Il faut rénover la politique canadienne du logement : sénateur Gignac
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Nous sommes en 1991. Wayne Gretzky mène Équipe Canada à un balayage des États‑Unis en finale de la Coupe Canada. Sur le marché du logement, 95 % des maisons neuves peuvent être achetées pour moins de 450 000 $.
Mieux encore, les maisons dont le prix est inférieur sont admissibles à un remboursement partiel de la TPS, ce qui contribue à maintenir les coûts à un bas niveau pour les acheteurs et stimule la demande pour plus de construction.
Nous sommes maintenant 35 ans plus tard, et beaucoup de choses ont changé, mais pas le seuil de ce remboursement de taxe. Dans les années 1990, les acheteurs de presque toutes les nouvelles maisons en Ontario auraient été admissibles. De nos jours, seules les constructions neuves dans le nord reculé de la province pourraient être admissibles.
Ce n’est qu’une des raisons pour lesquelles le Canada se retrouve dans une crise du logement, selon un nouveau rapport du Comité sénatorial des banques, du commerce et de l’économie. Le rapport, Hors de portée : déverrouiller l’abordabilité de la crise du logement, montre également comment les municipalités se sont de plus en plus tournées vers les droits d’aménagement afin de financer les infrastructures et les services essentiels, tandis que l’industrie de la construction elle-même a été lente à adopter de nouvelles technologies et des moyens de construction moins exigeants en main-d’œuvre.
Le rapport formule 12 recommandations pour avoir plus de maisons construites rapidement.
Nous notons, par exemple, que le seuil de remboursement de la TPS de 1991 était censé être lié à l’inflation. Cela ne s’est jamais produit, même lorsque les prix des logements ont grimpé en flèche.
Les témoins ont convenu que d’étendre le remboursement de la taxe pour les logements neufs stimulerait la construction et réduirait les prix des logements; le gouvernement fédéral a lui-même proposé un seuil de remboursement beaucoup plus généreux dans le projet de loi C‑4, qui est maintenant au Sénat. Ce remboursement ne s’appliquerait toutefois qu’aux acheteurs d’une première maison. Étant donné que seuls 20 % des achats de maisons neuves sont effectués par des acheteurs d’une première maison, nous recommandons que ce crédit soit étendu à tous les acheteurs de maisons neuves.
Nous recommandons plus particulièrement que le gouvernement fédéral envisage un remboursement de 100 % de la TPS/TVH sur tous les logements neufs de moins de 1 million de dollars, le remboursement étant progressivement éliminé pour les logements dont la valeur se situe entre 1 million et 1,5 million de dollars. Le seuil de 1 million de dollars devrait être lié à l’inflation.
Un remboursement de taxe désuet n’est pas le seul obstacle à l’accroissement de la quantité de logements abordables. Les municipalités dépendent de plus en plus des droits d’aménagement pour financer les services d’urgence et les infrastructures, telles que les routes, les transports en commun, l’eau et la gestion des déchets.
Les droits d’aménagement moyens varient d’un bout à l’autre du pays, mais peuvent atteindre 200 000 $ pour une maison unifamiliale à Toronto. Le problème est aggravé par le fait que ces droits sont intégrés dans le prix final d’une maison neuve, ce qui signifie que les taxes engagées sur ces ventes sont en réalité des taxes sur les droits d’aménagement, en substance, une taxe sur une taxe.
Cela montre bien que la responsabilité de résoudre la crise du logement n’incombe pas uniquement au gouvernement fédéral. La prise de décisions municipales, ainsi que la mesure dans laquelle les provinces et les territoires sont prêts à financer les services municipaux, peuvent améliorer la situation ou l’aggraver.
C’est pourquoi nous recommandons que le gouvernement fédéral collabore avec les provinces, les territoires et les municipalités pour assurer la transparence des frais et éliminer les situations de « taxe sur une taxe ». Le gouvernement fédéral devrait également fournir du financement pour les infrastructures aux municipalités, à condition qu’elles réduisent les frais de façon équivalente.
Le gouvernement fédéral a déjà apporté certains changements à la politique canadienne du logement, que notre comité a d’ailleurs étudiés.
L’un des principaux objectifs du nouvel organisme Maisons Canada est l’utilisation de logements modulaires et construits en usine pour contrôler les coûts et stimuler l’innovation dans un secteur de la construction qui est ancré dans ses vieilles habitudes.
Les témoins ont convenu que cette approche en matière de logement pourrait bien faire baisser les coûts et les délais de construction. En Suède, par exemple, près de 80 % des maisons ont au moins un composant construit hors site. Les subventions gouvernementales y avaient créé une demande de base dans les années 1960, mais c’est maintenant une solution largement adoptée par le secteur privé. Il existe un potentiel similaire de réussite au Canada.
Il est temps de sortir la politique canadienne du logement du passé afin que nous puissions commencer à répondre aux besoins urgents d’aujourd’hui.
Le sénateur Clément Gignac est le président du Comité sénatorial des banques, du commerce et de l’économie, un ancien membre du Conseil des ministres du Québec et un économiste. Il représente Québec (Kennebec) au Sénat.
Cet article a été publié le 28 janvier 2026 dans The Hill Times (en anglais seulement).
