MESSAGES DE LA CHAMBRE DES COMMUNES — Projet de loi autorisant certains paiements sur le Trésor pour améliorer l’offre de logements

Propose que le projet de loi C-26, Loi autorisant certains paiements sur le Trésor pour améliorer l’offre de logements, soit lu pour la deuxième fois.

 — Honorables sénateurs, la crise du coût du logement est devenue un des grands défis de notre génération. Pour trop de Canadiens, le rêve de trouver un logement de qualité à un prix abordable est devenu inaccessible. Les jeunes familles reportent des décisions importantes pour leur avenir; les acheteurs d’une première maison ont du mal à accéder au marché; les locataires doivent composer avec la hausse des coûts et des choix limités.

Chez moi, à Toronto, et dans toute de la région du Grand Toronto, la situation est particulièrement grave. S’il est vrai que les prix des maisons ont diminué par rapport à leur point culminant et que les conditions d’emprunt se sont quelque peu améliorées, il n’en reste pas moins que les prix sont toujours disproportionnés par rapport aux revenus dans la région. Par conséquent, de nombreux acheteurs potentiels demeurent exclus du marché ou choisissent d’attendre.

Parallèlement, le parc immobilier de la région du Grand Toronto compte un nombre croissant de condominiums invendus, les problèmes liés au coût de la vie ayant écarté du marché de nombreux acheteurs potentiels. Ce déséquilibre donne l’impression que l’offre est abondante, mais la réalité est plus préoccupante. Les ventes ayant ralenti, les promoteurs ont freiné les mises en chantier, ce qui réduit le nombre de logements en construction et maintient les prix à un niveau trop élevé. Je compare cette situation à la fermeture des portes d’une salle de spectacle lorsqu’il n’y a plus de places disponibles, mais qu’il y a de plus en plus de gens dans la file alors que personne ne peut plus entrer.

Les conséquences se font déjà sentir dans l’ensemble du secteur de la construction, puisque des gens de métier et des travailleurs qualifiés risquent d’être mis à pied et voient leurs possibilités d’emploi réduites. Si cette tendance se maintient, nous risquons de perdre à la fois l’offre de logements et la capacité de construction au moment même où nous avons besoin de plus de logements.

Il y a un effet d’entraînement : si les charpentiers, les monteurs de charpentes, les plombiers, les électriciens, les maçons, les couvreurs, les poseurs de cloisons sèches, les ébénistes et bien d’autres encore perdent leur emploi, ils trouveront un autre emploi, et nous perdrons ces compétences importantes et notre capacité de construction. Et pendant que tous ces travailleurs cherchent un nouvel emploi, ils pourraient devoir se tourner vers les programmes gouvernementaux pour toucher des prestations d’assurance-emploi. Nous sommes à un moment critique.

C’est pourquoi j’ai accepté de parrainer le projet de loi C-26, Loi autorisant certains paiements sur le Trésor pour améliorer l’offre de logements. En termes simples, le Canada doit construire plus de logements, des logements que les Canadiens peuvent réellement se permettre, et le projet de loi C-26 peut y contribuer.

La directrice parlementaire du budget estime que 290 000 logements par année sont nécessaires pour que l’offre rattrape la demande. Pour ramener l’abordabilité aux niveaux de 2019, la Société canadienne d’hypothèques et de logement estime qu’il faudra jusqu’à 480 000 logements par an au cours de la prochaine décennie. Il s’agit d’un objectif réalisable. En 2025, 258 000 logements ont été construits; il suffit donc d’une hausse de 30 000 à 220 000 logements. Cela nécessitera un effort semblable au programme « À nous le podium ».

Le projet de loi C-26 contribuera à faire avancer les projets, à soutenir les travailleurs de la construction et à bâtir plus de logements pour les Canadiens. Ce projet de loi, composé d’un article unique séparé en deux parties, transférerait 1,7 milliard de dollars d’argent fédéral aux provinces et territoires afin de soutenir des mesures qui feront augmenter l’offre de logements. Il s’agit d’une injection ponctuelle de fonds qui sera envoyée aux provinces dès l’obtention de la sanction royale. L’idée est d’agir rapidement afin de soutenir les provinces et les territoires dans leurs efforts pour accroître l’offre de logements et leur abordabilité.

Ces fonds pourraient, par exemple, aider à réduire les frais d’aménagement ou les redevances sur la construction de nouvelles maisons. Ils pourraient aussi être ajoutés aux programmes provinciaux et territoriaux existants qui servent déjà à stimuler la construction d’un plus grand nombre de logements au moyen d’investissements ciblés et supplémentaires.

