que les projets s’accumulent. Cela met à rude épreuve les corps de métier qualifiés et la main-d’œuvre du secteur de la construction. Encore une fois, les pénuries sont ponctuelles.
Par conséquent, le problème ne réside pas tant dans la pénurie de main-d’œuvre que dans la manière dont nous optimisons notre main-d’œuvre — l’optimisation de la main-d’œuvre.
Le gouvernement actuel a commencé à aborder ce problème dans sa dernière Mise à jour économique du printemps. Il a annoncé une augmentation de la déduction fiscale pour la mobilité de la main-d’œuvre accessible aux gens de métier, qui passe de 4 000 $ à 10 000 $, afin de contribuer à l’amélioration de la mobilité. Ces membres dans les régions où le taux de chômage est élevé peuvent aller dans des régions où la demande en main-d’œuvre qualifiée est plus forte.
De plus, comme le comité l’a recommandé, le gouvernement a annoncé le programme Une Équipe Canada forte, doté d’une enveloppe de 6 milliards de dollars sur cinq ans, un investissement historique et considérable dans les métiers spécialisés, qui contribuera à attirer et à fidéliser les jeunes Canadiens dans le secteur des métiers spécialisés.
Ce sont des initiatives très importantes qui contribueront grandement à répondre aux besoins du Canada en main-d’œuvre qualifiée. Cependant, nous pensons qu’il manque encore quelques pièces du casse-tête. Par exemple, les SMCC ne cessent de soutenir que, chaque fois que l’argent des contribuables est utilisé pour attirer des investissements privés, comme dans le projet de loi C-59, Loi canadienne sur les emplois durables, ces fonds publics devraient servir à favoriser le développement économique, la prospérité et les possibilités pour tous les Canadiens. Cet objectif peut être atteint grâce à la mise en place de ce que l’on appelle les ententes sur les avantages communautaires en matière d’emploi.
Ces ententes sont généralement négociées par des partenaires clés dans le cadre de grands projets d’infrastructure ou d’aménagement, qui prévoient que des promoteurs s’engagent à apporter des avantages concrets à la collectivité dans le cadre de ces projets de construction. Ces ententes prévoient généralement des exigences relatives au salaire courant, des exigences minimales obligatoires en matière d’apprentissage et des objectifs en matière d’embauche locale et d’équité.
Maisons Canada investira 11,5 milliards de dollars dans des projets de logement dans l’ensemble du pays. Nous sommes d’avis que le gouvernement du Canada devrait exiger que les promoteurs qui bénéficient de ces fonds publics importants négocient des ententes sur les avantages communautaires en matière d’emploi qui prévoient, à tout le moins, des exigences relatives au salaire courant et à l’apprentissage.
Pour revenir brièvement sur la possibilité de construction de logements modulaires tant débattue, je dirais au comité que la construction de logements modulaires n’est pas une stratégie qui permettra de résoudre la crise du logement que nous traversons. C’est un outil qui s’inscrit dans un ensemble plus large de services, d’améliorations apportées aux programmes et de mesures gouvernementales qui sont nécessaires, comme la réduction du coût des droits d’aménagement et la réduction des taxes sur la construction de nouvelles maisons, et plein d’autres initiatives. La construction de logements modulaires est un outil qui fait partie de cette boîte à outils; ce n’est pas une stratégie à part entière.
Pour conclure, la crise d’abordabilité des logements ne sera pas résolue du jour au lendemain ni sans difficulté. Nous le savons tous. Cependant, nous sommes convaincus que, si elle est mise en place efficacement, y compris les normes de travail, l’initiative Maisons Canada peut constituer un élément important de la solution.
Les Syndicats des métiers de la construction du Canada sont plus que disposés à travailler avec Maisons Canada pour veiller à ce que les travailleurs spécialisés soient disponibles pour chaque projet auquel la nouvelle société d’État participe.
Merci. Je serai heureux d’en discuter.
Le président : Merci. Je vais maintenant passer aux représentants de Groupe CSA. Vous avez la parole.
Dwayne Torrey, directeur, Normes de construction et d’infrastructure, Groupe CSA : Merci, monsieur le président et mesdames et messieurs les sénateurs. Nous vous remercions de nous donner l’occasion de prendre la parole devant le comité permanent.
Le Groupe CSA est plus généralement connu comme l’Association canadienne de normalisation. Notre exposé aujourd’hui portera principalement sur les principaux facteurs qui, selon nous, peuvent contribuer à jeter les bases nécessaires pour que Maisons Canada réalise sa vision. Cela comprend une normalisation, une capacité réglementaire et une harmonisation accrues de la construction modulaire.
Je commencerai par présenter brièvement notre organisation. Le Groupe CSA a été fondé il y a plus de 100 ans et est aujourd’hui la plus grande organisation agréée d’élaboration des normes au Canada. Nous sommes une association dirigée par ses membres, munie d’un portefeuille de plus de 3 000 codes et normes dans les domaines comme la construction, les infrastructures et l’environnement.
Le Groupe CSA salue l’engagement de Maisons Canada d’augmenter l’offre de logements abordables nécessaires, tout en faisant la promotion de techniques de construction novatrices et efficientes.
L’une de ces techniques est la construction modulaire, domaine dans lequel le Groupe CSA a des décennies d’expérience, après avoir élaboré la première norme sur la construction modulaire il y a plus de 50 ans. Au cours des dernières années, alors que les besoins en matière de logement ont augmenté, que la productivité en construction a diminué et que les pénuries de main-d’œuvre se sont aggravées, la construction modulaire est de plus en plus reconnue pour sa capacité à accélérer la réalisation des projets et à permettre de réaliser des économies plus importantes, en offrant l’avantage supplémentaire d’améliorer la durabilité et la sécurité des travailleurs.
Cependant, bien que les possibilités offertes par la construction modulaire soient importantes, elles ne sont pas garanties. Pour gagner en rapidité et réduire les coûts, la construction modulaire nécessite des économies d’échelle. Même si les économies d’échelle dépendront des efforts coordonnés dans l’ensemble de l’écosystème de la construction, deux éléments clés sont essentiels pour jeter les bases nécessaires à la réussite. Ces éléments sont la normalisation et la capacité et l’harmonisation réglementaires.
L’efficience des activités de fabrication dépend de produits reproductibles, de composantes uniformes et de processus prévisibles. Cela peut uniquement être atteint au moyen de la normalisation et d’un renforcement des capacités. À Groupe CSA, nous avons travaillé en collaboration avec des experts techniques pour élaborer une suite intégrée de normes de construction modulaire, qui couvrent l’ensemble du cycle de vie du bâtiment, de la norme CSA A277 relative à la certification en usine avant la sortie des modules de l’usine, pour être installés sur le chantier de bâtiments modulaires à plusieurs étages, jusqu’aux directives concernant les permis et les autorisations pour les constructions modulaires.
Dans les mois à venir, nous allons également publier une norme relative à la conception de structures modulaires et des directives relatives aux constructions modulaires dans le Nord. Ensemble, la série de normes de Groupe CSA, accompagnée par une formation en ligne gratuite destinée aux utilisateurs, constitue un cadre complet qui facilite la mise en œuvre d’une construction modulaire pouvant être conçue, réalisée, livrée et approuvée selon des normes de qualité élevées et uniformes.
Nevena Dragicevic, directrice, Politique publique, Groupe CSA : En plus de la normalisation accrue, un renforcement des capacités réglementaires et une harmonisation accrue sont essentiels pour réaliser des économies d’échelle et des gains d’efficience. J’aimerais parler de ces deux aspects ici.
D’abord, la plupart des inspecteurs en bâtiment ont une expérience limitée dans la construction modulaire et s’appuient sur des processus d’autorisation et d’agrément conçus pour l’essentiel pour les constructions conventionnelles. Cela s’est avéré être un goulot d’étranglement majeur, qui a entraîné des retards dans les projets.
Les normes peuvent aider à ce chapitre, également. La norme CSA A277 soutient la conformité avec le code pour la construction préfabriquée en permettant à des organismes de certification tiers agréés de vérifier que les composants préfabriqués en usine sont conformes aux codes en vigueur. La norme est essentielle pour inspirer la confiance envers la construction modulaire et les systèmes d’usine et, lorsqu’elle est associée à d’autres normes CSA, permet de simplifier les inspections et les approbations.
Le deuxième défi réglementaire que j’aimerais mettre en évidence tient aux lacunes et aux incohérences dans les codes du bâtiment du Canada, qui ont une influence sur l’adoption des méthodes de construction modulaire par l’industrie. Par exemple, la norme CSA A277 est actuellement mentionnée de manière informelle dans le Code national du bâtiment, ce qui crée une fragmentation parmi les provinces et les territoires.
Étant donné que les modules peuvent être fabriqués dans une région du pays et transportés dans une autre pour être assemblés, le manque d’harmonisation réglementaire entraîne des complications et des retards. Les codes du bâtiment ne prévoient rien par ailleurs quant à certains aspects propres aux modules, tels que le transport, l’installation et la mise en place sur site, ce qui ajoute encore à l’incertitude.