Nous sommes en 1991. Wayne Gretzky mène Équipe Canada à un balayage des États‑Unis en finale de la Coupe Canada. Sur le marché du logement, 95 % des maisons neuves peuvent être achetées pour moins de 450 000 $.
Mieux encore, les maisons dont le prix est inférieur sont admissibles à un remboursement partiel de la TPS, ce qui contribue à maintenir les coûts à un bas niveau pour les acheteurs et stimule la demande pour plus de construction.
Nous sommes maintenant 35 ans plus tard, et beaucoup de choses ont changé, mais pas le seuil de ce remboursement de taxe. Dans les années 1990, les acheteurs de presque toutes les nouvelles maisons en Ontario auraient été admissibles. De nos jours, seules les constructions neuves dans le nord reculé de la province pourraient être admissibles.
Ce n’est qu’une des raisons pour lesquelles le Canada se retrouve dans une crise du logement, selon un nouveau rapport du Comité sénatorial des banques, du commerce et de l’économie. Le rapport, Hors de portée : déverrouiller l’abordabilité de la crise du logement, montre également comment les municipalités se sont de plus en plus tournées vers les droits d’aménagement afin de financer les infrastructures et les services essentiels, tandis que l’industrie de la construction elle-même a été lente à adopter de nouvelles technologies et des moyens de construction moins exigeants en main-d’œuvre.
Le rapport formule 12 recommandations pour avoir plus de maisons construites rapidement.
Nous notons, par exemple, que le seuil de remboursement de la TPS de 1991 était censé être lié à l’inflation. Cela ne s’est jamais produit, même lorsque les prix des logements ont grimpé en flèche.
Les témoins ont convenu que d’étendre le remboursement de la taxe pour les logements neufs stimulerait la construction et réduirait les prix des logements; le gouvernement fédéral a lui-même proposé un seuil de remboursement beaucoup plus généreux dans le projet de loi C‑4, qui est maintenant au Sénat. Ce remboursement ne s’appliquerait toutefois qu’aux acheteurs d’une première maison. Étant donné que seuls 20 % des achats de maisons neuves sont effectués par des acheteurs d’une première maison, nous recommandons que ce crédit soit étendu à tous les acheteurs de maisons neuves.
Nous recommandons plus particulièrement que le gouvernement fédéral envisage un remboursement de 100 % de la TPS/TVH sur tous les logements neufs de moins de 1 million de dollars, le remboursement étant progressivement éliminé pour les logements dont la valeur se situe entre 1 million et 1,5 million de dollars. Le seuil de 1 million de dollars devrait être lié à l’inflation.
Un remboursement de taxe désuet n’est pas le seul obstacle à l’accroissement de la quantité de logements abordables. Les municipalités dépendent de plus en plus des droits d’aménagement pour financer les services d’urgence et les infrastructures, telles que les routes, les transports en commun, l’eau et la gestion des déchets.
Les droits d’aménagement moyens varient d’un bout à l’autre du pays, mais peuvent atteindre 200 000 $ pour une maison unifamiliale à Toronto. Le problème est aggravé par le fait que ces droits sont intégrés dans le prix final d’une maison neuve, ce qui signifie que les taxes engagées sur ces ventes sont en réalité des taxes sur les droits d’aménagement, en substance, une taxe sur une taxe.
Cela montre bien que la responsabilité de résoudre la crise du logement n’incombe pas uniquement au gouvernement fédéral. La prise de décisions municipales, ainsi que la mesure dans laquelle les provinces et les territoires sont prêts à financer les services municipaux, peuvent améliorer la situation ou l’aggraver.
C’est pourquoi nous recommandons que le gouvernement fédéral collabore avec les provinces, les territoires et les municipalités pour assurer la transparence des frais et éliminer les situations de « taxe sur une taxe ». Le gouvernement fédéral devrait également fournir du financement pour les infrastructures aux municipalités, à condition qu’elles réduisent les frais de façon équivalente.
Le gouvernement fédéral a déjà apporté certains changements à la politique canadienne du logement, que notre comité a d’ailleurs étudiés.
L’un des principaux objectifs du nouvel organisme Maisons Canada est l’utilisation de logements modulaires et construits en usine pour contrôler les coûts et stimuler l’innovation dans un secteur de la construction qui est ancré dans ses vieilles habitudes.
Les témoins ont convenu que cette approche en matière de logement pourrait bien faire baisser les coûts et les délais de construction. En Suède, par exemple, près de 80 % des maisons ont au moins un composant construit hors site. Les subventions gouvernementales y avaient créé une demande de base dans les années 1960, mais c’est maintenant une solution largement adoptée par le secteur privé. Il existe un potentiel similaire de réussite au Canada.
Il est temps de sortir la politique canadienne du logement du passé afin que nous puissions commencer à répondre aux besoins urgents d’aujourd’hui.
Le sénateur Clément Gignac est le président du Comité sénatorial des banques, du commerce et de l’économie, un ancien membre du Conseil des ministres du Québec et un économiste. Il représente Québec (Kennebec) au Sénat.
Cet article a été publié le 28 janvier 2026 dans The Hill Times (en anglais seulement).