Cet investissement fédéral peut aussi soutenir les efforts des provinces et des territoires en vue de simplifier la réglementation et de stimuler la productivité dans le secteur de la construction domiciliaire. Les solutions qui conviennent à chaque province ou territoire diffèrent d’un endroit à l’autre, ce qui explique pourquoi il est essentiel de leur offrir de la flexibilité.

Le nouveau remboursement de la TVH sur les maisons en Ontario en est un bon exemple. Grâce aux fonds qui seront accordés par le gouvernement fédéral dans le cadre de ce projet de loi, la province éliminera la TVH de 13 % sur les maisons neuves d’une valeur maximale de 1 million de dollars, ce qui remettra jusqu’à 130 000 $ dans les poches des acheteurs. Les maisons qui valent entre 1 et 1,5 million de dollars recevront un remboursement partiel de la TVH en plus de ce montant.

Il s’agit d’une mesure importante. En fin de compte, les taxes sur le logement sont intégrées dans le coût des habitations neuves. Lorsque les gouvernements réduisent ces coûts, ils rendent les habitations plus abordables pour les acheteurs tout en améliorant la viabilité financière des nouveaux projets domiciliaires. Dans un marché où de nombreux projets sont au point mort en raison des coûts élevés et des marges étroites, réduire le fardeau fiscal peut aider à faire avancer les projets et à augmenter l’offre de logements.

Même si nous n’en sommes qu’au début, tout indique que la mesure porte déjà ses fruits. Dans le Grand Toronto, les ventes de logements neufs ont atteint 1 100 unités en avril, soit près de 3 fois plus que les 384 logements vendus en avril de l’année dernière, selon les données compilées par le Groupe Altus pour le compte de la Building Industry and Land Development Association. On peut donc en déduire que, lorsque les gouvernements prennent des mesures pour réduire les coûts, les acheteurs et les constructeurs sont au rendez-vous.

L’entente avec l’Ontario est exactement le genre d’approche collaborative axée sur l’offre que le projet de loi C-26 vise à appuyer. Plutôt que d’imposer une solution universelle, le projet de loi permet aux provinces et aux territoires de prendre des mesures pratiques qui répondent aux défis locaux en matière de logement tout en favorisant l’objectif national d’accroître l’offre de logements et d’améliorer l’abordabilité.

Chers collègues, il ne s’agit pas d’un seul problème, alors le projet de loi C-26 ne prescrit pas une seule solution. Pour faire passer le nombre de nouvelles unités de 258 000 à 480 000, il faut un plan souple. Dans certaines administrations, les redevances et les frais excessifs constituent un obstacle majeur. Ailleurs, la priorité peut être de soutenir les infrastructures, d’élargir les programmes de logement existants ou de créer des incitatifs qui améliorent la viabilité des projets et encouragent la construction de logements. Le projet de loi C-26 reconnaît ces différences régionales tout en maintenant un objectif national clair : augmenter l’offre de logements.

Il est important de noter que l’approche reflétée dans le projet de loi C-26 est conforme aux conclusions et aux recommandations du récent rapport du Comité sénatorial permanent des banques, du commerce et de l’économie intitulé Hors de portée : déverrouiller l’abordabilité de la crise du logement au Canada.

Le comité, dont je suis membre, a entendu des économistes, des constructeurs, des municipalités, des défenseurs du droit au logement, des institutions financières et d’autres experts de l’industrie. Fondé sur les données probantes présentées, le rapport du comité est formel : pour améliorer l’abordabilité du logement au Canada, il faut augmenter l’offre de logements, et les efforts stratégiques devraient donner la priorité à la construction d’un plus grand nombre de logements plutôt qu’à des mesures qui permettent simplement aux Canadiens de s’endetter davantage pour se faire concurrence devant l’offre limitée de logements.

La principale recommandation du comité cadre avec cette conclusion et constitue l’un des principaux objectifs du projet de loi C-26. Le rapport demande au gouvernement fédéral d’éliminer à 100 % la TPS/TVH sur les logements neufs d’une valeur inférieure à 1 million de dollars, et de réduire progressivement le pourcentage de cet allègement pour les logements dont la valeur se situe entre 1 et 1,5 million de dollars, avec une indexation future en fonction de l’inflation.

Cette recommandation découle d’une bête réalité. Les seuils actuels pour le remboursement de la TPS et de la TVH ont été définis il y a des dizaines d’années et, dans bien des régions au pays, ils ne cadrent plus avec le prix du logement. C’est à peu près aussi sensé que de pouvoir se dire propriétaire parce qu’on a un bien immobilier d’une valeur de 4 000 $. Au fur et à mesure que le prix des habitations a augmenté, la valeur du remboursement a diminué, ce qui lui a fait perdre son utilité en tant que mesure d’accessibilité financière et de stimulation de la construction.