Nous sommes heureux de constater que le Code national du bâtiment s’est récemment adapté aux besoins de la construction modulaire. Nous pensons que l’adoption officielle de la norme CSA A277, dans la prochaine édition du code, apportera davantage de clarté et de certitude quant à son utilisation et son application, d’autant plus que les fabricants cherchent des possibilités de croissance sur l’ensemble des marchés canadiens.
Nous encourageons également la référence à la norme CSA Z251, qui sera bientôt publiée et qui porte sur la conception de structures modulaires volumétriques, dans le Code national du bâtiment, afin de tenir compte des aspects de conception propres à la construction modulaire des bâtiments à plusieurs étages.
Pour conclure, si le Canada veut développer efficacement le logement modulaire, il doit allier ambitions et bases solides : une réglementation claire et harmonisée ainsi que des normes solides et modernes. Les capacités et les compétences de l’écosystème de construction en matière de méthodes modulaires contribueraient à consolider davantage ces bases.
Le Groupe CSA est prêt à soutenir ce travail pour que Maisons Canada puisse fournir davantage de logements abordables plus vite, de manière plus sécuritaire et à grande échelle.
Merci beaucoup.
Le président : Chers collègues, il nous reste environ 30 minutes, je compte donc sur votre sens de la discipline et votre compréhension pour limiter votre temps de parole à trois minutes chacun. Nous allons commencer par la porte-parole du projet de loi, la sénatrice Martin.
La sénatrice Martin : Merci, à vous trois, de vos exposés.
J’aimerais poser une question à Mme Dragicevic sur ce que vous venez de dire concernant le manque d’harmonisation réglementaire. Le Code national du bâtiment fera-t-il l’objet d’une révision dans cinq ans ou très prochainement?
Quand on parle des bases nécessaires pour que Maisons Canada réussisse et remplisse sa mission, pourriez-vous nous dire où nous en sommes dans la mise en place de ces bases solides?
Mme Dragicevic : Nous sommes sur le point de jeter ces bases solides. Des discussions sont actuellement en cours concernant la modification de cette partie du code, en particulier pour déplacer la référence à la norme CSA A277 dans une autre partie du code, ce qui le rendra plus facile à appliquer et garantira une application uniforme dans toutes les provinces. Cela permettrait de mettre en place une approche plus systémique et normalisée pour l’approbation des constructions modulaires au niveau municipal.
Je vais passer à M. Torrey, s’il souhaite ajouter autre chose.
M. Torrey : Oui, tout à fait.
La sénatrice Martin : Je m’excuse. Étant donné que je garde un œil sur le temps, je voulais savoir où nous en sommes. Je sais que c’est un long processus, et qu’il est réexaminé tous les… Je crois que c’est tous les cinq ans, mais je peux me tromper.
Monsieur Strickland, vous avez décrit ce qu’il faut faire, mais, de votre point de vue, le projet de loi C-20, dans sa forme actuelle, offre-t-il suffisamment de certitude concernant la mise à l’échelle, les délais et les types de projets que Maisons Canada réalisera afin de justifier les investissements réalisés dans la formation et la planification de la main-d’œuvre, ou y a-t-il des lacunes que vous pouvez relever?
M. Strickland : Merci de la question, sénatrice.
Je pense que la crise du logement que nous traversons au Canada est complexe, et les problèmes complexes exigent des solutions complexes.
La Loi sur Maisons Canada, dans son intégralité, est un bon départ. Elle sert de fondement. Grâce à la société d’État qu’elle met sur pied, le gouvernement fédéral pourra enfin se concentrer sur ce dossier très problématique.
En ce qui concerne les investissements dans les métiers spécialisés requis dans le cadre de cette initiative, je pense que, comme je l’ai mentionné dans mes observations, les 6 milliards de dollars qui serviront à former et à perfectionner nos travailleurs, à attirer plus de personnes et à les maintenir dans les métiers spécialisés constituent un investissement formidable. Mais cela sera utile pour Maisons Canada, en partie pour... nous avons aussi le Bureau des grands projets, qui encadre tout cela.
Je pense que toutes les initiatives que le gouvernement a annoncées dans la mise à jour économique du printemps pour soutenir les métiers spécialisés faciliteront l’application de la Loi sur Maisons Canada et nous permettront de répondre à toutes les exigences relatives à la main-d’œuvre.
Lorsque l’on parle de logement abordable, il faut tenir compte d’une chose essentielle: le logement supervisé. Si nous souhaitons régler le problème de l’itinérance au Canada, nous devons faire plus que de placer les gens dans une maison ou dans un appartement. Il faut également mettre en place des mesures de soutien. Peut-être que le comité voudra en tenir compte dans l’étude de la Loi sur Maisons Canada.
Le sénateur Fridhandler : Je m’adresse aux représentants du groupe CSA : pour ce qui est du casse-tête que représente l’harmonisation canadienne — à toutes les échelles, fédérale, provinciale et municipale —, certains aspects de votre travail touchent aux sphères de compétence, donc j’essaie de mieux comprendre la façon dont vos approbations influencent les décisions des administrations municipales et provinciales quant à l’approbation et à l’accélération des projets. Quels obstacles remarquez-vous?
M. Torrey : Merci beaucoup.
L’une des premières étapes consiste à veiller à la cohérence dans les provinces et les territoires, et nous avons pour cela la norme de base CSA A277.
Le défi, entre autres, va au-delà de la réglementation. Il faut également comprendre et renforcer les capacités. L’une de nos principales recommandations, c’est de bâtir la base de connaissances sur les méthodes modernes de construction, comme la construction modulaire, pour que tous soient sur la même longueur d’onde et comprennent leur rôle.
Nous pouvons inclure une référence aux normes appropriées dans les règlements et retirer les obstacles à l’harmonisation. Nous pouvons faire cela et, dans en parallèle, renforcer adéquatement les capacités des organismes de réglementation, mais aussi celles de l’industrie en général. Ainsi, nous pourrons commencer à nous perfectionner de façon à un peu ouvrir la voie à cette technologie.
Le sénateur Fridhandler : C’est qui, « nous »? Si Maisons Canada ne prend pas les devants, que peut-elle faire pour prendre les choses en main et concrétiser cela?
M. Torrey : Voilà une excellente question. Il s’agit de soutenir les efforts continus pour élaborer les normes et les outils et renforcer les capacités.
Si Maisons Canada pouvait travailler de concert avec ceux qui élaborent des solutions et des règlements afin de créer cet ensemble de compétences, ce serait très utile.
Le sénateur Yussuff : J’ai deux questions pour les témoins. Merci beaucoup à toutes et à tous de votre présence, et merci de vous soucier de ces questions.
Madame Dragicevic, je vous pose la question suivante : pourriez-vous indiquer trois éléments du projet de loi qui accéléreront et stimuleront le développement du secteur modulaire, à partir de maintenant, et qui seront utiles à notre étude du projet de loi?
Mme Dragicevic : Tout à fait. Ce qui importe, c’est qu’il s’agit d’un signal du marché essentiel, comme d’autres collègues l’ont mentionné dans leurs déclarations liminaires. Pour que les entreprises de construction modulaire investissent dans les frais généraux nécessaires pour intégrer ce marché et commencer à produire, il faut qu’il y ait une certitude quant à la demande à long terme.
Cette vision à long terme par l’entremise de Maisons Canada est essentielle pour signaler que le gouvernement fédéral s’engage à long terme.
De plus, une chose importante à dire, c’est qu’il est essentiel de montrer, par l’entremise de Maisons Canada, les gains de productivité et d’efficacité possibles en rassemblant les données probantes et en mesurant le progrès et les retombées des projets de logement que l’agence facilitera. C’est une occasion en or d’améliorer l’ensemble du système d’apprentissage.
Cela fera toute la différence, en ce qui concerne l’adoption par le marché. Il nous faut une base de données canadiennes plus solide pour attirer l’investissement des nouveaux adhérents potentiels et du secteur privé.
Le sénateur Yussuff : Peu importe le métier, une main-d’œuvre qualifiée est essentielle pour construire dans le pays. Peu importe où vous soyez dans le pays.
Compte tenu de la nécessité évidente d’accélérer le secteur du logement et des efforts généraux du pays pour construire l’infrastructure, voyez-vous un autre défi susceptible d’empêcher le pays de répondre aux besoins en main-d’œuvre qualifiée, et dans le délai rapide souhaité par le gouvernement?
M. Strickland : C’est une excellente question, et l’observation l’est aussi. Il y a, effectivement, un réel défi. Cela rejoint ce que je disais dans ma déclaration liminaire, lorsque je parlais d’optimiser la main-d’œuvre qualifiée que nous avons déjà. Au Canada, nous n’avons pas de données très détaillées sur le marché de l’emploi sophistiqué, donc il est très difficile de planifier des projets d’infrastructure à grande échelle, parce qu’il n’y a pas assez de données sur lesquelles fonder une décision finale en matière d’investissement.
Ce que je recommande — et je l’ai toujours dit haut et fort —, c’est de mettre sur pied un comité de coordination de la gestion de la main-d’œuvre qui pourrait examiner tous les projets émanant du Bureau des grands projets, le BGP. Quel est le profil des métiers? Que demandent-ils, comme métiers spécialisés? De quels genres de métiers spécialisés ont-ils besoin, où et quand?
C’est la même chose pour le logement. Je sais que le BGP a reçu 80 propositions de projets. Ce qui m’inquiète, c’est que, compte tenu de cette occasion économique, les projets seront approuvés simultanément, et que nous ne pourrons pas fournir la main-d’œuvre et les résultats requis par le pays.
Nous devons donc coordonner et planifier, pour être prêts. Le logement fait partie de l’équation, sénateur.
Le sénateur Loffreda : Merci à tous nos témoins d’être ici.
Monsieur Strickland, en fin de compte, le projet de loi C-20 vise à permettre au Canada de construire plus rapidement et de manière plus efficace. Selon vous, quels obstacles relatifs à la main-d’œuvre ralentissent actuellement le plus la construction de logements dans tout le pays? Plus précisément, si vous pouviez recommander — et vous avez dit que les problèmes complexes exigeaient des solutions complexes — un changement de politique fédérale important, pour demain, qui améliorerait le plus la capacité du Canada à construire des logements et à construire de grands projets d’infrastructure plus rapidement, qu’est-ce que ce serait?
M. Strickland : Ce serait de mettre sur pied le comité de coordination de la gestion de la main-d’œuvre, sénateur, sans hésiter. Nous devons faire cela, et ce, rapidement.
En ce qui concerne la main-d’œuvre que nécessitera la construction de logements, je représente le secteur syndiqué. Il y a des régions à forte densité syndicale, surtout dans la région du Grand Toronto et à Ottawa, en ce qui concerne la construction de logements. Dans les autres régions du Canada, il y a davantage de travailleurs non syndiqués ou qui font partie d’un autre type de syndicat. Selon nous, il n’y a pas d’obstacle, du côté de la main-d’œuvre, à la construction résidentielle au Canada, à l’heure actuelle. Le problème, c’est le manque de demande et le manque de projets de construction, présentement.
Pour remédier à ce problème complexe, il faut trouver une solution complexe, pour reprendre vos mots.
Il y a tant des forces macroéconomiques que microéconomiques en jeu. Les forces macroéconomiques sont l’incertitude qui plane, à l’heure actuelle, sur le Canada. Je le vis, dans le cadre de certains grands projets qui ont été annoncés. Les droits de douane et l’absence d’un accord commercial avec les États-Unis font que les gens ne prennent pas la décision d’investir, et je pense que cela a également des répercussions sur le marché du logement. Je pense que les gens ne sont pas prêts à faire le plus grand achat de leur vie, en raison de cette incertitude. D’un point de vue macroéconomique, nous devons régler le problème de l’accord de libre-échange avec les États-Unis, et cela pourrait rapidement stimuler le marché du logement.
Le sénateur Loffreda : Mes questions s’adressent aux autres témoins, et je vais tenter d’être concis. Selon vous, le projet de loi C-20 va-t-il surmonter de manière significative les obstacles structurels auxquels sont confrontées les entreprises de construction, ou va-t-il au contraire simplement ajouter une autre couche au système?
Mme Dragicevic : Non, nous ne pensons pas qu’il ajoute des obstacles structurels supplémentaires.
Selon nous, le plus grand problème, encore une fois, c’est l’harmonisation des règlements et l’utilisation incohérente des normes qui sont censées favoriser des voies de conformité sûres pour les constructions modulaires.
Le sénateur Loffreda : Merci.
La sénatrice Ringuette : Monsieur le président, vous serez ravi d’apprendre que les derniers commentaires de M. Strickland et des représentants du groupe CSA confirment que nous avons un bon début. Ce qui me préoccupe toujours, c’est la liste des codes de construction. Je sais que vous travaillez sur le code de la construction modulaire. Vous avez mentionné que vous travaillez sur les codes de construction modulaires à de multiples niveaux.
Mais je constate que les codes s’appliquant à un niveau ne sont pas appliqués équitablement ou de manière cohérente. C’est, d’entrée de jeu, un obstacle considérable. Pourriez-vous en dire plus?
M. Torrey : Je vais répondre. Je pense que nous sommes bien partis. La certification d’une usine et les processus appropriés sont en place, dans de nombreuses régions. Comme je l’ai dit, nous avons déjà l’élément du renforcement des capacités.
En fin de compte, les normes de construction modulaire existantes, quelle que soit la hauteur, doivent respecter les mêmes codes de construction que les constructions conventionnelles, et certaines exigences supplémentaires en matière de certification d’usine s’ajoutent.
Toutes les bonnes pièces sont en place. De nombreuses entreprises qualifiées sont prêtes à faire le travail.
Nous devons encore trouver quelques dernières pièces et activer quelques leviers pour faciliter davantage tout cela.
Je pense que les aspects du financement et certains éléments essentiels prévus dans le projet de loi C-20 vont nous aider à avancer.
Nous prenons les bonnes mesures, ici.
[Français]
La sénatrice Youance : Ma question s’adresse aux représentants de Groupe CSA.
Maisons Canada a une responsabilité quant à l’innovation en construction. Cela amènera graduellement des changements ou des ajouts au niveau des normes. Comment Groupe CSA peut-il accompagner Maisons Canada dans la préparation de ces normes, avec célérité?
Je fais référence, par exemple, au processus qui a été fait pour la construction en bois massif. Cela s’est déroulé sur plusieurs années, cela a pris des tests. Comment Groupe CSA peut-il accompagner Maisons Canada dans un tel processus?
[Traduction]
M. Torrey : Nous travaillons avec un groupe formidable, un réseau d’experts de tout le pays, bien établi, allant du Conseil national de recherche à des experts techniques qui mettent leur temps au service du groupe CSA.
Le groupe CSA, par exemple, peut compter sur 11 000 meilleurs experts du pays, dans des domaines variés, qui nous donnent de leur temps. Ils mettent à contribution leur temps, leurs connaissances et leur expertise. Ils sont prêts à nous aider à créer des solutions, en ce qui concerne bon nombre des technologies émergentes que, je pense, Maisons Canada soutiendra : des méthodes modernes de construction qui vont au-delà de la construction modulaire.
Il faut simplement collaborer avec ces experts et se mettre rapidement d’accord sur la prochaine étape. Nous avons déjà cerné une série d’éléments susceptibles de nous aider à faire avancer les choses. Il faut pouvoir les utiliser et passer à la prochaine étape de ces nouveaux outils.
La sénatrice Wallin : Monsieur Strickland, j’aimerais vous demander ce qui, selon vous, est un levier dont disposera Maisons Canada, ou, du moins, que l’on suppose qu’il aura, pour contourner les règles ou les problèmes en matière de réglementation que nous voyons dans les municipalités. Même dans une ville ou une municipalité, les règles sont différentes littéralement d’une rue à l’autre. Pourquoi et comment Maisons Canada pourrait-elle être en mesure de construire plus rapidement que toutes les entreprises qui construisent d’autres types de logements?
M. Strickland : Merci de la question. Je pense, sénatrice, que cela tient d’abord à l’acquisition du terrain ou au fait que le gouvernement du Canada est déjà propriétaire du terrain, par l’entremise de la Société immobilière du Canada. Le grand défi de la construction immobilière, qu’il s’agisse de bâtiments de grande, moyenne ou faible hauteur, c’est d’acheter des terrains et d’en faire approuver le zonage. C’est vraiment un bon début. Il serait très utile de faire un inventaire de tous les terrains disponibles dans tout le Canada, dans les différentes collectivités.
La sénatrice Wallin : Êtes-vous en train d’insinuer que, puisqu’ils fournissent le terrain, les fonctionnaires municipaux vont simplement dire « D’accord, nous allons peut-être fermer les yeux sur cette règle-là »?
M. Strickland : J’ignore si la municipalité fermerait les yeux sur quoi que ce soit, mais ils fournissent déjà le terrain. C’est un bon début.
De plus, ils peuvent également faire intervenir le gouvernement fédéral. La réputation du gouvernement fédéral en tant que propriétaire légitime, promoteur et partenaire des municipalités, dans beaucoup d’autres dossiers, l’aide à obtenir le feu vert pour faire construire ces logements.
Je ne dis pas qu’il n’y aura plus de défis. Il y en aura toujours. Vous devez vous assurer, lorsque vous construisez des ensembles résidentiels, que les réseaux d’aqueduc, d’égouts et d’eaux usées sont fonctionnels, et vous devez voir à tous ces autres éléments de planification dont il faut tenir compte lorsqu’on construit des communautés.
Maisons Canada est une société d’État, et elle pourra tirer parti de l’expertise du gouvernement fédéral et du fait qu’il détient des terrains, ce qui va accélérer le développement des logements, selon moi.
[Français]
La sénatrice Henkel : Ma question s’adresse aux représentants de Groupe CSA.
Selon vous, la construction modulaire peut-elle être un véritable levier pour réduire l’empreinte environnementale du logement au Canada? Comment s’assurer que les chaînes d’approvisionnement des matériaux nécessaires soient en mesure de fournir suffisamment et rapidement au vu des besoins de construction qui se veulent extrêmement rapides?