L’accord conclu dernièrement entre le gouvernement fédéral et l’Ontario reflète directement cette recommandation et elle montre en quoi une politique publique factuelle peut orienter les décisions d’un gouvernement.

Je précise cependant que le rapport du comité ne s’en tient pas là. En particulier, il conclut que les droits d’aménagement, les frais municipaux et les autres dépenses imposées par les pouvoirs publics gonflent beaucoup les prix. Dans certains grands centres urbains, ils peuvent ajouter des dizaines ou même des centaines de milliers de dollars au prix d’un logement neuf.

Le Comité des banques a recommandé au gouvernement fédéral de se concerter avec les provinces, les territoires et les administrations municipales afin de réduire la portée budgétaire des droits d’aménagement, qui comptent pour une large mesure dans la hausse du prix du logement. Les pouvoirs publics devraient envisager des modèles plus viables de financement municipal afin que le fardeau des infrastructures ne repose pas indûment sur la construction résidentielle.

Parmi les possibilités pour les provinces et les territoires, il y a celle de soustraire les dépenses en capital des droits d’aménagement lorsqu’un constructeur aménage des infrastructures que l’administration municipale serait autrement appelée à financer, ce qui permettrait en plus à celle-ci de récupérer certaines dépenses infrastructurelles au fil du temps, en particulier pour des services générateurs de recettes — pour l’eau potable, les eaux usées, l’électricité, etc. —, au lieu d’avoir à payer d’office des sommes importantes.

Une autre recommandation importante du comité portait sur la transparence. Les acheteurs d’une maison ont souvent du mal à comprendre quelle part du prix d’achat de leur maison est constituée de taxes, de droits, de redevances et d’autres frais imposés par le gouvernement. Le comité a recommandé d’améliorer la transparence afin que les décideurs et le public puissent mieux comprendre le rôle que jouent ces coûts dans l’abordabilité du logement. Ces éléments, qui sont généralement intégrés dans le montant, augmentent le prix d’achat, les mises de fonds minimales, l’impôt foncier et les paiements hypothécaires pendant des décennies.

Le comité a également reconnu la nécessité d’innover dans le secteur du logement. Le Canada a toujours été à la traîne par rapport à d’autres pays pour ce qui est d’adopter des technologies d’habitations modulaires, préfabriquées ou construites en usine. Ces approches peuvent réduire les délais de construction, améliorer la productivité et réduire les coûts. Encourager une adoption accrue de méthodes de construction novatrices peut aider le Canada à bâtir plus de logements plus rapidement.

Ensemble, les recommandations contenues dans le rapport Hors de portée du Sénat fournissent une feuille de route pratique pour s’attaquer à la crise de l’abordabilité du logement au Canada. Elles reconnaissent que pour augmenter l’offre, il faudra plus que des fonds publics. En effet, il faudra mener des réformes fiscales, moderniser la réglementation, réduire les frais d’aménagement, favoriser l’innovation et encourager la coopération entre tous les ordres de gouvernement.

Chers collègues, la crise du logement n’est pas apparue du jour au lendemain, et elle ne se résorbera pas non plus du jour au lendemain. Avec un engagement soutenu, des politiques fondées sur des données probantes et une collaboration entre tous les ordres de gouvernement, nous pouvons réaliser des progrès significatifs. Nous pouvons nous rapprocher du podium et contribuer à ce que le logement redevienne à la portée de tous.

Le projet de loi C-26 n’est pas une solution complète à la crise du logement. Aucune mesure législative ne pourrait l’être à elle seule. Toutefois, il s’agit d’un pas important dans la bonne direction. En ouvrant la voie à des partenariats comme l’entente pour le remboursement de la TVH en Ontario, le projet de loi fournit aux gouvernements des outils supplémentaires pour réduire les coûts et stimuler la construction de logements. En soutenant des mesures qui font augmenter l’offre, il s’attaque au déséquilibre fondamental au cœur de la crise du logement au Canada.

Les Canadiens veulent des mesures concrètes. Ils veulent que les gouvernements aillent au-delà des beaux discours et qu’ils appliquent des solutions pratiques. Afin de résoudre les problèmes de logement au Canada, il faut prendre des mesures immédiates pour réduire les coûts, réduire les formalités administratives et construire des logements plus rapidement.

L’approche du gouvernement vise à élargir le parc de logements au Canada en réduisant les coûts de construction et de financement, en améliorant la productivité du secteur de la construction résidentielle et en augmentant l’offre de logements abordables.

La gamme complète de mesures fédérales, estimée à plus de 140 milliards de dollars en dépenses et en recettes cédées au cours des cinq prochaines années, couvre l’ensemble du continuum du logement, allant de l’itinérance à l’offre de logements au taux du marché.