[Traduction]
M. Torrey : Oui. Du côté des enjeux environnementaux et de la construction modulaire, les maisons usinées offrent de nombreuses possibilités, comme la réduction du gaspillage de matériaux de construction et la possibilité de démonter les maisons. La réduction du gaspillage de matériaux réduit l’empreinte carbone, etc. Il y a de nombreuses possibilités de gains d’efficacité. Nous pouvons aussi gagner en efficacité pendant la phase de construction. Par exemple, les routes sont moins longtemps fermées, parce que les modules peuvent être livrés plus rapidement. Il y a de nombreux avantages.
Encore une fois, il faut bien planifier le projet, bien y réfléchir dès le début et bien faire le travail, parce que, si vous vous lancez dans le projet avec une mauvaise approche ou le mauvais objectif, vous risquez de le retarder. Cette approche offre une foule d’avantages du point de vue de l’environnement et de l’efficacité.
Le président : Y avait-il une deuxième partie à votre question?
[Français]
La sénatrice Henkel : Je n’ai pas eu de réponse à la deuxième partie de ma question. Je parlais de la chaîne d’approvisionnement de ces matériaux. Risque-t-il d’y avoir des obstacles? Pouvez-vous les énumérer? Un nombre important de maisons modulaires doivent être construites, et elles doivent l’être rapidement, aussi. Est-ce que vous prévoyez des difficultés concernant l’approvisionnement de ces matériaux?
[Traduction]
M. Torrey : Ce n’est pas notre domaine d’expertise, les chaînes d’approvisionnement et la disponibilité des matériaux.
Cela tient à la mise à l’échelle et à la confiance, comme certains autres témoins l’ont dit. Si le volume le permet, ils peuvent effectuer une mise à l’échelle efficace, mais la confiance doit être au rendez-vous. En ce qui concerne votre question sur l’approvisionnement en matériaux, je vais devoir la renvoyer à d’autres personnes.
Le président : Chers collègues, voilà qui conclut la première série de questions. Il nous reste cinq minutes.
La sénatrice Martin : Je vais revenir à ma première question sur le code du bâtiment, et je m’adresse aux représentants du Groupe CSA.
Je sais qu’il y a un code national, mais il y a aussi des codes du bâtiment à d’autres niveaux. En ce qui concerne l’état de préparation et l’harmonisation, le témoin précédent, M. Kevin Lee, a parlé de la bureaucratie et des retards au niveau municipal. Je sais que j’ai interrompu M. Torrey pour poser mon autre question. Pourriez-vous continuer de parler de cette harmonisation et de ce dont nous avons besoin? Je crois qu’il y aura des retards à différents niveaux, à moins que tout ne soit parfaitement harmonisé.
M. Torrey : Oui. Présentement, en ce qui concerne l’adoption des maisons modulaires dans les provinces et les territoires, bon nombre de provinces ont reconnu la certification CSA A277 en adoptant le code du bâtiment. À l’heure actuelle, elle est en vigueur dans plusieurs provinces, y compris en Ontario, en Alberta, en Colombie-Britannique et, je crois, au Québec. Nous sommes sur la bonne voie.
Nous travaillons au niveau national avec les codes modèles nationaux. L’échéancier des examens et des acceptations n’est pas du ressort du Groupe CSA, et je ne veux pas répondre en leur nom.
Je crois que vous avez aussi parlé du niveau municipal. Les approbations municipales peuvent être retardées pour une foule de raisons. En ce qui concerne la construction modulaire, les problèmes peuvent simplement être aggravés par le manque de sensibilisation et de savoir-faire relatif à la conformité des composantes usinées avec le code. Nous avons des normes pour cela et des documents d’orientation pour soutenir les municipalités, et nous offrons des autoformations sans frais. C’est gratuit. Tout est en place. Au niveau municipal, nous devons continuer d’offrir davantage de formation pour favoriser l’acceptation et les approbations.
La sénatrice Martin : Rapidement, vous avez aussi parlé du manque d’inspecteurs d’expérience. Quel est l’état de préparation à ce chapitre?
M. Torrey : Cela fait partie des capacités que nous essayons de renforcer en offrant des formations. Le Groupe CSA a élaboré des lignes directrices, il y a deux ou trois ans. Vous pouvez les consulter. Il s’agit des lignes directrices CSA Z252:23. Elles guident les responsables de la construction tout au long du processus pour leur donner confiance et les rassurer sur ce qu’ils font. Nous essayons aussi de continuer à bâtir la capacité, dans ce domaine.
Le sénateur Yussuff : Monsieur Strickland, on a annoncé un investissement de 6 milliards de dollars pour stimuler les métiers spécialisés au Canada. Évidemment, c’est beaucoup d’argent.
L’un des phénomènes les plus importants que nous voyons, ici, et qui n’est pas vraiment connu, c’est que les métiers de la construction comptent le plus grand nombre d’apprentis. Le syndicat des métiers de la construction du Canada et ses affiliés pourront-ils utiliser cet argent pour recruter des jeunes, les mentorer et les soutenir pour s’assurer qu’ils terminent cette formation et soient prêts à répondre aux besoins du pays?
M. Strickland : C’est une excellente question, monsieur le sénateur. Il faudra un certain temps pour y répondre.
Je vais dire deux choses. Premièrement, merci de cette reconnaissance. Nous sommes le plus grand organisme privé de formation d’apprentis et de compagnons au Canada. Nous avons plus de 200 centres de formation au Canada. Des 6 milliards de dollars annoncés, 225 millions de dollars seront consacrés au Programme pour la formation et l’innovation en milieu syndical, pour nous aider à bâtir cette capacité. C’est essentiel.
Un autre élément essentiel de cette annonce, c’est que nous attirons des apprentis dans le secteur; ce n’est pas difficile d’attirer des apprentis. Le défi, c’est de les garder. L’annonce traitait entre autres des programmes de formation dans les écoles. Le gouvernement offre un supplément de 400 $ par semaine, jusqu’à concurrence de 16 000 $ sur quatre ans, en plus d’une prime à la réussite de 5 000 $. Ce soutien aux apprentis nous aidera à former les ouvriers les plus qualifiés du monde, à les garder dans nos rangs et à les aider à occuper un emploi bien rémunéré pendant longtemps.
Le président : Merci à nos témoins. C’était très instructif. Désolé que le temps soit si limité.
[Français]
Honorables sénateurs, nous continuons avec notre troisième panel de témoins dans le cadre de notre étude préalable du projet de loi C-20.
Aujourd’hui, nous avons le plaisir d’accueillir en personne Mme Janice Myers et M. Garry Bhaura, président de l’Association canadienne de l’immobilier.
Nous accueillons également de nouveau, par vidéoconférence, M. Mike Moffat, directeur fondateur de Missing Middle Initiative, qui était avec nous le 9 octobre dernier.
Veuillez vous limiter à cinq minutes pour vos remarques liminaires.
[Traduction]
Mike Moffatt, directeur fondateur, Missing Middle Initiative : Merci, et merci de me donner l’occasion aujourd’hui de parler au nom de la Missing Middle Initiative, un laboratoire d’idées ayant pour but de faire revivre la classe moyenne urbaine du Canada.
Ces derniers mois, le gouvernement fédéral a pris des mesures positives, y compris en concluant avec l’Ontario des ententes sur l’allègement de la TVH et la réduction des redevances d’aménagement, ce qui abaissera le coût des logements neufs de 15 à 20 %, favorisera la compétitivité des logements neufs par rapport aux logements existants et stimulera la construction de nouveaux logements. Étant donné qu’il s’agit de mesures temporaires, nous encourageons tous les gouvernements à prendre le temps de les appliquer dans les autres provinces, de les mettre pleinement en œuvre et d’adopter des réformes supplémentaires pour faire baisser les coûts de la mise en chantier de nouveaux logements.
Selon les perspectives de la SCHL, publiées plus tôt cette année, les mises en chantier diminueront au cours des trois prochaines années. C’est pourquoi, même si elles sont importantes, ces réformes récentes sont insuffisantes pour atteindre l’objectif ambitieux du gouvernement de doubler les mises en chantier.
Établir des objectifs, c’est utile, mais ce n’est pas suffisant. Un objectif ambitieux est louable, mais il ne remplace pas un but. Un objectif en matière de logement, c’est un moyen; ce n’est pas une fin en soi ni un but. Une jeune famille qui cherche un logement ne s’intéresse pas au nombre de mises en chantier effectuées l’an dernier; ce qui la préoccupe, c’est de trouver dans sa collectivité un logement abordable qui répond à ses besoins.
L’absence d’objectif en matière de logement pour la classe moyenne du Canada laisse un vide politique, que le Bureau du défenseur fédéral du logement a tenté de combler. Dans un récent rapport, il proposait un objectif de 2060 pour régler la crise du logement que subit la classe moyenne. Si l’objectif est adopté, les générations Z, Alpha et Beta vivront à l’avenir une inégalité intergénérationnelle, menaçant de déchirer le tissu social et économique du pays. C’est pourquoi nous conseillons au gouvernement de devancer la cible de 2060.