Honorables sénateurs, je vous invite tous à appuyer l’adoption du projet de loi C-26 afin qu’il puisse servir rapidement à soutenir les Canadiens. Merci.

La sénatrice McBean accepterait-elle de répondre à quelques questions?

Oui.

Premièrement, sénatrice McBean, pourquoi le projet de loi C-26 autorise-t-il le ministre des Finances à prélever sur le Trésor la somme de 1,7 milliard de dollars « selon les échéances et modalités qu’il estime indiquées »?

C’est ce que dit le projet de loi C-26. Je crois comprendre qu’il est inhabituel de permettre à un ministre de prélever ainsi de l’argent sur le Trésor.

Oui. Je crois que c’est inhabituel, mais il y a d’autres cas où cela s’est produit.

Le ministre a eu accès à des fonds de cette manière pour fournir de l’aide à la population pendant la pandémie. L’un des programmes avait pour but d’aider les écoles à améliorer leurs systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation dans les meilleurs délais. Je crois que le ministre considère qu’il y a une crise du logement et qu’il doit agir rapidement.

Il s’agit de donner immédiatement aux Canadiens la possibilité d’acheter des maisons et de donner aux promoteurs la possibilité de vendre des maisons. Ainsi, la délivrance de permis et les mises en chantier à venir stimuleront la construction de logements abordables.

Oui. Je trouve intéressant que le gouvernement s’inspire de sa réponse à la pandémie de COVID dans ce projet de loi.

Le projet de loi C-26 ne contient qu’un seul article composé de deux paragraphes. Le premier se lit ainsi :

Le ministre des Finances peut verser aux provinces et aux territoires une somme totale d’un milliard sept cent treize millions de dollars pour améliorer l’offre de logements. Il détermine le montant de chaque versement.

Quels sont tous les montants que le ministre des Finances a décidé de verser à chaque province et territoire? Pourquoi ne figurent-ils pas dans le projet de loi ou dans une annexe? Est-ce qu’il n’y a qu’une partie des paiements aux provinces d’établis pour l’instant? Pourquoi ce projet de loi laisse-t-il ces montants à la seule discrétion du ministre des Finances?

J’ai posé une question semblable lors de ma séance d’information. On m’a dit que l’affectation et la répartition pour l’ensemble des provinces et des territoires ont été communiquées aux provinces et aux territoires. Ils sont au courant, mais ce n’est pas public pour le moment.

L’information n’est pas publique, mais on nous demande d’adopter un projet de loi.

J’aimerais savoir, pour ma province : quel est le montant pour la Saskatchewan?

J’ai bien peur de ne pas être en mesure de répondre à ce point-ci. Selon ce qu’on m’a dit pendant la séance d’information, le gouvernement provincial devrait connaître le montant, mais il n’a pas été rendu public pour le moment.

Oui.

Oui.

Comme le ministre l’a dit, le financement est concentré là où la demande et les pressions sur l’offre de logements sont les plus grandes. C’est ainsi que les sommes ont été réparties. On peut présumer, comme le ministre l’a dit, qu’une bonne part de l’argent ira à l’Ontario, puisque c’est dans cette province que la pression relative à l’abordabilité des logements est la plus forte.

Je crois, comme le ministre l’a dit ici même, que les fonds iront là où les pressions sont les plus fortes. Il a dit ici même qu’une bonne partie de l’argent ira à l’Ontario, puis à la Colombie-Britannique, et le reste aux autres provinces et territoires, en fonction de la demande et de l’importance de la crise du logement. Bref, non, c’est en fonction non pas de la population, mais des besoins.

Non, je ne pense pas que c’est ce qui se passe. Le ministre se penche sur une crise du logement où l’insuffisance de l’offre par rapport à la demande et l’écart en matière d’accessibilité font qu’il est pratiquement impossible pour les Canadiens de se loger. La question n’est pas de savoir qui reçoit l’argent, mais qui a besoin de trouver un logement et à quel endroit la construction domiciliaire est au point mort.

L’argent sera versé presque immédiatement aux provinces et aux territoires avec lesquels des accords ont été conclus et où les dépenses ont été effectuées. Le ministre a exprimé ses attentes aux provinces et aux territoires. Il s’attend à ce que cet argent serve à offrir de nouveaux logements. Les sommes ne dépendent pas de la population ou de la superficie du territoire, mais des endroits où les Canadiens habitent et travaillent et où ils ont besoin de se loger.

Vous plaît-il, honorables sénateurs, d’adopter la motion?

Des voix : D’accord.

Une voix : Avec dissidence.

(La motion est adoptée et le projet de loi est lu pour la deuxième fois, avec dissidence.)