Le gouvernement a besoin d’un plan complet pour atteindre cet objectif. Le projet de loi C-20 et Maisons Canada peuvent jouer un rôle clé dans ce plan; toutefois, la Missing Middle Initiative a des inquiétudes particulières quant à la mise en œuvre et à la transparence. L’agence Maisons Canada elle-même n’a pas d’objectifs clairs, ni de cibles, d’indicateurs clés de performance ou de mesures de reddition de comptes, et tout cela est absent du projet de loi C-20. On n’a pas dit au public combien de mises en chantier se feront sous ce programme, de quels types de logements il s’agit et quels seront les loyers et les coûts pendant la période visée. Dans cinq ans, il sera impossible de savoir si Maisons Canada s’est acquitté de la tâche, puisqu’il n’y a aucun point de comparaison pour évaluer sa réussite. C’est problématique.
Notre équipe est également préoccupée par le manque de transparence concernant la mixité des logements qui seront mis en chantier et craint en particulier que ces logements ne répondent pas aux besoins des grandes familles. Statistique Canada nous apprend que plus de la moitié des ménages de colocataires comptant cinq membres ou plus vivaient dans des logements surpeuplés, selon la Norme nationale d’occupation du gouvernement. De ces grandes familles vivant dans des logements surpeuplés, 78 % avaient besoin d’un logement de quatre chambres ou plus pour se conformer à la norme du gouvernement fédéral. Malgré cela, nous ne savons pas quelle proportion des logements bâtis par Maisons Canada sera suffisamment grande pour accueillir ces familles. Par contre, ce que nous savons est préoccupant.
Le Cadre de politique d’investissement de Maisons Canada encourage les promoteurs à utiliser le catalogue de conception de logements de la SCHL dans leurs propositions. Toutefois, dans le catalogue de conception pour l’Ontario, une seule des 21 unités proposées compte quatre chambres, et 16 comptent deux chambres ou moins. C’est pourquoi nous craignons que Maisons Canada ne bâtisse que très peu de logements suffisamment grands pour accueillir les grandes familles, puisque l’agence encourage la construction de plus petits logements.
C’est un problème, parce que nous avons besoin de plus grands logements. Nous encourageons le gouvernement à faire preuve de plus de transparence, en ce qui concerne le type et la taille des logements qui seront mis en chantier, et à ne pas oublier que les ménages ne sont pas tous pareils et qu’il y a aussi des ménages multigénérationnels.
Merci de votre temps.
Le président : Merci.
Monsieur Bhaura, allez-y.
Garry Bhaura, président, Association canadienne de l’immobilier : Merci. Bonjour, monsieur le président, et bonjour aux membres du comité. L’Association canadienne de l’immobilier, l’ACI, représente plus de 155 000 courtiers immobiliers à l’échelle du pays, et nous aidons les Canadiens à prendre l’une des décisions financières les plus importantes de leur vie. Mme Janice Myers, chef de la direction de l’ACI est ici avec moi. L’ACI salue l’engagement du gouvernement à améliorer considérablement l’abordabilité et l’offre de logements et le fait qu’il reconnaît les besoins criants au chapitre des logements locatifs et des parcs de logements sociaux.
Nous saluons les mesures qui ont été prises. Les courtiers immobiliers savent que, pour le Canadien moyen, le logement n’est pas qu’une simple cible en matière d’offres dans les classeurs du gouvernement. Il ne s’agit pas de choisir la brique, le mortier, le modulaire ou l’ossature de bois. Pour les Canadiens, l’important, c’est de trouver une maison, un endroit où s’installer, créer des souvenirs et être en sécurité pour grandir et prospérer.
Toutefois, le parcours vers l’accession à la propriété se rétrécit depuis presque 20 ans, affichant une baisse de 2,5 % sur 10 ans. La baisse est plus prononcée chez les Canadiens âgés de 25 à 44 ans. Ce groupe devrait être en train d’accéder à la propriété, à l’heure actuelle. Et pourtant, 81 % des Canadiens âgés de 18 à 44 ans cherchent toujours à devenir propriétaires, mais l’offre ne correspond pas à la demande, à cette échelle.
Dans ce qui est construit, il y a deux extrêmes: d’un côté, les condos de luxe, et de l’autre, les maisons unifamiliales inabordables. Nous ne pourrons pas régler la crise seulement par le volume. Trop souvent les nouveaux logements n’ont pas la superficie, le nombre de chambres et la configuration dont les Canadiens ont besoin. Bâtir plus, ce n’est pas la même chose que bâtir bien.
Je laisse maintenant la parole à Mme Myers.
Janice Myers, chef de la direction, Association canadienne de l’immobilier : Merci. L’ACI a trois recommandations concrètes. Premièrement, donner des mandats clairement définis et axés sur les résultats à Maisons Canada et à la SCHL. La SCHL devrait se concentrer de nouveau sur l’accès à la propriété grâce à une offre de logements intermédiaires, comme elle le faisait quand l’assurance hypothécaire a été créée en 1954. Deuxièmement, établir par une loi la coordination officielle entre les deux organismes. Il s’agit d’harmoniser les cibles et les typologies afin de combler toutes les lacunes. Pour commencer, la première dirigeante de la SCHL devrait siéger au conseil d’administration de Maisons Canada; deux sociétés d’État, un objectif national. Troisièmement, s’engager à élaborer avant que la stratégie actuelle prenne fin, en 2027, une nouvelle version de la Stratégie nationale sur le logement qui privilégie le choix en matière de logement à toutes les étapes du continuum, qu’il s’agisse de mettre fin à l’itinérance, d’éliminer les inégalités auxquelles font face les peuples autochtones ou de rétablir les voies d’accès à la propriété pour des générations de Canadiens.
L’ACI travaille depuis plusieurs années avec des partenaires de tout le continuum pour faire adopter une approche systémique à l’offre de logements. Nous savons que nous devons voir à tous les aspects du continuum du logement, y compris le manque de logements intermédiaires.
L’assouplissement des critères d’admissibilité à l’assurance hypothécaire pour les bâtiments comptant trois ou quatre logements, annoncé dans la Mise à jour économique du printemps, est un pas dans la bonne direction. Les courtiers immobiliers saluent cette mesure. Elle ouvrira la porte à une augmentation du parc de logements intermédiaires. Mais ouvrir la porte, ce n’est pas la même chose que bâtir tout ce qui se trouve derrière celle-ci. En l’absence d’un mandat fédéral visant spécifiquement à reconstituer le parc de logements intermédiaires manquants et l’offre de logements à vendre, le taux d’accession à la propriété continuera de diminuer, non pas parce que les Canadiens ne veulent pas devenir propriétaires, mais parce qu’aucun organisme fédéral n’a été chargé de les aider à ce chapitre.
Le sondage réalisé en octobre par Abacus Data pour l’ACI a montré que 61 % des Canadiens disent que l’on ne construit pas suffisamment de logements convenant à la taille et la composition de leur famille, mais qu’ils sont prêts à faire des compromis. Le rêve d’accéder à la propriété n’est pas mort, mais le chemin pour y arriver est coupé. Sans un engagement renouvelé à construire des logements adéquats, la génération actuelle et les générations futures risquent de ne plus pouvoir accéder à la propriété.
L’ACI remercie le comité sénatorial de lui avoir donné l’occasion de comparaître, et nous avons hâte de répondre à vos questions.
Le président : Merci de vos déclarations liminaires.
Chers collègues, tout comme pour le groupe de témoins précédents, je propose de limiter le temps de chacun à trois minutes. Nous commencerons, comme d’habitude, par la porte-parole du projet de loi, la sénatrice Martin.
La sénatrice Martin : Merci à vous tous. Vos exposés nous ont donné beaucoup de matière à réflexion. J’ai peu de temps. Ma première question s’adresse à M. Moffatt. Qu’aimeriez-vous voir dans le projet de loi C-20? Vous avez souligné vos deux préoccupations principales. Quels objectifs chiffrés et quels indicateurs de rendement aimeriez-vous voir dans le projet de loi C-20? Pour ce qui est de votre deuxième point, quelles exigences ou mesures de protection en matière de mixité des logements pensez-vous que Maisons Canada devrait adopter pour s’assurer de construire suffisamment de logements du type dont vous dites que nous avons besoin. Dans le catalogue de Maisons Canada, il n’y a qu’une seule option. Voudriez-vous parler de ces deux questions? Qu’aimeriez-vous voir dans le projet de loi C-20?
M. Moffatt : Nous aimerions qu’il y ait des échéanciers et des objectifs. Nous avons des politiques sur les changements climatiques où l’on a fixé des objectifs, et nous aimerions voir quelque chose de similaire qui permettrait à Maisons Canada de dire, par exemple, qu’il y aura 25 000 mises en chantier de logements d’ici 2031. Nous aimerions aussi savoir à quoi ressemblera la mixité au chapitre de l’abordabilité. Quelle proportion de logements sera abordable ou très abordable? À quoi ressemblera la mixité des logements? Nous aimerions qu’au moins un quart de ces logements soit des unités à quatre chambres pour répondre aux besoins des grandes familles. Je crois qu’il faut vraiment débattre et discuter de la question, c’est le genre d’estimations initiales que nous avons fait, et il faut établir des objectifs. Nous, à Missing Middle Initiative, ne comprenons pas ce que Maisons Canada essaie de faire, ni même s’il sera possible de dire, dans cinq ou dix ans, si le programme a été un succès. Nous n’avons aucun point de comparaison pour savoir si Maisons Canada atteint son objectif.
La sénatrice Martin : Madame Myers, vous avez dit que vous recommandiez entre autres d’établir clairement la coordination des deux sociétés de la Couronne au moyen d’une loi. Pour vous dire la vérité, je ne sais pas si nous avons besoin d’une autre société de la Couronne, mais pourriez-vous nous en dire plus, s’il vous plaît?
Mme Myers : Nous reconnaissons le besoin urgent d’investissements dans les logements supervisés et les logements sociaux, et on pourrait y arriver avec un mécanisme spécifique. On ne s’oppose pas à Maisons Canada, mais nous demandons un mandat clairement défini et axé sur les résultats, pour les deux entités, afin que sa création n’entraîne pas de lacunes ni de dédoublements. Nous voulons nous assurer que, puisque le gouvernement a décidé de lancer Maisons Canada, les deux organismes travaillent en collaboration et vont dans la bonne direction. C’est pour cela que nous avons fait plusieurs recommandations concernant la façon dont ils pourraient mieux travailler ensemble. Nous avons entre autres recommandé que la première dirigeante de la SCHL siège au conseil d’administration de Maisons Canada pour assurer une coordination durable dans l’avenir.
La sénatrice Martin : Hier, notre comité a reçu la PDG de Maisons Canada. Nous voulions savoir comment tout cela fonctionnera ensemble. Je pense que c’est une recommandation importante. Merci.
Le sénateur Fridhandler : Je crains que, compte tenu de mon interprétation du projet de loi C-20 — et j’aimerais bien connaître la vôtre — et du travail de Maisons Canada, ce que dit le ministre, ce qui est indiqué dans le projet de loi et ce que vous aimeriez voir ne fera pas long feu.
Quand le ministre nous a parlé ici, hier, il a dit que c’était principalement des logements locatifs. Je ne sais pas combien il y a de logements locatifs de quatre chambres. Les représentants de l’ACI ont parlé d’accès à la propriété, ce qui ne concerne pas le secteur locatif. Je ne sais pas si l’offre de logements de milieu de gamme ou le manque de logements de milieu de gamme concernent davantage le secteur locatif ou de l’achat. Mais, heureusement, il n’y a aucune définition claire de ce qu’est un logement abordable, donc cela peut concerner l’un ou l’autre. Je le mentionne simplement parce que je pense qu’il y a beaucoup d’incertitudes. J’aimerais me concentrer sur ce que dit vraiment le projet de loi C-20.
M. Moffatt : Je suis tout à fait d’accord avec vous. Présentement, il y a un manque criant de logements locatifs de quatre chambres, et je pense que c’est pour cette raison que Maisons Canada doit s’en occuper. Maisons Canada ne devrait pas reproduire ce qui se fait sur le marché. L’agence devrait faire ce que le marché ne fera pas. Dans l’ensemble, il n’est pas nécessaire d’inclure ces objectifs dans le projet de loi, lui-même, mais j’aimerais y voir une définition de l’abordabilité. On pourrait inclure dans le projet de loi une disposition exigeant que Maisons Canada fixe des objectifs annuels et fasse rapport chaque année de son rendement par rapport à ces objectifs, et ainsi de suite.
Il faut en partie tout simplement comprendre ce que Maisons Canada essaie de faire, mais, ce qui est plus important encore, c’est d’assurer la reddition de comptes. Nous ne pourrons pas évaluer le rendement de Maisons Canada parce que nous n’aurons pas de points de comparaison.
Mme Myers : Quand vous prenez un pas de recul, vous réalisez que le secteur du logement est un système. Nous croyons que tous ces éléments sont importants. Le secteur du logement locatif est très important; les jeunes commencent par là. Puis, nous espérons qu’ils pourront accéder à la propriété. Nous croyons qu’il faut offrir des services tout au long du continuum du logement. Si Maisons Canada s’occupe des logements très abordables et que la SCHL s’occupe de l’accès à la propriété, nous croyons pouvoir obtenir des résultats concrets avec des mandats et des indicateurs de rendement clés clairs, sans oublier toutes les choses qui encourageront le succès.
Nous croyons que tous les éléments du continuum doivent être pris en compte. Nous voyons de l’itinérance tous les jours dans nos villes. Nous voyons toutes ces situations qui ont une incidence sur la sécurité de nos collectivités. Il faut voir à tout. On pourrait avoir un impact considérable, ici, et la SCHL pourrait revenir à son mandat initial et se concentrer sur cela, et Maisons Canada peut s’occuper des logements très abordables. J’espère que cela vous aide.
Le sénateur Yussuff : Un des objectifs du projet de loi, pour en revenir à l’argument du ministre, c’est que les familles ne dépensent pas plus de 30 % de leur revenu pour se loger. C’est ce qui est abordable. Indépendamment du revenu, cela devrait toujours être 30 %.
C’est l’un des objectifs clairs du projet de loi. C’est clairement indiqué dans les objectifs. Peu importe que vous soyez locataire ou propriétaire, 30 %, c’est 30 %. Au bout du compte, c’est ça, l’objectif. Dans ce contexte, selon vous, en quoi le projet de loi s’oppose-t-il à ce que vous proposez? Ou est-ce complémentaire aux objectifs du projet de loi? Ce chiffre m’oriente vraiment pour la suite du débat.
M. Moffatt : C’est 30 % de quel revenu? Le vôtre? Le mien? Celui de Bill Gates?
Le sénateur Yussuff : Attendez un instant. Ce n’est pas 30 % du revenu de Bill Gates. C’est 30 % du revenu de la personne qui essaie d’entrer sur le marché du logement, et c’est pour s’assurer que cette personne puisse avoir un logement qui a du bon sens. Restons dans les choses qui sont comparables. C’est 30 % du revenu de la plupart des familles moyennes du pays.
M. Moffatt : Exact. Cela englobe bien des gens. Dans la région du Grand Toronto, cela concerne un couple qui gagne 150 000 $ par année. Maisons Canada ne pourra pas construire assez de logements pour toutes ces personnes. Je ne crois pas que ce soit une attente raisonnable. Il faut procéder à une forme de triage.
Est-ce que Maisons Canada s’occupera des gens qui ont le plus besoin d’un logement très abordable? Est-ce que des projets viseront les familles de la classe moyenne qui ont dû s’éloigner de la région du Grand Toronto parce que c’est devenu trop cher et qu’il est impossible d’y trouver un logement à moins de 700 000 $, disons? Ce sont ce genre de choses. Je ne crois pas que tout cela doit se retrouver dans le projet de loi, mais il faut s’engager à faire le tour de la question.
Carolyn Whitzman, par exemple, a établi différentes tranches de revenu dans différentes collectivités pour montrer ce qui est abordable, très abordable, et ainsi de suite. Maisons Canada pourrait s’en inspirer, mais cela n’a pas été fait. Donc, oui, 30 %, cela aide, mais nous devons, à un certain moment, fixer le dénominateur.
Mme Myers : Dans une optique nationale, une des raisons pour lesquelles il est si difficile de devenir propriétaire, encore une fois, c’est parce que nous ne construisons pas le bon type de logements. Nous construisons de petits appartements près des transports en commun et ce genre de choses, puis nous construisons des maisons unifamiliales qui, dans la plupart des marchés, ne sont pas abordables pour quelqu’un qui veut entrer dans le marché.
L’objectif de 30 % est en fait très difficile à respecter pour la plupart des gens dans presque tous les marchés. Je suis satisfaite de l’objectif de Maisons Canada à cet égard. Si nous comprenons bien, MC fournira des logements hors marché et qui seront très abordables, mais, si vous regardez le marché en général, c’est un marché très difficile à l’heure actuelle. C’est pour cette raison que nous, à l’ACI, ainsi que M. Moffatt, voulons nous assurer que des mesures incitatives sont en place pour combler le manque de logements de milieu de gamme de façon que les Canadiens puissent accéder à la propriété, surtout les jeunes Canadiens.
Le sénateur Loffreda : Merci à tous nos témoins d’être ici. Vous êtes tous des experts de l’immobilier compétents et expérimentés. Pour commencer, je vais peut-être m’adresser à M. Bhaura. D’après les conversations que vous avez eues avec les courtiers immobiliers et les promoteurs, partout au Canada, pourriez-vous me dire si certaines régions et certaines villes s’y prennent mieux pour accélérer la construction domiciliaire? Quelles leçons pouvons-nous en tirer? Ma question est courte, pour que vous ayez le temps d’y répondre.
M. Bhaura : Merci, monsieur le sénateur. C’est une excellente question. À l’heure actuelle, il n’y a pas beaucoup d’harmonie. Ce sera très utile d’aligner les administrations provinciales, fédérales et municipales. Cela nous aidera aussi d’aligner les deux entités. Parallèlement, ce que nous croyons, en tant que courtiers immobiliers sur le terrain, c’est que ce qui manque, en fait, dans les logements de milieu de gamme, ce sont des unités de deux, trois ou quatre chambres, disons, ou des duplex ou des triplex. Les Canadiens devraient avoir accès à ce genre de logements.
Au fil des ans, nous avons compris que c’était un écosystème. Ce qui importe aux Canadiens, c’est d’avoir accès à des logements locatifs, à une première maison et à des logements de milieu de gamme.
J’aimerais vous raconter une histoire personnelle. Mes parents sont propriétaires d’une maison de quatre chambres. Ils veulent déménager dans une maison dont la taille leur convient, mais il n’y en a pas dans leur secteur. C’est ce qui manque à l’heure actuelle. Les jeunes veulent y fonder une famille, mais ils ne trouvent rien. Il y a des condos de 500 ou de 600 pieds carrés, mais ils veulent agrandir leur famille. Ils veulent déménager dans un logement de deux chambres ou d’environ 900 pieds carrés, ou cela pourrait dépendre de ce qui est disponible dans leur secteur. Ce sont les unités qu’ils veulent acheter, et ce sont les logements de milieu de gamme manquants. C’est l’enjeu auquel nous faisons face à l’heure actuelle, en tant que courtiers immobiliers sur le terrain.
Merci.
Mme Myers : Dans les provinces des Prairies, on est en train de construire des logements de milieu de gamme. Je crois que c’est parce que les terrains y sont moins chers. Le coût des terrains est l’une des principales raisons pour lesquelles la construction de logements est devenue si inabordable.
La sénatrice Ringuette : Je crois effectivement que le projet de loi C-20 concerne les logements hors marché, et non pas le marché privé du logement dans lequel vous travaillez.
Je ne vois pas en quoi le fait que la première dirigeante de la SCHL ne siège pas au conseil d’administration diminue l’importance du conseil, parce que, hier, elle a dit qu’ils travaillaient en collaboration depuis le début.
Quoi qu’il en soit, cela dit, monsieur Moffatt, vous avez dit que vous aviez besoin d’objectifs et de points de comparaison, et nous avons reçu différentes entités fédérales s’occupant du logement, la SCHL ou une autre, et la SCHL nous a dit hier qu’elle se butait à des programmes en vase clos et à beaucoup de paperasse très réglementée. Je suis très heureuse de voir que Maisons Canada n’a pas ce problème.
Ne seriez-vous pas d’accord pour dire que c’est un bon pas en avant, car cela donne plus de flexibilité et la possibilité de profiter de toutes les occasions pour construire des logements dans le secteur hors marché?
M. Moffatt : Absolument, nous avons besoin de flexibilité au moment de fixer et d’atteindre un objectif, mais je pense que nous devons avoir une vue d’ensemble à l’esprit.
Disons que nous avons la possibilité de construire un grand nombre de très petites unités. Nous pourrions le faire et compter le nombre d’unités construites, mais cela ne répond pas aux besoins des Canadiens. Ce dont nous avons le plus besoin, c’est de maisons familiales.
Ce qui me préoccupe, c’est que, s’il n’y a pas d’objectifs, les gouvernements feront ce qui est le plus facile à faire et ne répondront pas nécessairement au plus grand besoin des familles à faible revenu.
Avoir une vue d’ensemble et déterminer ce que nous essayons d’accomplir, c’est une très importante mesure de la reddition de comptes, puis, oui, nous avons effectivement besoin de flexibilité quant à la manière d’atteindre les objectifs fixés.
La sénatrice Wallin : Je vais d’abord m’adresser à M. Moffatt, puis j’aurai une question concernant les différences régionales relevées dans notre pays.
Un des problèmes que nous semblons avoir, c’est que ce programme semble faire beaucoup de promesses, mais agir peu. Quand il a été annoncé, on disait : « Nous allons construire des logements à un taux jamais vu, et ce, plus rapidement. » Je pense que les gens pensaient que l’on parlait de différents types de logements. Ce n’est pas l’objectif de ce programme.
Comme nous l’a expliqué le ministre, hier, c’est un programme qui vise à construire des logements « très abordables » dans les principaux centres urbains sur des terrains dont le gouvernement fédéral est peut-être déjà propriétaire.
À votre connaissance, est-ce que c’est ce qui se passe, malgré les promesses qui ont été faites?
M. Moffatt : Je crois que oui, mais c’est difficile de savoir. C’est pourquoi le gouvernement doit être clair à l’égard de ce programme et de ses objectifs et de ce qui n’est pas ses objectifs.
Pour être clair, loin de moi l’idée de dire que ce programme essaie de tout faire pour tout le monde. Je pense qu’il faut faire un tri et cerner les possibilités qui s’offrent à nous, mais nous avons vraiment besoin de clarté.
Je crois que c’est ce que fait le programme, mais même moi, qui étudie la question du logement au quotidien, j’ai de la difficulté en tant qu’observateur à comprendre exactement ce qu’il essaie de faire.
La sénatrice Wallin : Je vais maintenant m’adresser à vous, madame Myers, et voici ma question : selon vous, est-il clair que ce programme ne vise pas à construire des logements de différentes tailles à des fins d’achat, mais plutôt des unités locatives?
Mme Myers : Oui, et nous ne nous opposons pas à cela, loin de là. Le programme s’occupera ainsi d’un aspect important qui a été laissé de côté.
Comme l’a souligné M. Moffatt, nous croyons effectivement nous aussi qu’il faut établir des mandats clairs axés sur les résultats pour Maisons Canada et la SCHL, et fixer, au moyen d’une loi, non pas seulement des mesures administratives, des objectifs touchant l’abordabilité, les échéances, la typologie et la viabilité. Les objectifs en matière de typologie et d’offre de logement des deux organismes doivent être alignés. Je crois que c’est vraiment très important.
La sénatrice Wallin : La plupart des exemples donnés hier concernaient les grandes villes. Encore une fois, cela ne règle pas l’accès aux logements, qu’il s’agisse d’un logement locatif ou d’une propriété, dans les petites collectivités du pays.
Mme Myers : Non, pas à cette étape, c’est ce que nous comprenons nous aussi.
[Français]
La sénatrice Henkel : Ma première question sera pour M. Moffatt.
Monsieur Moffatt, je suis toujours très intéressée par l’évolution des obstacles ou avantages auxquels pourraient faire face les promoteurs qui vont construire ces maisons.
Vous avez soulevé un risque important. Malgré la création de Maisons Canada, les promoteurs pourraient devoir continuer à naviguer entre plusieurs acteurs fédéraux, dont la Société canadienne d’hypothèques et de logemente, Innovation, Sciences et Développement économique Canada, les agences régionales et le ministère des Finances. Or, Maisons Canada est censé créer un outil beaucoup plus agile.
Pourriez-vous nous donner quelques recommandations — celles que vous considérez comme les plus importantes en ce moment — qui pourront faciliter ou simplifier le parcours de ces projets, mais surtout ne pas alourdir un système déjà tellement fragmenté? Merci.
[Traduction]
M. Moffatt : C’est une excellente question. Nous avons demandé un service de concierge à Maisons Canada. Un promoteur veut peut-être construire, par le truchement de Maisons Canada, des logements modulaires ou des multiplex. Il faut donc construire une usine et investir dans de la nouvelle technologie et des nouveaux équipements. Le promoteur devra peut-être demander un crédit d’impôt pour la recherche scientifique et le développement expérimental. Il devra peut-être demander des fonds à des organismes de développement régional.
Ces unités pourraient aussi être admissibles au Programme de prêts pour la construction d’appartements, ou le PPCA, qui relève de la SCHL. Il y a beaucoup de programmes différents à explorer, et certains ont des exigences contradictoires, disons.
Si l’on regroupe tout cela au même endroit que l’on établit un seul ensemble de formulaires et de critères, le promoteur, ou l’entreprise spécialisée en logements modulaires qui veut faire cela peut remplir une fois toute la paperasse et s’adresser à une seule personne-ressource au sein du gouvernement ou de Maisons Canada, et il pourra ensuite examiner tous ces programmes facilement.
[Français]
La sénatrice Henkel : Ils peuvent nous l’envoyer après, monsieur le président. Je vous remercie.
Madame Myers et Monsieur Bhaura, Maisons Canada devra prendre des décisions, comme où investir, quel terrain développer et quel type de logement soutenir. Le risque avec des cibles nationales est de produire une réponse uniforme à des marchés qui ne vivent pas la crise de la même façon. On le dit chaque fois.
Selon vous, quelles données locales devraient être incontournables pour éviter que Maisons Canada construise des logements qui répondent aux objectifs fédéraux, mais pas aux besoins réels du marché et des citoyens?
[Traduction]
Mme Myers : Vous avez souligné un point très important, soit qu’il faut être en mesure d’accéder aux données, et l’Association canadienne de l’immobilier, l’ACI, peut en fournir, puisque les données existent, afin de s’assurer... Ce qui nous inquiète le plus, c’est que les logements construits ne répondent pas aux besoins réels des collectivités locales.
Je pense que les données sont accessibles. Il faut juste s’en servir de la bonne façon et avec prudence. C’est une autre chose que nous encouragerions vraiment pour garantir que, quand des projets du genre sont approuvés à grande échelle, ils tiennent compte des besoins de la collectivité. Nous soulignons surtout le besoin de logements de milieu de gamme. Le type et la taille des unités sont très importants pour tous les Canadiens du pays.
La sénatrice McBean : On a répondu à la plupart de mes questions. Dans le premier groupe de témoins, on a discuté avec M. Lee, le PDG de l’Association canadienne des constructeurs d’habitation. Il a souligné que cela concernait principalement les logements hors marché, ce qui touche 5 % des Canadiens, donc 95 % des Canadiens vivent dans un logement au taux du marché. Je pense que nous avons fini par comprendre que cela aidera 5 % de la population, mais pas vraiment les 95 % restants. Sinon, tout ce que nous avons fait, ici, c’est de discuter des conseils que nous devrions donner au conseil d’administration de Maisons Canada.
Je vais poser ma question aux deux groupes, d’abord à M. Moffatt, puis à Mme Myers. Qui formerait le conseil d’administration de Maisons Canada? Quand vous regardez le projet de loi C-20, vous remarquez que l’on en parle brièvement. Qui devrait absolument siéger au conseil d’administration pour s’assurer que l’on réponde aux besoins des Canadiens?
M. Moffatt : Je dois renvoyer la question à mes collègues de l’ACI; nous n’avons pas beaucoup réfléchi à cela. Toutefois, je pense que le conseil d’administration doit être diversifié et compter entre autres des constructeurs et des promoteurs, des défenseurs des droits sociaux, et ainsi de suite. J’aimerais aussi qu’il y ait un représentant des secteurs de l’innovation et de l’environnement. Si Maisons Canada est une réussite, l’agence pourrait entre autres promouvoir un certain nombre de technologies propres, qu’il s’agisse de matériaux de construction ou de nouveaux types de thermopompes, et cetera.
Au fur et à mesure que Maisons Canada progressera, j’espère que nous pourrons nous en servir pour atteindre par la même occasion certains de nos objectifs en matière d’environnement et de changements climatiques.
Mme Myers : Ce serait les recommandations que nous ferions nous aussi.
Nous avons précisément souligné qu’il était important que la première dirigeante de la SCHL siège au conseil d’administration. Je sais que la SCHL s’est engagée à faire ce travail, mais les choses changent, et les gens aussi. C’est pourquoi nous croyons qu’il est important de recommander ou de demander que la première dirigeante de la SCHL siège à ce conseil d’administration, tout comme les partenaires, sans oublier les possibilités qu’a mentionnées M. Moffatt.
[Français]
La sénatrice Youance : Merci aux témoins. Ce qu’on entend aujourd’hui, c’est que Maisons Canada n’est pas la seule réponse à la crise du logement, qu’il faudrait probablement fixer des segments dans lesquels Maisons Canada doit intervenir ou peut faire une différence. Vous avez souligné le défi du logement intermédiaire. Cela me touche particulièrement. Donc, probablement que, si on veut toucher le logement intermédiaire, ce n’est pas la construction neuve qui va être la plus intéressante, mais l’acquisition.
On voit ici un partage du secteur immobilier entre Maisons Canada et le privé. Comment voyez-vous la cohabitation de Maisons Canada avec le secteur privé sur différents points? À quel point les investisseurs privés vont-ils continuer de prendre le risque, la place des investisseurs, l’accès au financement? Donc, un parallèle entre investisseurs privés et Maisons Canada. Peut-être que vous n’avez pas totalement la réponse, mais j’aurais aimé avoir quelques éléments. De plus, comment l’Association canadienne de l’immobilier peut-elle accompagner l’évaluation quinquennale ou la première année d’évaluation des actions de Maisons Canada?
[Traduction]
Mme Myers : Eh bien, cette question a plusieurs facettes.
Nous avons dit que les données étaient très importantes pour déterminer ce qu’il faut construire. Il faut évidemment encourager la construction de logements de milieu de gamme, d’une façon ou d’une autre, et c’est très important parce que les programmes nous ont montré que l’on ne construit pas toujours ce que l’on encourage et ce que l’on subventionne.
Je n’ai pas d’autres choses à dire à ce sujet.
Nous croyons vraiment qu’il faut revenir à la raison de la création de la SCHL, dont l’objectif est de s’occuper de l’accès à la propriété et de réitérer cet engagement, pendant que Maisons Canada se concentre sur le secteur privé et sur les logements hors marché. Si nous pouvons faire cela comme il se doit, je pense que nous pourrons vraiment aider.
M. Moffatt : Maisons Canada a la possibilité de travailler avec des promoteurs privés sur des logements hors marché. Par exemple, le gouvernement a peut-être un terrain en ville, où l’on pourrait construire un gratte-ciel, et Maisons Canada, avec l’aide du secteur privé, pourrait concevoir un immeuble à revenus mixtes, où une partie des unités est au taux du marché, et ces unités aideraient à subventionner les unités très abordables du même immeuble. Vous créez une communauté de revenus mixtes et prévoyez également des commerces au rez-de-chaussée. Vous créez un genre de communauté piétonnière tout-en-un.
Un des risques de Maisons Canada, c’est que vous pourriez involontairement créer des collectivités où il y a seulement des logements très abordables et des poches de familles à faible revenu. Je pense qu’il est préférable pour la société d’avoir des communautés de revenus mixtes, et Maisons Canada peut faire cela.
Le sénateur C. Deacon : Merci aux témoins d’être ici.
On a beaucoup discuté des revenus, mais comment allons-nous mesurer cela? Ottawa préfère les indicateurs de rendement clés, les IRC, associés aux processus, et non pas les revenus; il n’y a pas de question, ici.
Mon expérience me dit que de nombreux programmes sont coulés dans le béton dès le départ et qu’ils n’évoluent pas. Ils ne sont pas modifiés au fil du temps en fonction des leçons retenues. Encore une fois, c’est une pratique culturelle, à Ottawa.
Savez-vous si les IRC axés sur les résultats ont orienté l’amélioration du programme au fil du temps? Savez-vous si on a réussi à faire cela dans l’un ou l’autre des programmes?
Selon moi, il faut absolument que cela fasse partie de ce programme, compte tenu des facteurs que vous et d’autres témoins avez mentionnés. Savez-vous s’il existe un levier ou quelque chose dont pourrait se servir le comité pour vraiment faire comprendre cela? Je vais peut-être commencer, en ligne, par vous, monsieur Moffatt.
M. Moffatt : Cela n’a pas été une parfaite réussite, mais je dirais que le Fonds pour accélérer la construction de logements est l’un des exemples où on s’est entendu avec l’administration municipale sur un ensemble d’IRC, dont certains sont de nature procédurale, mais d’autres concernent un nombre donné de mises en chantier de logements dans un délai donné. Si le gouvernement fédéral cherche à fixer des objectifs pour Maisons Canada, je proposerais qu’il vérifie le Fonds pour accélérer la construction de logements pour voir ce qui a fonctionné en ce qui concerne l’établissement d’IRC, dans cet exemple, et pour voir aussi ce qui n’a pas fonctionné et ce qu’il pourrait améliorer.
Mme Myers : Je vais parler de façon plus générale. Je pense que le gouvernement fédéral contrôle des outils puissants au chapitre des accords de financement, des programmes d’infrastructure, comme l’a souligné M. Moffatt, des produits d’assurance hypothécaire et des accords bilatéraux. Le tout peut être mieux aligné pour encourager le genre de logements que les Canadiens souhaitent avoir et dont ils ont besoin. Je ne peux pas donner d’exemple spécifique. Le Fonds pour accélérer la construction de logements est un bon exemple, mais le gouvernement fédéral peut se servir d’autres leviers pour s’assurer que le bon type de logement est construit.
Le sénateur C. Deacon : Je vais poser une question de suivi légèrement différente. Je cherche quelque chose qui orientera les changements. Croyez-vous qu’il existe des IRC qui peuvent aider à orienter les changements, lesquels seront inévitablement nécessaires, avec le temps? En avez-vous à l’esprit ou pourriez-vous nous donner une piste?
Mme Myers : Oui. Nous avons proposé certaines choses. J’essaie seulement de m’en souvenir; je les ai écrites.
Il faut principalement s’assurer qu’il y a des objectifs en matière d’abordabilité et d’échéances. C’est dans notre mémoire. Évidemment, si cela vous convient, nous pouvons faire des recommandations plus précises qui ne me viennent pas à l’esprit présentement.
Le sénateur C. Deacon : D’accord, merci.
Le président : J’aimerais remercier les sénateurs et les témoins.
J’aimerais remercier en particulier M. Moffatt. Dans votre déclaration liminaire, vous avez mentionné que le gouvernement fédéral et le gouvernement de l’Ontario avaient mis en œuvre des initiatives pour réduire le coût des maisons neuves, y compris supprimer la TVH. Rappelez-vous, chers collègues, c’est la première recommandation que nous avons faite dans notre rapport intitulé Hors de portée : Déverrouiller l’abordabilité de la crise du logement. Il semble que le gouvernement a écouté la recommandation de notre comité sénatorial. Merci de l’avoir mentionné.
Encore une fois, merci à nos témoins.
Chers collègues, nous passerons maintenant à huis clos.
(La séance se poursuit à huis clos.)